2024年已经过去一个多月，我们迎来了农历新年。对持续盘整的房地产行业来说，龙年代表的升腾气象让人充满期待。在新的一年里，房地产能否走出同样蓬勃的行情，有赖于政策气候，也有赖于企业的策略，更关键的是宏观经济的整体走向，我们选取的龙年地产关键词正基于此。
本文系龙年地产关键词系列二：三大工程进行时。
一、超10万套配售型保障房来了
截至2024年1月30日，已有广州、深圳等19个城市披露了2024年配售型保障房建设任务，而重庆、天津、东莞、佛山等16个城市暂未公布。也有城市并未单列配售型保障房筹建数量，如上海披露的是“建设筹措保障性住房1万套以上”，北京计划建设1万套“产权型保障房”。
2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（以下简称“14号文”）的发布，标志着一类保障房“新物种”——配售型保障房诞生。
至此，保障房分为“配租型”和“配售型”，其中配租型包括公租房、保租房，配售型则按“保本微利”原则配售。
因配售型保障房购买后实行封闭管理，不能上市交易，不能私自转让和长期闲置，被称为真正的“不动产”。
据经济观察报了解，35个城市计划在2024年筹集建设的配售型保障房合计约10万套，这一数据仍在动态更新中。
仅从数量上看，福州的筹建、筹集套数最多，为1.24万套，北上广深四个一线城市均为1万套左右。杭州于2023年已推出7223套，但未公布2024年筹建数量。其次是成都5000套，其余城市筹建数量在2000~4000套之间。
和一线、新一线城市相比，城市人口住房缺口较小的东北也相应地减量建设，长春、沈阳、大连分别筹建、筹集2210套、2200套、2170套，符合“14号文”多次强调的稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行原则。“14号文”中也提到，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，“具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的城市要做好政策和项目储备”。
此外，多数城市规划的配售型保障房户型面积一般不超过100平方米/套，如福州首个项目户型面积分为45平方米、60平方米、75平方米三种。
配售型保障房的筹集来源，主要分为新建和转化两种途径。其中“新建”可通过划拨土地出让，也可利用存量土地如政府已批未建土地等从零开始建设，也可通过存量的人才房、共有产权房或企业破产处置的商品房转化。
据经济观察报了解，选择何种组合方式筹建保障房，和每个城市对保障房的需求量、财政实力、保障房库存等条件有关。广州筹建的12个配售型保障房项目中，有4个通过存量房源转化；成都的5000套大部分通过新开工建设而来；南京筹集的2500套大部分靠存量项目转化而来，原因是此前南京已建设一批共有产权房、人才房、经济适用房等，通过存量项目转化是更为经济、便捷的办法。
地方政府对筹建配售型保障房负主体责任，“14号文”还明确“将住房保障相关工作纳入领导班子绩效考核范围”。据经济观察报了解，各地政府把筹建配售型保障房列为重要事项，成立了以市长任组长，分管副市长任副组长，市住建局、市规划局等相关部门为成员的领导小组或工作专班负责统筹。
每个部门有不同的分工。住建、土地部门在前期土地供应、项目立项、规划建设等手续办理上加快审批；住建、人社等部门组织对全市保障房需求、不同申请对象（住房困难群体、教师和医护人员等机关事业单位人员、城市引进人才等）进行摸底，以此确定保障房的面积标准、配售门槛。
筹建资金从何而来，是每个城市十分关心的问题。
一位地方政府人士告诉经济观察报，配售型保障房的资金来源主要是地方财政、企业（国企城投）自筹、国开行开发贷款、地方专项债以及中央财政以奖代补专项资金、中央预算内固定资产投资补助资金等。
在2023年12月底，国开行已向福州市双龙新居保障房项目授信2.02亿元，这是全国第一笔落地的配售型保障房开发贷款。
2023年底，财政部、发改委等部门要求各地开始一笔中央财政资金的申报，名为“中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算”，保障房、城中村改造等便在中央预算内投资范围中。
前述地方政府人士补充一个细节，相关部门要求，中央预算内固定资产投资补助资金主要针对配售型保障房项目的“基础配套设施”进行补助，这主要包括燃气、排水、供水、供热、道路、供电、通信、绿化、照明、消防、垃圾收储等基础设施，以及社区综合服务、养老、托幼、助餐、日间照料、无障碍、停车场、充电桩、便民、文化体育等公共服务设施。
