“一切都回来了。” 开年的日本，像是拿了逆袭剧本，仿若过去失落了30年的阴霾已一扫而空。
1月12日，连涨五天的日经指数达到历史最高点，几乎接近日本泡沫经济崩盘前的最高峰。同时，日本的房地产市场也频频传来“暴涨”的消息。据日媒报道，去年11月东京都23区新建公寓的平均售价已经达到1.2811亿日元（约合人民币631万元），同比上涨50%。
图片来源：雅虎日本，截至1月9日的日经指数走势
这个涨幅，在过去一年几乎可以傲视除了比特币之外的大部分投资资产。
在日媒报道里，当地房产市场呈现出了非同寻常的冰火两重天：一方面，重返世界的中国人挥舞着现金，前赴后继涌入日本房市，中介清点现金清点到头痛，东京的热门区域楼盘，甚至还要摇号购买；而另一方面，本地年轻人的购房需求持续萎缩，近一半人都在租房生活。
仿佛一夜之间，国内投资者已经成了日本年轻人的房东？
但历史无数次印证，极致的疯狂往往是转换的序章。在和几位已在日本买房置业的业主聊过之后，我们发现，大部分都市传说终究只是传说，社交媒体是一面棱镜，分享者大多数只放大自己所拥有的，而很少提到礼物背后所标注的价码。
在日本炒房，只是听起来很美。
一、奔着赚钱而买，很有可能在高位接盘
日本房价这几年的变化，的确可以用“惊人”来概括。
“普通人过去从银行贷款个人年收入六七倍的资金，就能买到一套房子，而现在十七八倍都不一定够。”旅居日本多年的包子，在当地买过房，也卖过房，完整地见证了日本房价过去十余年的潮起。
据日本国税厅数据，日本2022年人均年收入为458万日元（约合人民币22.6万元）。但如今普通人要在东京买房，至少要背上自身年收入15倍以上的债务。
用15倍以上的年收入来买一套房，在比海外同龄人更重视房产的中国年轻人眼中，不过是一个寻常的人生必经阶段，但在低欲望的日本年轻人眼中，已是生命不可承受之重。
日本对于本国人的首套房，是有极其优越的优待政策的，不但零首付，贷款利率也只有0.2%～0.6%，并且持有房产每年还可以节约一点消费税。
但饶是如此，不愿买房的人，还是不买房。
2023年1月，三井住友信托银行对1万名受访者做了一个调查，结果显示，全体样本中持有房产者的比重还不到一半，其中20岁～29岁以及30岁～39岁人群持有房产的比例仅分别为20%和31%，一半人都在租房，剩下的人则是在家跟老人同住。
根据 OECD 数据，日本家庭净储蓄率在经济泡沫后，从15%大幅下降至5%以下，透支的家庭财富，难以负担不动产的购置压力——日本房屋的空置率，很直观地印证了这一点。据日本总务省调查数据，2018年日本房屋的空置率达到13.6%，是有史以来的最高纪录。而除非拆除大部分空置房屋，否则空置率会在2038年跃升至31.5%。
如此种种足以证明，本应作为消费主力的日本青年，真的没那么爱买房。
在日本卖过房的包子，也有相似的体会。2017年，包子一家以6780万日元的价格在东京丰州地区买入一套塔楼公寓，并在5年后决定卖出。
“不动产公司当时对我说，从2018年到2020年的成交数据来看，这个楼盘的成交时间不会超过一个月。”
然而，在房价已经开始飙涨的2022年，这一套房子并没有想象中好出手。
“不少日本买家都来看过，但最终都没成交。”无奈之下，包子将挂牌价从一开始的9000万（日元，下同），降了又降，到最终8380万出手，前后一共经历了半年。“同个楼盘当时还有好几家在卖，我的报价是最低的，其他人交易时间比我更长，都要半年以上。”
包子认为，中国人手上的大部分房源，很多时候还是在同胞内部流通，本国购房者已经比较少见了，“我最终成交的中国买家也是把这里当做婚房，是自住而不是投资。”
彼时，不动产公司也对包子说，“在这个价位，会选择投资购买的人已经不会太多了，大家的共识就是偏贵。”
但到了2023年，随着日元汇率一路跌破4.77，海外投资者再度大规模涌入，当地房市走势逐渐疯狂起来。“丰州区那边有一个更新一点的塔楼公寓，我听到一个中国买家是1.3亿接手的，上一任房主赚了近4000万日元。”
国人买卖占交易量大头，在关西某城投资民宿的呦呦也有类似体会，“这一片从2023年8月开始就一路涨价，我是7月购买的，当时也是从另一个国人手里抢下来的。”
