2023年度财报发布前，在一家房企做财务工作的李贺遇到了一件棘手事。
按审计师的要求，这家房企的两个投资性物业需要减值，但两个投资性物业分别是两笔贷款的抵押物，资产减值遭到了债权银行的反对。
每个财报季，审计师会根据物业经营情况、市场情况等对投资性物业的公允价值做出调整。2023年，受出租率下滑、租金下降等因素影响，做减值处理的投资性物业不在少数。
李贺介绍，两个物业做了减值处理后，造成抵押物的抵押率超过了70%的红线，“批贷款的时候，抵押率是充足的，减值后就不充足了，银行不干了”。
银行表示，如果抵押率不足，企业要么追加抵押物，补足增信，要么削减融资额，让抵押物与融资余额相匹配。
房企当前融资困难，哪种结果都不是李贺想要的。
一位会计事务所人士表示，自介入2023年度财报审计工作以来，在以公允价值评估投资性物业价值的上市企业中，减值引发债权银行反弹的情况并不鲜见，“经常有企业问，能不能少减值一点，银行那边有意见”。
多位接受采访的银行业人士表示，以往，只要贷款企业的信用状况没有明显恶化，还在正常还款且还款来源有保障，即便是抵押物做了减值处理，银行一般也不会干涉。但从去年底到今年，银行的干涉明显多了起来。
“这实际上是银行夯实抵押物、降低贷款风险的一种做法。”一位商业银行信贷人士表示，年初，经营性物业贷新规出台后，有部分金融机构一方面尽量将存量信用贷置换成抵押贷，另一方面通过调整抵押率或贷款额度，让抵押物匹配贷款余额。
减值
前述减值的两个投资性物业位于一二线城市，均在银行做了抵押贷，其中一笔抵押贷还有一年多到期，另一笔处于分批放款阶段，已经有部分贷款到账，预计年内可以发放完。
2022年下半年，由于公共卫生事件的影响，这两处投资性物业的出租率大幅下降，虽然通过降低租金等措施解决了一部分空置，但出租率一直没有恢复到原来的水平。
同花顺数据显示，截至2023年底，上海、深圳、广州和杭州的优质写字楼空置率为19.8%、20.9%、18.2%和22.8%。其中，广州的优质写字楼空置率创下2010年以来的新高。
空置率上升、租金减少，意味项目收入减少。一般情况下，抵押贷和经营性物业贷的主要还款来源就是抵押物的日常经营收入。
项目收入减少，商办市场大宗交易的价格也随之下行。一家商业银行负责并购融资的人士告诉记者，目前，部分一线城市核心区域的商办资产报价大约是2019年高峰期的7折左右，实际成交价更低。
与此同时，过去两年，因审核财报不严谨，多个会计事务所被监管机构处罚。在这种背景下，审计师对2023年度财报的审计格外严格。上述会计事务所人士表示，在2023年的财报季，对房企的投资性物业、存货等资产，审计师基本是逐个项目审计。
审计师在审计李贺公司的项目时，经过核算，与2023年年初相比，一个项目的减值幅度超过20%，另一个项目的减值幅度在14%左右。
李贺介绍，获悉项目减值的情况后，银行找到公司，要求根据抵押物减值情况对两笔抵押贷重签补充协议，如果公司不答应，银行可能会单方面采取行动。
“做了这么多年财务，我们很清楚其中的利害。”李贺说，两笔抵押贷款，一笔已经做过一次展期，如果不答应银行的要求，下一次展期几无可能；另一笔贷款正分批发放，接下来的放款节奏和额度也可能出现变数。
李贺说，他做财务工作以来，第一次遇到这种情况，“对投资性物业做减值处理，是企业的一种财务手段，与银行贷款其实没有直接关系，债权银行极少过问和干预”。
由于是首次遇到这种情况，而且涉及财报发布和债务管理等，李贺不敢擅自做主，他第一时间将情况汇报给了上级负责人。
博弈
对投资性物业减值造成的影响，银行工作人员给出了解释：贷款是银行团队按照原来的估值审批的，如果资产做了减值处理，对银行来说，属于投资债权的抵押物价值贬损，审批这笔贷款的相关人员可能会被追责。
