随着房价下行明显及银行评估价的同步一再下调，当前楼市因续贷跟不上且即便卖房也难覆盖负债的消息层出不穷。
那些高位进场的高杠杆业主们为挺过眼下难关，除了继续“以贷养贷”外，衍生而来的寻找“背债”现象也同步高频出现于当前楼市。
一、职业背债人出面，卖房人能否轻松出局
“2020年因听信深房理理论，在南山投了一套1500多万元的房子，做的高评高贷，现在这套房子小区同户型挂牌价只要1200万元，最终成交价有可能还会更低。目前我的负债情况是房子抵押贷1600万元，信用卡、网贷等综合起来应该不超过200万元。如果房子以1200万元卖掉，还要负债600万元。”
前段时间，深圳一则因房价下跌幅度过大，过去高杠杆炒房无法套利离场而身披巨额债务负担的求助帖在公开平台广泛传播。
据该位网友表示，目前摆在其面前有两条路，一条是继续开个公司，以税票贷的形式再获得一笔资金，但最多能撑多1年；另一条路便是找背债人。
深圳楼市/中房君摄
“银行惦记的是客户的利息，背债人和操盘手看上的却是银行的本金”，事关背债行为，市场上一直有着如此说法，更是衍生出专有名词“职业背债人”。
一般来说，职业背债人主要分两大类，一类为通过包装身份进行各种房产抵押贷、车贷、信用贷等贷款套现行为；另一类则主要是通过股权转让、资产处置、抵押等方式独自背负企业债务或公司的不良资产，即俗称的“背坏账”。
具体如何操作，中房君于社交平台联系了一位自称已是“背债人”的小王，据其表示，整个过程并不需要他们做什么，只是在办手续需要签字的时候到现场配合一下即可，其他时间可以自由安排。且因为不是本地人，小王口中提到的所谓包装公司还会帮忙安排食宿。“包吃包住包路费，俗称‘三包’”。
据小王进一步表示，在此之前，包装公司会先帮他们包装好身份，社保、公积金、大额流水等都会弄好。以背房产贷为例，在养了一段时间征信后他们就可以以正常买家的身份去接盘房子，首付包装公司那边会给到，房源也是公司去找，当中一个比较关键的环节就是包装公司会操作把房源的评估价做高，以贷出更多的贷款。
如当前一套市场价700万元房源，评估价直接做到1200万元，贷款按7成计算即可贷出840万元，减去700万元成交价后仍多出140万元，继续扣除各种中间费用，套利空间依旧非常大。
这个模式中，除了中介公司与背债人配合外，正如前述求助帖提到的“找背债人”，主动入局的高位站岗业主同样不少。
中介公司与业主提前协议好，资金不走监管，交首付款后马上过户，继而立马抵押，抵押贷出来的钱按最初约定的成交价支付给原业主，而这个价格一般高出房源市场成交价。原业主降低损失，脱身出局。
对此有业内人士提到，如市场上出现了房源素质一般，但成交价却远高于市场价的房源，那么有一定可能就是这个操作。
“尤其是过去炒房客扎堆的板块，当被推高的泡沫挤出，断供率持续走高，善于冒险的深圳人大部分不会坐以待毙。”
二、没有赢家
“银行也知道职业背债人现象，更是完全清楚有些房子的评估价明显高于市场价，但是只要关系到位、资金到位，一切都有可运作空间。”就环节中做高评估价的操作，一专门从事贷款相关业务的中介对此提到。“毕竟银行工作人员也有业绩要求，只是过程会麻烦一点”，其继续补充说道。
据了解，为防止被银行发现存在骗贷行为，中介公司一般会替背债人先正常还半年或一年贷款。期间，因背债人名下有房，衍生而来的诸如装修贷、消费贷等亦会被全部薅一遍。
几个月或者一年后，背债人断供，列入失信名单。
但在职业背债人看来，这种能轻松获利几十万元甚至上百万元的机会，靠自己可能一辈子都难有，相较于“虚无”的征信，现金的吸引力无疑更大。
打开某公开平台，有关收白户的消息不断，底下想做背债人的回复也比比皆是。
只不过面对身后巨大的债务，以及可能构成的骗取贷款罪、贷款诈骗罪等，或最终难逃法律惩罚。
参考数月前泉州一宣判案例，中介连同数十名背债人前后共骗贷高达3000多万元，最后操作中介被判处有期徒刑十六年，并分担“白户”名下贷款以及处罚金50万元，数十名背债人作为从犯，分别被判处一年至五年不等有期徒刑；另外配合操作的银行信贷人员亦被处一年有期徒刑。
事实上，仅就银行方面而言，虽放贷压力明显，且信贷业务也是银行核心业务，但违规信贷一直以来都是监管的重点领域。
据媒体不完全统计，过去的2023年，国家监管机构共对银行金融机构（包括各分支机构）开出超2400张罚单，罚没总金额超27亿元，其中仅违规信贷业务便开出罚单超千张。
此外，从各机构的态度来看，2024年也将延续对信贷业务的严监管态势，提升“双罚”（既罚机构又罚人）力度。
对于想借此条路抽身的站岗业主们，以及套利的中介及背债人，当心得不偿失。
三、断供率仍在上升，楼市狂热期后弊端尽显
尤其对于这批过去借经营贷高位入场的业主们，面对评估价与实际所需金额的巨大缺口，又该如何脱身？
“找额度更高的银行办理转贷再搏一搏预期，不然续不上只能面临法拍了。”一从事贷款业务的中介人士对此回复道，据其进一步表示，就目前来看，其接触的经营贷业主们，不少都选择了续贷，但因评估价下调太大，续贷金额和之前的首贷额度差距过高，部分个人资产难以覆盖差额的业主们只能选择转贷，重新找额度更高的小银行或者外地银行续贷。
值得一提的是，因评估价下降，银行信贷放款额度缩水，为留住客户及拓展业务，据上述机构中介人士提到，部分银行亦推出了不少低息产品；同时，如果是一些机关事业单位人员，当前的信用贷相较早前也更为宽松。
此外，据早前另一位专门从事经营贷相关业务的中介表示，相较于续贷，也有客户会考虑再买一套，并继续通过高评高贷操作来（抵押）还贷。
但不管如何，摆在他们面前的都是那越滚越大的雪球。
苦撑之外，从不断上升的法拍房数量趋势看，同样是不少过去高杠杆业主的接受现实。
根据法拍机构鹏润法拍的数据显示：2021年至2023年三年间，深圳进入法拍市场的住宅数量一直保持上升，分别为2947套、3478套以及4078套。
参考一位从事法拍业务的人士说法，一般而言因断供进入法拍的房源，大部分都为经营贷断供，其给出的判断方式为住房按揭贷款购买时间与抵押时间之间的差距。
正常情况下，从断供到法拍大部分房源需要1年多时间，即当前流入法拍市场的房源普遍为2023年之前的断供项目。过去的2023年，可感知的市场寒意照旧，不排除后续还将有更多房源进入法拍。
接下来的楼市走势能否转向，也将成为上述那批续贷业主们能否挺过这一关的关键。
1月17日，国家统计局最新发布的2023年12月份70城房价数据如约而至，整体新房价格指数环比下跌0.4%，跌幅与11月持平。其中深圳新房价格环比继续下降，降幅0.9%；二手房方面亦维持下跌走势，跌幅1.1%。
本文来自微信公众号：中国房地产报大湾区（ID：zhongfang5g），作者：江小亭