深圳龙华区,上午七点刚过,深圳北站人头攒动,这个地铁和高铁相交的交通枢纽汇聚了众多的上班族。黄恩要坐一站高铁,20分钟后抵达香港西九龙站,换乘港铁到湾仔的办公室,全程约80分钟。如果抢不到高铁票也有“Plan B”——坐地铁四号线到福田口岸再过关。


这样的“港深双城记”每天都在上演。深圳出入境边防检查总站统计数据显示,2023年出入境人员达1.64亿人次,日均达45.07万人次,通关人数最多的是罗湖口岸和福田口岸。这其中不少是跨境上班族。晨入香港,晚归深圳,这个群体又被称为“潮汐人群”。


2018年9月,广深港高铁香港段开通,深港两地的距离拉近至14分钟。但在此前,出入境上班已非稀奇事。香港规划署的一项调查显示,2017年往来香港及内地平均每日达66.67万人次,其中居于香港人士占48%,居于内地的香港居民占17.5%,内地旅客占32.5%。


跨境上班的原因是多样的,其中跨境置业起了决定性因素。根据中原地产统计,2019至2022年,港澳人士购置大湾区住宅成交约5212宗,金额超过160亿元。最受欢迎的城市为中山、深圳及珠海。港人跨境置业已成为一种现象级消费。


黄恩2016年在深圳北站附近买了一套房子,当时每周需要往返深港3~4次,每天花在路上大约要3个小时。地域毗邻、氛围相近,加上频繁的通勤,以及通关之后两地人员密集流动,黄恩认为,“去香港感觉没走多远,回到深圳也不觉得离开了香港,两地没有很明确的定义。现在去深圳超市买大闸蟹,都是香港人帮我挑的。”


中银香港在2023年2月发布的一项针对超过2700人的调查显示,46%受访者表示会考虑在大湾区置业,作为度假及退休养老的安乐窝,热门地点包括深圳、广州、中山等。另外,55岁或以上的受访者有三分之二有意北上置业退休。


深圳北站附近 受访者供图


用时间换空间


骑10分钟“小电驴”到深圳湾口岸,坐40分钟的跨境巴士到港岛,再步行到办公室。尽管跨城跨境上班,陈静的单程通勤可以控制在1小时左右,“这个距离也就是一线城市郊区到市中心,只是多了过关的步骤。”


陈静在深圳湾口岸租了一套30平米的房子,每个月租金4000多元。此前,她住在旺角的一间不足10平方米的“劏房”,是由一套房子隔出来的四个单间之一,每个月租金要5500港币。而现在,她甚至有多余的空间在家里养两只狸花猫。


房价差异,是港人选择内地居住最首要也最关键的因素。深圳的房价在内地位于前列,但相比一河之隔的香港仍是“洼地”。


TVB买房真人秀《有楼万事足》的开篇这样形容道:“香港的楼价就一个字,癫。”在寸土寸金的香港,人均居住面积只有14平方米。


作为典型的“纳米之城”,香港楼房以“尺”为单位,每尺在一万元以上,换算下来,十几万每平方米是常态。在市区地段,例如香港岛和九龙,每平米可以达到30万元以上。


为了改善居住环境,港人选择“用时间换空间”,口岸、高铁站附近的房源是其心头好。深圳罗湖的地产代理商罗毅告诉界面新闻,罗湖口岸的租房需求有一部分由香港上班族支撑起来,“他们都会选择罗湖、国贸、老街地铁站附近的房源。特别是2023年通关以后,香港客户的咨询量明显增加了。”


另一名接受采访的中介则表示,在深圳买房的主要是新港人,就是港漂一代,“在香港1000万才能买个相对比较旧的一居室,但是在福田口岸、皇岗口岸,450万~500万就可以买个两房。”而反映在楼价上,深圳房价连续两年下跌的情况下,“深圳湾、科技园、香蜜湖、福田保税区、皇岗口岸基本上可以穿越周期,没怎么掉。”这位姓熊的中介说。