同时，关于海外投资者爆买日本房产的新闻也频频登上头条。东京御徒町一家不动产公司的代表董事对媒体表示，“现在能拿出1亿日元～3亿日元现金买一栋房子的人，由于目前日元贬值的趋势，日本房地产便宜得对他们来说就像一场大甩卖 。”
日本一家房产机构的首席执行官在采访时描述道，中国买家经常带着一箱箱现金付款，中介清点现金“真的很累”。
但是在包子和呦呦看来，目前过高的房产价格，很难变现，容易“被埋”，更加适合自住而非投资。
在一则关于东京都23区涨价的新闻下方，一位雅虎日本网友表示，自己在2020年以低价购买了一套二手房，尽管现在能够以1.3倍～1.5倍的价格卖出，但是自己想投资的其他地段已经涨得过高，现在处于进退两难的境地。
“很多机构会将日本房产包装成一种投资项目，告诉国内的人可以买房后交给管理公司出租，只要收租金，年利率5%左右，最后还可以卖出去赚差价，但实际上并不是这么回事儿。”另一知情人士告诉新周刊。
“除非是在房价涨起来之前就购买房产然后出租，否则这两年入局的‘中国房东’，很难赚到超预期的收益。”
在日本，租客的权益保护十分完善。除了不能对房屋进行买卖之外，租客和房东拥有同等权利，包括但不限于教育、医疗、社保等等，而房屋出现损坏，一般是要房东或管理公司来承担修缮费用。
日本留学生黄瓜告诉新周刊，日本的租约一般是两年一签，中间不能私自毁约或涨价。“租房合同签下就不会变更房租，我目前还没见过同一栋房子老租客和新租客租金不同的情况。”
同时，呦呦也以房东的身份算了一笔账，“在关西某都，一个2DK（两居室）的公寓，房租加管理费只租7万元。但是物业费、公共设施修缮费用、担保公司的管理费再加上持有房产每年要缴纳的税金，以及租金收入本身要缴纳的税金，这些加起来要差不多3万元，接近房租的一半。就算房子只要1000万，年收益率也就是4.8%。购买1DK或2DK的房产，1000万日元是不够的。”
另一位在东京置业的小红书博主也提到，购买房产投资出租并不是一个很好的选择：“日本是累进税率，房租收入是要累加工资收入一同计税的。辛辛苦苦收租，很有可能光税就要交不少。”
同时，比较东京房产租金和售价的涨幅，你会发现租金涨幅远远追不上房价。根据日本总务省调查数据，首都圈公寓租金收益率在 2003 年达到最高点，约为6.2%，随着公寓价格回升逐渐下降，2022年已降至3.4%，到了房价飙升的2023年，租金收益率只会更加低迷。
图片来源： 雅虎日本，东京房产售价变化
图片来源： 雅虎日本，东京房产租金变化，租金的增长曲线明显平缓许多
这意味着越晚购入房产，租售比越低。
同时，呦呦也提到有国内投资者会选择购买总价低的当地“老破小”，但事实上，在呦呦看来这是在帮助本国人出清不良资产，“本国人买房会选择又大又好的新房，比如现在的塔楼，不喜欢老破小。”
总价低的“老破小”，看起来入局门槛很低，但实际上人们忽视了潜在的人力成本一一这些“老破小”，大多需要翻修甚至重建。
而据日本内务省报告，2023年11月的“服务价格”上涨了2.3%，为1993年10月以来的最大涨幅。这意味着，日本通胀带来的不仅仅是商品变贵，服务业也在同步变贵，日本的人力费用在泡沫时代后的30年，再次达到了一个新高点。
种种因素叠加之下，如果指望在日本做房东赚钱，后入局者更像是为本国人维护保养旧房，很有可能年收益率比不上购买一只稳定的债券基金。
这意味着，跨国做“日本房东”，并非一门如想象中美好的投资。
二、日本地产，也有自己的“中介风云”
除了难以捉摸的收益，购置日本房产的繁琐也足以劝退一波人。
事实上，国内投资者要购置日本房产，远远不只是简单在网上浏览房源，然后就可以远程签约坐等收租。
在卖掉东京的房产后，包子在神奈川地区又购置了一片土地，打算在上面重建一座属于他们一家的房子，“日本的土地毕竟是永久产权，我想着至少以后能够给孩子留点什么。”
在找房的过程中，包子和不同的不动产公司打过交道。用包子的话来说，日本的不动产行业也是一个“江湖”，远远不是简单的帮人买卖房源这么简单。
在日本，房产交易都要通过不动产公司，无法进行个人交易。这意味着，不动产公司在很大程度上，是掌握了市场上最多信息的角色。