银行工作人员表示，由于抵押物价值出现严重贬损，要么马上宣布违约，这样银行可以将这笔业务转入特殊资产业务部门，归为不良贷款，内部做计提损失拨备，不需要考虑减值带来的影响；要么对原有贷款进行调整，展期的贷款追加抵押物或其他还款来源，补足增信，或者提前偿还部分贷款，使贷款余额与抵押物价值相匹配。
李贺的公司显然无法接受违约。在李贺看来，银行也不希望这笔贷款违约，这只是银行使出的“下马威”，在为下一步谈判争取主动权。
李贺清楚，在债权方面前，他们没有太多谈判筹码，但也不意味着没有谈判空间。
李贺介绍，两笔抵押贷款，第一还款来源都是质押物业日常经营产生的收入，但租金只能覆盖利息，并不能完全覆盖本金，需要销售回款等其他渠道获得的资金来偿还其余本金，但目前其他渠道的资金来源不稳定，这也是其中一笔贷款展期的主要原因。
在这种情况下，对银行来说，抵押物的价值被突显出来。“过去，因为还款没有问题，违约的可能性极小，所以抵押物估值的高低没那么重要，现在不一样了，抵押物就是最后的底线。”李贺表示。
对李贺的公司来说，追加抵押物的可能性不大，在售项目、存货和其他投资性物业，基本一个萝卜一个坑，即便有干净的物业，也要用来拓展新的融资，而不是追加到存量融资中。大幅缩减额度也不太现实，对企业来说，大幅度削减额度等于抽贷，但小幅度消减额度可以接受。
对审计师来说，每个财务数据都需要合规、有依据。
经过与审计师和银行多轮磋商，最终的结果是，在审计师不承担任何责任的前提下，李贺的公司通过一系列运作，付出了一定的成本，对减值额度进行了调整。
在此基础上，银行对抵押物的估值做了调整，李贺所在公司也同意削减部分贷款额度，并签订了一份补充协议予以确认。“抵押物估值低了，但抵押率升了一些，最终形成了一个三方都能接受的方案”。
置换
2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》明确，在2024年底前，经营性物业贷可以用来偿还存量贷款和公开市场发行的债券。
在政策出台前，经营性物业贷的用途有严格的限制，只能用于项目自身；这一政策的出台，为房企通过抵押物业融资偿还债务开辟了通道。
上述商业银行信贷人士表示，该政策为金融机构提供了一个机遇，即通过给房企发放经营性物业贷或抵押贷，来替换没有抵押的信用贷，“银行的诉求就是把信用贷变成抵押贷，把资产抓在手里”。
据他介绍，在房企历年的财报中，投资性物业公允价值是调节财报数字的一个主要工具，经营性资产或多或少存在一定的高评。审计严格加之市场下行，投资性物业减值变得较为普遍。
另一位商业银行人士表示，房企对投资性物业做减值处理，虽然是审计的结果，但对债权机构来说，也可以让抵押物价值与贷款余额匹配起来，避免风险敞口进一步扩大。
以他熟悉的一笔抵押贷为例，最初谈抵押贷时，估值相对较高，所以抵押率在50%左右。抵押物减值后，双方重新谈判，最终将估值下调三成左右，抵押率接近70%，综合算下来，融资额减少了。
李贺公司的两笔抵押贷，有相当一部分也是做了置换。双方在谈判时约定，抵押贷中部分贷款要优先偿还该银行的信用贷，剩余部分由企业偿还其他贷款和公开市场发行的债券。
上述商业银行信贷人士表示，在当前的房地产形势下，银行相关贷款的风险敞口仍然存在，银行能做的，一方面是对相关贷款进行展期，避免出现集中坏账；另一方面是尽可能争取到更多的抵押资产。
随着投资性物业的减值，房企的资产对债务的覆盖力也在减弱，“资产是有限的，你抓不到手里，可能就被别人拿到了”，“这其实也是银行化解自身风险的一种方式”，上述商业银行信贷人士表示，未来银行会越来越多地介入房企的投资性物业减值行为中。
（根据受访者要求，李贺为化名。）
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