因此，各城市在发布项目招标公告、申报审批时，须将项目基础设施与主体建设（土建工程、装饰等）分开。“14号文”中也有明文要求——配套设施建设的投入不得摊入保障房配售价格中，因此不同工程须分类打包、入账。
财政部、发改委等部门对申报上述中央预算内投资的项目有要求，新开工项目须在2024年内开工；已开工项目应为2021年1月1日（含）以来新开工的项目，且项目尚未完工。这笔中央预算内投资的补助金额上限为项目总投资的50%，该地方政府人士透露。
中央、地方等部门对筹建配售型保障房寄予多重厚望，一是解决广大工薪阶层等“夹心层”群体住房困难问题；二是建立“保障+市场”住房双轨制，推动房地产业转型；三是拉动投资。
广州披露的13个配售型保障房预计总投资约125亿元，长春计划总投资14.5亿元，南宁7个项目预计拉动投资约39亿元。
2024年1月，获准进行保障房筹集建设的城市已从城区常住人口300万以上的大城市，扩围至省会城市或城区常住人口超过100万的大城市，包括洛阳、邯郸、珠海、南通、包头等。调整后，纳入保障房建设的城市由35个扩大至106个。
二、保障性租赁住房筹集进度60%
2023年是“十四五”规划的第三年，也是保障性租赁住房筹集的关键一年。
根据住建部规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。2023年9月12日，住建部披露，全国已建设筹集保障性租赁住房约508万套（间），完成“十四五”计划的近60%，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难，完成投资超过4800亿元。
2023年，重点一二线城市基本进入保障性租赁住房大量入市阶段。2024年1月27日，上海市市长龚正介绍，2023年上海已建设筹措8.1万套（间）保障性租赁住房，加上前两年的24.8万套（间），已经完成“十四五”目标的70%。2024年，上海还将建设筹措7万套（间）。而2021年至今，浙江省也累计建设筹集保租房82.7万套（间），完成“十四五”目标任务的近7成。
各城市规划保障性租赁住房的规模已在当地新增住房供应中占据较高比例。《2023年全国租赁市场报告》显示，2021年至2023年，深圳保障性租赁住房供应占比达到新增住房供应55%，为一线城市中最高。二线城市规划筹集保障性租赁住房数量已占新增住房供应总量的20%~30%。众多规模超千套（间）的租赁式社区入市，带来了保租房市场供应量的快速上升。
据ICCRA住房租赁产业研究院统计，截至2023年底，热点城市已开业的租赁式社区规模约为22.3万套（间），占市场供给总量的24.4%，比2022年增长了17.2%。
保障性租赁住房项目入市对租金一定程度的平抑效果开始显现。ICCRA住房租赁产业研究院数据显示，除北京外，其他城市均有不同程度的租金下跌，平均下跌幅度为22.3%。
保障性租赁住房的筹集主要有存量改建“纳保”和新建两种模式。一线城市保障性租赁住房的筹集各有偏重，如北京主要以集体经营性建设用地新建为主，而深圳、广州等城市则在城中村改造方面发力。
过去几年，全国一二线城市出让了大量涉租赁用地，不过，2023年北京、上海等地公开出让的涉租赁用地已大幅下降，多地明确保租房筹集“以存量为主，新建为辅”，并出台相关配套政策。
2023年年初，央行设立的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，2024年年初“住房租赁金融17条”创新设立的团体批量购买租赁住房信贷产品，均支持盘活存量房屋。
2024年，保障性租赁住房供应将进入爆发阶段，而存量改造项目在“纳保”过程中仍存在痛点和堵点。一位长租公寓企业负责人表示，关于如何“纳保”，各区的细致标准不一样，很多时候都是一区一议、一事一议。此外，“纳保”需要公安、消防、规划等多个部门配合，在消防要求上，不同业态的消防标准有区别，但在填报时，“保租房”类目是缺失的，缺乏对应标准。
“报建、报消防的过程中，我们的项目种类在绝大多数部门都被勾选为’其他’。”该负责人提到。2021年开始，上海市关于保租房认定、管理的相关政策不断出台，但一些部门关于保租房审批的规范标准仍需进一步完善。
三、超大特大城市城中村改造预计带动10万亿投资