“日本不动产有自己的一套系统，说得难听一点，能挂上网站的大多数都是卖得不好的房子，好的房子和土地，他们会直接推荐给熟悉的客户。”
与之相反的是，在当地购房的外国人并不通晓这套“潜规则”，第一反应往往是先上网来看行情，也就很难直接在网上找到心仪的房源。
老年人的“本土情结”，也意味着一些好土地、好房源很难向外流通。
“日本有一些老年人，年纪大了以后想去老年公寓休养。他们没有那么多精力去交易，他们就会倾向于直接找信任的不动产公司。本国的老年人，基本不会去找外国人开的不动产公司。”
同时，日本不动产公司的中介也有一些外国同行普遍存在的通病，比如为了提高成交率，会选择性讲解一套房子的优缺点。
包子表示，日本一些小公司中介的卖房提成比率比较高，所以小公司的中介会更关注业绩和成交率。而大公司的中介则更怕客户投诉，所以会更职业一些。
“比如大公司一般会出具一个很详细的报告书，介绍这个房子发生自然灾害的概率是多少、历史上曾经发生过多少次等等，但小公司可能不会说。尤其你是外国人，他们还会找借口说你的日语不够好、没听懂等等。”
并且，不动产公司的业务范围也十分广泛。除了作为房屋买卖和租赁的中间人，也会向租客提供诸如维修门窗的增值服务，更会作为“买家”收购土地和房源，再以卖家的身份面向消费者。
而国外的买家，往往处于信息鄙视链的最底端，拥有着充足的钱，却没有与之匹配的信息。“有的公司比较厉害，先融资去大量购买某个地区的土地或房源，这样他们从某种程度来说就有一定的定价权。可能这个区域本身的价格是3000万，但是他们最终能够以3500万来成交。”
包子认为，这种操作对于那些在日本长期生活的人来说不是问题，可能多跑跑就知道不对劲，但是国外的投资者是没有这个时间和精力去核验的。
总体而言，对于海外购房者来说，日本的房市是一个盲盒。
投资者或买或卖，也许有赚有亏，但不动产公司作为撮合双方掌握最大信息差的平台，扮演了各种角色，“房东”“二房东”“中介”“管理公司”“服务公司”等等，确实始终不亏。
三、买了房子，之后呢？
坦率地说，日本房产的暴涨，有其必然性。
目前，日本有1.22亿人口，而东京超过3800万人，占比接近30%，在日本12年人口负增长的大背景下，东京人口依旧保持净流入，这也就解释了东京都23区的新建公寓价格居高不下的原因。
另一方面，日本房产对于海外投资者的宽容（不限身份、不限购），也吸引了海外资产的持续输血，更为日本房价添了一把火。据凤凰网报道，东京塔楼的海外购房者中有一个典型案例：一名中国购房者一下买了20套房子，总共支付了100亿日元。
在日本房价涨起来后，多位受访者表示“房价上涨对于在当地工作生活的人来说，有着直接的影响”，对于本国人来说，房价也成了他们的隐痛，在日本本土社交媒体上，关于海外炒房客的话题频频登上热搜。包子说，“网民情绪也在发生变化。”
有消息称，今年4月起，日本方面将对海外购房者进行限制。手段之一是针对在日本没有住址的外国人，如果想要买房，必须找到一位拥有长期居住权的担保人。
据业内人士分析，这一新规可能只是为了防止外国人在日本购买房产后，未能及时缴纳或拖欠税费、贷款及房屋相关费用等，但也不排除未来可能将会对外国人购房进一步增加限制。
这也许是一种信号，如果海外投资门槛变高，那么日本房市能否继续保持如此活跃的成交？况且，已入局的人们也是风险重重。据第一财经报道，2022年大阪某房产项目发生大规模爆雷，国内受害投资者达500余人，数亿投资款难以追回。
钱是会长脚的，同时它也是盲目的。社交媒体这面棱镜，折射了收益，却对风险避而不谈。无论何时，那朴素又亘古不变的十个大字总是实用：房市有风险，投资需谨慎。
参考资料
[1]日本首都圈房价一年暴涨36%、东京23区暴涨50%，新公寓均价突破1亿日元，华尔街见闻
[2]34年新高，疯狂的日本股市，格隆汇
[3]全款抢房，中国人涌入日本楼市，凤凰网
[4]日本将限制外国人买房，到底怎么回事？日本东方新报
[5]投资日本房产？500余人深陷雷坑，数亿投资款或打水漂，第一财经
[6]日本内务省报告数据
本文来自微信公众号：新周刊 （ID：new-weekly），作者：王一旦，编辑：DR