2016年,黄恩在深圳北站附近以均价每平方6万的价格买了一套房子,自此开始了跨境上班。他对比过,“同样的价格,当年在香港只能买到40平的老房子,而深圳面积可以翻倍。那时候深圳还有赠送,得房率大于100%。”


此前四年,他住在香港一个30平米的两房单位,始终未能适应狭小的居住空间,每月1.2万港币的租金占了工资大头,“虽然香港小区的物业管理水平比深圳要强,交通也很便利,但空间对我来讲更重要。”


而更重要的原因是家人。黄恩是一名新港人,在香港读书后留在当地发展,从事文化传播行业,但家人和大部分亲友都在深圳,因此他认为,“选择深圳置业几乎是必选项”。


一小时生活圈


口岸、跨境巴士、两地车牌,而从2018年9月起,深港两地通勤又多了一种方式,那就是高铁。


黄恩掏出一沓高铁票,有10厘米之厚,这是他2018年至2020年期间通勤的记录,那个时候香港车程必须取票。高铁的开通让他的通勤缩短了半小时左右,“从我家去香港,比去龙岗还快。”


往返深港的高铁票 受访者供图


坐高铁上班可以避免塞车等烦恼,但有时也要“拼手速”。“高铁基本上在下班高峰期(尤其是周五下午)几乎买不到票,所以经常要提前好几天买票,或者换其他交通方式(通常成本更高)。”遇到抢不到票的情况,他一般从福田口岸过关,坐东铁线到办公室。


事实上,2023年以来,广深港高铁不断推进“地铁化”,分别在2023年8月和2024年1月推出“灵活行”和“计次票”“定期票”。3月5日,广铁集团公布,计划3月内把“灵活行”由福田站延长至深圳北站,当日可免费改乘三次。


其他交通方式也不断便利化。2023年7月起,“港车北上”政策落地,香港单牌机动车可经港珠澳大桥入境;同年8月,深圳推出优化陆路口岸通关的18条措施,内容涵盖了提升旅客通关环境、通关便利、通关体验等,并计划在罗湖口岸实行“常旅客”计划,将学生、商务人士、其他科技人员等特定人群备案为“常旅客”,使其通关查验时更加便捷。


黄恩希望,“灵活性”也能在广州东/南和深圳北区间实现,就像深圳往返广州东的经典线路安排。由于工作的缘故,他需要在香港、深圳、广州三地跑动,“从家里出发,基本上一个多小时就能到尖沙咀或者广州天河。有时候还能中午约朋友在深圳吃饭,下午三点到香港见客户喝下午茶。”


得益于发达的交通、密切的经济来往,“双城生活”在世界范围内的湾区已经很普遍。在东京湾区,3600万人口通过私营铁道、JR(日本铁道)分散在周围的埼玉县、神奈川县和千叶县;在美国纽约湾区,曼哈顿的上班族选择在在一河之隔的新泽西州居住;在旧金山湾区,硅谷工作人士会在湾区东岸更便宜的城市如圣华金郡置业。


进可攻、退可守


交通形成的“一小时生活圈”是通勤上班的前提。与此同时,更广泛的市场空间,以及两地在教育资源、文化资源、医疗资源上差距的弥合,加深了港人在深居住的可能性。


Annie经营了一家深港跨境业务公司10年,现时定居在福田。她告诉记者,“公司客户基本是内地的,不管是人口数量还是需求,内地市场比香港大得多。定居在深圳,方便了跨境业务的往来。”她在福田买了一套100平米的房子,这个面积在香港是“豪宅级别”。


Annie的儿子在香港出生,是香港身份,也跟父母一起来到深圳定居,目前就读于南山区一所国际学校。


以往深圳学童跨境读书案例层出不穷,现在则出现了香港学童在深圳读书的“反向求学”现象。暨大港澳子弟学校理事长、香港维港教育集团董事长邓强光在2023年11月表示,在广东生活和工作的香港永久居民约有53万人,14岁以下的港籍子女占33%。