2023年是超大特大城市城中村改造的开篇之年，7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，意味着城中村改造顶层设计落地，超大特大城市及城区人口300万以上的城市进入新一轮城中村改造发力期。
本次城中村改造不同于上一轮的棚改。上一轮棚改是在全国范围内开展的，尤其是库存较高的三四线城市，而此次城中村改造主要聚焦在21个超大特大城市；也不同于棚改的大拆大建，此次城中村改造将采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式推进；资金层面上，除了棚改时期的专项贷款、专项债等，社会资本也将在城中村改造中发挥重要作用。
2023年~2024年初，厦门、合肥、广州、南宁、青岛、沈阳、上海、浙江等省市陆续公布了城中村改造计划，普遍计划3~5年完成改造。
2023年，各大城市的城中村改造政策进一步推进。如广州成为首个在城中村改造中使用房票安置的城市；为加快城中村改造的步伐，深圳在意愿征集中表明，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人2/3以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施，意味着多数人同意即可实施改造。
截至2024年1月底，已有广州、南京、苏州、宁波、合肥、成都、石家庄、沈阳、贵阳、济南等10城官宣首笔城中村改造专项借款实施投放，资金主要用于城中村改造项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。
2024年是超大特大城市城中村改造的全力推进之年。如上海计划2024年启动城中村改造项目10个，广州将强力推进广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造，实现首期项目全面开工建设。
据民生证券数据，预计2023~2025年，21个城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。
1月，中指研究院常务副院长黄瑜测算，三大工程之一的城中村改造将在未来5年带动约10亿平方米的投资规模，会对房地产市场形成有效支撑，平均到每一年，其带来的住宅新增需求约有4400万平方米。在投资带动方面，城中村改造包括土地购置和建安投资，大约有10万亿元的规模。
中国住房和房地产研究院专家委员会委员王锋测算，全国21个超大特大城市城中村改造可以产生直接投资超过10万亿元，带动其他投资超过15万亿元，合计超过25万亿元。
四、“平急两用”新机遇
1月31日，湖南省长沙市举行了一场“平急两用”公共基础设施建设项目推介会，国开行、中国进出口银行、农发行、建行、农行等金融机构与北盛应急储备仓储基地等8个项目集中签约。
截至目前，湖南省首批平急两用储备项目69个，总投资588亿元，其中长沙33个，总投资408亿元。这次签约的项目中，旅游居住设施4个，城郊大仓基地4个，总投资额104.4亿元，共获授信85亿元。
2023年中央金融工作会议将平急两用公共基础设施与保障性住房、城中村改造列入三大工程。平急两用公共基础设施是集隔离、医疗、人员安置和物资保障为一体的重要应急保障设施，“平时”可用作旅游、康养、休闲等，“急时”可转换为隔离场所，满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。
除湖南外，杭州计划未来5年建成116个平急两用项目，总投资770亿元；武汉首批项目总投资163亿元；重庆和大连公布的部分项目清单总投资分别为25亿元和24亿元；此外，北京、贵州等均有平急两用项目落地。
从已落地项目看，一类是新建，在项目规划建设中即兼顾平急两用；一类是存量改造，即通过对原有设施改造达到平急两用要求。
一位从事平急两用项目开发建设的人士告诉经济观察报，该类项目需要兼顾“平时”的商业盈利和“急时”的实用性，尤其是两种功能切换时的衔接问题，对项目运营方挑战更大，“以物流园为例，一旦进入应急状态，客户物资怎么转移和安置？如何赔偿？疫情期间以配送防疫物资和医药用品为主的物流园，平时该类物资需求没那么大，如何快速解决空置、空转问题？如何补缺口？都需要有一套系统性的预案”。
根据国海证券测算，21个城市平急两用基建年均投资额在1500亿~3200亿元之间。
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹、丁文婷、田国宝