房地产市场仍在低位徘徊。
1月17日，国家统计局发布2023年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，各线城市新房价格环比降幅进一步扩大，二手住宅价格环比全面下跌。其中，二手房价格环比下跌城市为70个，为2014年10月以来首次全部下跌，即110个月后首次出现二手房全部降价的现象。
从销售数据来看，房地产行业的“以价换量”表现明显。根据国家统计局数据计算，12月单月，全国商品房销售面积为11226万平方米，环比增长41.6%；商品房销售金额11304亿元，环比增长10.7%。
“这充分说明，各地根据供求关系出现了变化形势。”易居研究院研究总监严跃进告诉时代财经，主动在价格方面做了调整，也意味着以价换量的操作明显增加。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受时代财经采访时指出，新房价格走低的主要原因是年底为了完成业绩考核，筹集到期偿债资金，开发商降价促销的意愿比较强。
尽管12月成交规模出现明显回暖，但在诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱看来，2023年房地产市场难言乐观。
“从全年来看，2023年商品房市场再创新低，市场表现不及2022年。虽然政策端出现较大改善，购房者购房成本较低，但新房市场面临房企信用风险、项目交付风险，购房者对于购买期房较为谨慎，将目光转向二手房，新房的预售制度及预售监管制度亟需改革。”她告诉时代财经。
从全年来看，商品房销售面积以及销售增速均不太理想 数据来源：国家统计局
而与2022年12月相比，70城中有20城的新建住宅价格指数上涨，2个城市持平，48个城市下跌。二手房价格指数方面，仅有1个城市上涨，其余69个城市下跌。
展望2024年，严跃进认为，2024年房价指数会呈现“先降后升”的良好态势，而李宇嘉则表示，2024年一季度可能会季节性地出现小阳春。
一、新房市场分化严重
从具体数据来看，70城新房房价出现明显分化。
2023年12月，4个一线城市中，广州、深圳新房价格环比分别下降1%、0.9%；北京则与11月持平，环比下降0.1%；上海新房价格则上涨0.2%。如果将数据拉到全年来看，分化更为明显。北京2023年新房房价较2022年上涨了3.5%，上海同比上涨了4.4%，而广东、深圳则分别下降了1.2%与3.6%。
这种分化不仅存在于一线城市。
70城中，12月南京新房房价以1.2%的跌幅领跌，厦门、武汉紧随其后，新房价格跌幅均为1.1%，西安、太原则分别上涨0.5%、涨0.4%。放到全年来看，大连、惠州的新房价格较2022年下跌了4.4%、3.2%，下跌幅度位居前列，而成都、长沙的新房价格同期上涨了7%、3.4%。
在严跃进看来，下跌幅度较大的大连和惠州，其实恰恰代表了两种不同类型的城市。
“大连属于典型的北方重点城市，但显然其人口和产业优势不强，导致楼市总体疲软。惠州则属于过去有投资投机属性的典型三四线城市，此类城市需求褪色，所以市场疲软。而同期房价涨幅可观的成都、长沙，其房地产市场表现好，恰是因为产业和人口这两个因素充足，城市基本面不错，所以市场表现不错。”
严跃进认为，类似房价的分化，目前短期主要是受房地产供求关系的影响，但后续城市本身经济实力和人口等类似宏观经济指标会对当地房地产市场产生深入影响。
李宇嘉同样认为，城市经济与人口对房价会产生不小的影响，但对于一线城市房价的分化，他认为，这是长期存在的问题，情况或与其他城市不同。
“北京、上海的央企、国企、机关、高校数量较多，其城市中产群体的收入较为稳定，购买力较强，对城市房地产市场的支撑较为有力。而这些力量是广州、深圳相对缺乏的，且广州、深圳外来人口较多，限购政策没那么严格，因此弹性比较大。”李宇嘉说。
实际上，从推动房地产价格上涨的主要因素——人口数量来看，广州和深圳底气较足。数据显示，2022年末广东省常住人口总量为1.266亿人，稳居中国第一人口大省。而广深两地作为大湾区的双核心城市，在省内的人口吸引力优势长期存在，较为坚挺的人口红利也有利于未来释放更为强劲的购房需求。