“我从小在香港生活学习,不会特别强调成绩、刷题,日常有很多课外活动,包括夏令营、手工课等,所以我也希望下一代接受这样的教育,以培养兴趣为主。”Annie认为深圳的吸引力之一还在于教育选择多,可以给孩子更多元的教育体验。


“现在的学校是英式教育,全英文教学,同学之间也会用英语交流,作业量比较少,每天控制在半小时以内,有很多课外活动和户外体验课,课余时间有精力参加别的兴趣班。”这对家长也有好处,“辅导的压力小了很多。”


据京领研究院统计,截至2021年8月,深圳市国际学校数量为66所,位列全国第三,主要集中在西南方向的4个城区,南山区、福田区、宝安区、龙华区。


除了国际学校,大湾区也设置了港澳子弟班、港人子弟学校,其教学方式及课程设置与香港学校同步,以便与香港学制衔接。截至2023年底,大湾区共有9所港澳子弟学校。


黄恩也认为不存在小孩读书的问题,在深圳“进可攻、退可守”:“小孩可以拿到受养人身份,可以去香港读书;目前深圳也可以上港人学校。所以即便要选择学校,也不涉及跨境的问题,只涉及在深圳上哪一类学校的问题。”


双向跨境置业


跨境置业不仅存在于香港人中,内地居民当中也有人开始选择到香港置业。


香港中西区汇集了众多地产中介店铺。2月28日以来,店铺纷纷贴上新的宣传语:“撤辣新时代,旺市再重来”“辣招成历史,楼市新开始”。当日香港财政司司长陈茂波发表2024/2025年度财政预算案,提出香港楼市全面撤辣。


香港楼市全面撤辣 拍摄:张熹珑


“撤辣”消息公布五天后,龙年第一个新盘开盘。香港地产代理商、汤姆港房主理人Tom在9点多来到新盘抽签现场,现场人山人海、大排长龙,一度连电梯都出不了,还有人专门带相机来拍摄这一“历史性时刻”。Tom形容为“火爆程度堪比李嘉诚七折卖房”,一个楼盘100多套4个小时就售完了。


“看房量增加了3倍,咨询量增加了10倍,每天的预约时间都满了,甚至连午餐时间都要跳过。同事每人每天要带五六户客人看房,以前大概只有一到两户客人。”他告诉记者,看房的内地居民有明显增加,目前内地居民占三到四成。


“内地人看房以市区为主,港岛中西区、西九龙、启德、何文田等地段。也有深圳客户会选择新界的白石角、屯门、沙田,因为回深圳方便。”Tom入行三四年,感觉到这几年来香港买房的深圳人有明显增加,也有来自上海、北京、杭州的客人,“主要是在香港居住了一段时间的港漂。”


除了自住,也有一部分买家用于投资。Tom分析道,香港出租回报率普遍为2%~3%,好的地段接近4%,“很多买家置换内地的一套房就可以给这边的首付,并用租金抵贷款,压力不算大。”


未撤辣之前,内地买家如果买1000万的房子,最多需要给300万税款,而现在是30多万,税率跟跟香港本地居民相同。


但Tom认为,目前香港这一波抢购潮并不是内地居民造成的,主要由在当地发展的港漂和本地居民带起来,“内地居民虽然知道撤辣消息,但是资金无法立即到位,没有税费问题和身份门槛后,如何把钱汇到香港,是他们面临的最大难关。”


相比之下,香港居民在大湾区置业从顶层设计上已经抢先逐步放开。2019年11月发布的“惠港16条”规定港人在大湾区内地城市购房与当地居民享有同等待遇。2024年2月26日起,港澳居民跨境置业规定再松绑,用于大湾区城市购房的汇款不设上限。


(应受访者要求,文中均为化名)


本文来自微信公众号:界面新闻 (ID:wowjiemian),作者:张熹珑,编辑:谢灵宁