听到上海中小套型政策调整的消息，赵先生一阵欣喜，“不用只盯二手房，可以等一等新房了”。“上海土地市场”官网3月中旬公布了2024年一批次第二轮6幅土地，将中小套型面积最低比例下调至50%，中小套面积也做了相应调升。这个政策让正在换房的赵先生看到了希望。
10年前，赵先生在上海长宁区娄山关路附近购买了一套80平方米的两居室，但随着孩子出生、老人来上海带娃，这套两居室已经无法容纳一家5口人。4年前，他把房子出租，又在附近租下了一套140平方米的三居室。
几年来，赵先生一直想将他的两居室置换成三居室，但看了一圈项目，他发现附近120平方米左右的三居室不少，但140~150平方米的不多。他也考虑过新房，但市区新房供应少，“即便有140平方米以上的大户型，也就几十套，少得可怜”。
在上海，像赵先生这样的改善型购房群体不少，他们苦于市场匹配的房源太少。上海中小套型政策的调整，使得开发商能够规划、设计和推出更多针对改善型需求的住宅，一定程度给他们带来了希望。
一、小户型供大于求
“从2022年开始，我们不断与政府相关部门沟通，希望调整对中小套型的限制”，一家头部房企的上海负责人告诉经济观察报，随着市场供需变化，他们发现，市场需求和产品存在一定错配，经过不断沟通和反映，这一次终于有了结果。
另一家头部央企华东区相关负责人表示，不仅是最新挂出的6宗地块做出了调整，他从政府相关部门得知，从今年开始，上海出让的地块会陆续放宽中小套型限制。
上述头部房企上海负责人表示，从成本上来说，相比大户型，建造中小套型住宅厨房、卫生间的工程成本会增加，但影响并不大，真正受影响的是销售。“但凡一些好地段的项目有大户型，都是最先卖光，剩下来的往往是小户型”。
一家地产央企上海营销负责人介绍，开盘选房弃号的客户主要有两种：一种是没有选到心仪楼层的，另一种则是没有“冲”到大户型的。改善型客户本就希望住得舒适，所以不想将就。
比如，上海宝山区环线内的华发四季河滨二期、三期开盘选房后，剩下的主要是74平方米的两房和91平方米的三房。
即便是在楼市火热的2022年，需要77分才能入围的蟠龙府一期，摇号选房后，仍剩余30多套80平方米的小户型；二期选房结束后，也剩下近20套80平方米的小户型，后续才实现清盘。
在嘉定江桥、前滩、大虹桥等热门板块，类似的情况也在频繁发生，有些楼盘的弃号率甚至接近50%。所以，房企都希望能够放宽对中小套型的比例和面积限制，增加大户型产品配比，以匹配市场需求。
近两年，小户型“被弃”，在一定程度上与房地产市场降温有关。
禾略咨询创始人郑永祥介绍，2016年至2021年，上海楼市中，小户型的成交占比一直在上升，因为当时大家对房地产有较强的投资预期，很多刚需购房者会选择“先上车”；投资型客户也愿意投资小户型用于出租，等价格涨了再卖。但近两年，小户型成交占比明显下行，“市场转冷，投资客减少，但改善需求仍比较稳定。”郑永祥表示。
二、大户型供不应求
小户型“不香”也与长期以来供应量占比较大有关。
2006年，原建设部等九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
这个被俗称为“9070”的政策在各地落实，一直到2016年，各地才开始对“9070”做出调整。上海规定，中心城区中小套型比例不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%。
上海住宅用地出让文件均规定了中小套型的标准和比例，十几年来，上海有大量小户型产品入市。
根据中指研究院数据，2013年~2022年，上海市新房供应主要以120平方米以下的三房和两房为主，占比约70%，其中90~120平方米占比46%，120平方米以上占比仅24%。
“从我们观察和调研的情况看，一二线城市的新房市场，最有支付意愿和能力的群体，不是首次置业的刚需，而是改善型客户”，上述头部房企上海负责人表示。“我们做过统计，上海已建成的商品房有800多万套，以一户2~3人计算，可以覆盖2000多万人口”，郑永祥表示，民众对住房的需求，从有没有变为好不好，新房市场已经进入改善阶段。目前存量市场有大量中小套型商品房，可以满足首次置业的需求，公租房和保障房也能解决一部分刚需群体的住房需求，但改善型供应则严重不足。
三、产品变化
此次上海新政对部分户型面积也做出调整。
此前，中小套型标准是，多层住宅建筑面积不大于90平方米，小高层住宅不大于95平方米，高层住宅不大于100平方米。这一次调整为，多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米，高层不大于120平方米。“目前主流需求仍是三室两卫，按照过去的规定，高层建筑里按照100平方米设计三房，算上公摊，企业发挥空间很小，基本收纳都做不到”，上述头部房企上海负责人表示，中小套型面积提升后，三房两卫户型增加一些面积，可以把收纳需求更好地设计出来。
前几年，同一个楼盘的大户型定价通常高于中小套型，这也是因为改善型需求没有得到充分满足。他提到，以前基本上被“卡死”了，大量100平方米左右的中小套型产品紧凑、同质化；政策调整后，企业可以根据不同地段进行不同的产品配置。“小户型比例减少后，大户型供应就会上去，定位也会更精细”，他提到，小户型外，剩下50%的套数可以再拆分成几个不同面积的产品，比如高层的中小套型面积从100平方米放宽到120平方米后，就可以做成4室2厅，产品排列组合更多了，“以前营销是在做计算题，现在可以做更符合市场需求的产品”。
在郑永祥看来，小三房的优势在于，可以用较少的资金获得完整的居住功能，但很多使用空间比较局促。比如，90平方米的三房，除了主卧外，另外两个房间都不适合做正常卧室。“一般标准是能放一张1.5米宽的床、两个床头柜再加衣柜，现在基本上放不下两个床头柜，衣柜需要定制”，郑永祥表示，如果按照新房78%的得房率计算，调整后，中小套型的室内面积可以增加7~15平方米左右，只增加7平方米也能让卧室成为普通房间，做两个卫生间，解决马桶不足的问题。
四、不能一味做大
虽然土地供应端政策逐步放宽，允许企业建造更多大户型住宅，但这并不意味着上海新房供应结构将彻底转变。
前述头部央企华东区域负责人认为，90~100平方米的三房两卫仍然是未来市场主力户型，“大的做太多，购买力也不一定能跟得上”，市中心小户型可以控制总价，有些改善型群体宁愿住紧凑一点，也愿意改善到较好的地段。
他表示，在上海市中心，因为单价和总价较高，小户型仍然“吃香”。尤其是内环内，高品质、面积紧凑的小三室新房不愁卖。
中小套型比例要求降低后，企业在产品上必然会增加大户型比例，但需要结合地块特点具体考虑，并不能一味做大。
上述头部房企上海负责人表示，上海属于多层次客群城市，不同区域的改善型需求不一样，新城和市中心的需求区别很大。市中心的改善型需求大致分两类：一类是高端住宅，比如近期入市单价在17万元/平方米以上的项目，要做到300平方米以上才能符合需求；一类是普通住宅，上海中内环10万元/平方米的项目，面积做到140~180平方米基本上就能满足这部分改善型群体的需求。
在郊区，五大新城的改善型群体也分为本地客和外溢客群，外溢到五大新城的客群，改善型需求可能在140~150平方米，本地客群的需求则会更大一些，因为原来住的房子面积就比较大。不过，大部分改善需求可能还是集中在200平方米以下。
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