从城市经济来看，广州2023年地区生产总值（GDP）预计突破3万亿元，成为继上海、北京、深圳之后的又一位“3万亿俱乐部”成员。同时，广东成为了全国唯一拥有两座3万亿级城市的省份。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也向时代财经表示，广东省经济长期领先全国，经济基础好、韧性强、外来人口多，刚性和改善性住房需求依然有很大潜力，房地产市场仍有较大发展空间。
对于广深两城未来房地产市场发展，关荣雪仍然持看好态势。
她指出，近日广州探索“房票”工作迈出了实质性的一步，在当前市场需求动能偏弱的情况下，这种定向需求有助于加速新房存量去化，对房地产市场具有积极影响，改善市场供求关系，稳定市场预期。“与此同时，深圳购房需求仍较旺盛，楼市表现持续稳健，而且土地市场表现也长期向好，土拍热度处于全国靠前水平。”
二、二手房全面下跌
与新房房价的下降存在分化不同，二手房房价的下跌是全面的。
2023年12月，70城二手房价格指数环比下跌0.8%，连续下跌7个月，跌幅与前一个月持平；同比下跌4.1%，连续下跌22个月，且跌幅比11月扩大0.4个百分点。其中，环比下跌的城市有70个，为2014年10月以来首次全部下跌，即110个月后首次出现二手房全部降价的现象。
图片来源：国家统计局官方微博，上一次二手房价格全线下跌出现在2014年9月
从全年1月-12月的平均指数来看，70城中，2023年也仅有北京、长沙、成都、南充4座城市的二手房房价有所上涨，连新房房价坚挺的上海、西安，也出现二手房价格下跌，分别降了0.2%和0.6%。这意味着，二手房市场在加快挤去价格泡沫。
尽管2023年12月份二手房价格降幅环比持平，但在李宇嘉看来，这主要是因为前期价格过快下跌后，由于出售周期拉长，能出售的价格低于预期价格，导致业主再次降价出售的意愿下降，惜售情绪和“由售转租”的意愿上升。“最终部分挂牌量转向租赁市场供应，导致二手房价降幅不再扩大，二手房挂牌量也不再快速上升。”
李宇嘉还提醒道，当前二手房价格跌幅比新房大，甚至在有些地方是新房价格跌幅的两倍，形成了对新房的竞争态势、替代效应，二线城市次新房挂牌销售量上升，购房需求部分转向二手住房，例如重点30城的二手房成交占比达到了53%，首次超过了一手房，倒逼新房不得不降价促销，这需要引起足够注意。
成交占比虽然上升了，但未来二手房价格下行压力仍然存在。
关荣雪告诉时代财经，当前二手房市场虽已然触底，但价格下行压力大于新房，市场情绪底部徘徊依然是房价上涨动力不足的重要影响因素，供求关系改善或为重要突破点。
针对二手房市场如何改善供求关系，严跃进告诉时代财经，当前二手房的问题，很大程度上在于居民家庭二手房资产盘活的工作没有做好。“若是思路调整，主动在房东出售方面做充足文章，包括在价格、换房、税费、房屋利用等方面做足文章，那么打通二手房市场，自然就可以带动一系列链条，即‘二手房盘活-新房盘活-房企销售回暖-房企现金流改善-房企投资拿地’。”
此外，严跃进还认为，当前二手房市场价格下跌明显，一定程度上也说明二手房泡沫减少了，同时购房者积极入市的性价比也增加了。
尽管目前新房、二手房市场仍处于调整中，但当前也存在积极变化。
在国务院新闻办举行的2023年国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局局长康义发表了对今年房地产走势的预判。他表示，经过20多年的发展，总的房地产市场正处在调整转型过程当中，各地区、各部门都在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时地调整优化房地产的政策。
康义表示，我国房地产市场长期健康发展有比较好的基础，我国的城镇化数量和质量提升还有很大空间，改善性住房需求比较迫切，也会形成房地产市场发展的重要推动力。此外，我国构建了房地产发展新模式，潜力十分巨大，也会带动房地产相关投资和消费，推动房地产市场健康发展。
本文来自：时代财经，作者：李益文