一些长租公寓的租期正在变短。


万科泊寓总经理胡冬华曾公开表示,截至2023年10月,泊寓平均租期从之前的9个月缩短至7个月,3个月内租期占比更高达40%。对此,泊寓对产品结构做出调整,推出长短租结合的业务模式,包括对B端客户推出随心短租,最短租期从一年调整成一个月。


不止万科泊寓,越来越多的长租公寓运营商嗅到了租赁市场的变化,不稳定的需求造成租期更为灵活,租户可选择增加,以及对性价比的追求,迫使租赁市场进一步“内卷”。


一、租期缩短


“2023年,我们有两个大型租赁社区项目在苏州工业园区入市,推出时,最短只能签一年约;现在,增加了灵活的租期选项,1个月、3个月、6个月都可以签。”恒泰星寓相关负责人告诉经济观察报,除了年底淡季经营方面的考虑,调整也是顺应客户需求。


恒泰星寓是苏州最大的租赁住房持有和运营商恒泰租住旗下品牌,该负责人提到,2021年和2022年,所有项目均为长租,短租需求较少。从2023年开始,有不少项目反馈,客户到店后提出短租意向,短租需求明显提升。公司内部沟通后,决定对租期做出调整,增加1个月、3个月和6个月的租期。2023年12月新签客户,有30%租户选择了短租。


在上海工作6年的段先生是众多选择短租的客户之一。2023年5月,段先生工作的某中型游戏公司将一条业务线整体砍掉,一个部门十几名员工都失业了,虽然他顺利入职了一家小型游戏企业,但由于工作地点与原来的出租屋通勤时间超过一个半小时,只能退租,赔偿了4000多元的押金后,他与一家长租公寓签订了6个月租约。


在段先生看来,目前这份工作只能算过渡,就业不稳定,仍然有被裁的风险。他准备走一步看一步,最坏的打算是离开上海回老家。


在深圳龙岗区经营7个长租公寓的王磊告诉经济观察报,2023年,项目租客未到期选择转租的比例较往年上浮30%以上,公寓微信群中,隔三差五有转租信息发出。


让王磊印象深刻的是,2023年几乎每个月都有一声不吭、悄悄搬离公寓的租客,“押金也不要了,以前也有类似情况,但很少”,公寓管家打电话追问,答复清一色为工作变动更换居住地或离开深圳回老家。


恒泰星寓在2023年推出的大型租赁社区项目瑞华四季公寓位于苏州金鸡湖北,离苏州工业园区湖东、湖西两大CBD约3~4公里,吸引了CBD内一些银行、律所租客,项目出租率比较稳定。


而该公司经营的另一家分散式长租公寓在2023年出现变化。上述负责人介绍,合租项目每到年底都会出现个别退租情况,但2023年的退租情况大幅增加,导致出租率达到历史最低。


在该负责人看来,两个项目的差别与项目的位置和租客群体密切相关,“出租率低的项目位于苏州工业园区北部,以劳动密集型的制造业、机电行业的租客为主”。


二、选择换租


2023年,王磊在深圳龙岗区运营的几个长租公寓入住率均超过了98%,在同行中“一骑绝尘”,项目租客超过一半是在福田上班的年轻人。过去,鲜少有福田上班的年轻人选择在龙岗租房。


王磊介绍,一方面,因为地铁快线的开通,福田到龙岗的通勤时间从1个小时以上缩短至40分钟;另一方面,由于福田等市区租金居高不下,不少租客为追求省钱和舒适,选择在关外租房。


王磊告诉经济观察报,在深圳市区,2500元只能合租到一个十几平方米的单间,但在龙岗区,1600元左右可以租到30平方米的一居室,“不仅租金便宜了,居住环境也更好”。


根据贝壳研究院报告,现阶段居民储蓄意愿增强,租客提高租金支出的有效需求不足,更倾向在可接受范围内,由高租金区域向低租金区域换租。


换租需求也出现在2023年高端租赁市场。


上海某外资高端公寓相关负责人Sara告诉经济观察报,2023年,大量保租房入市,不断虹吸高端公寓客户。一方面,保租房户型好,配套新;另一方面,民水、民电也非常吸引租客,许多租客不愿承受公寓高昂的电费。“最重要的是,一些保租房的租金只有我们的一半,我们受到的冲击非常大”。


Sara介绍,2023年下半年,上海某国际基金投资的高端公寓出现了退租潮,一个月退租最高超20套,多数租客并未离开上海,而是搬到了更便宜的公寓。


一名高端公寓中介表示,2023年6月,普陀区某央企运营的一个中高端保租房项目入市后,吸引了普陀、静安、长宁区多家高端公寓的租客,“外资高端公寓一房月租金都在2万元以上,换到保租房项目,可以租下一套三房”。


该中介介绍,上述央企保租房项目,仅4个月,入住率就爬升到了90%以上。


国家统计局数据显示,2022年全国居民人均可支配收入为36883元,比上一年增长5%。虽然收入增长了,但租房人群更倾向于控制租金预算或缩减租金支出。


根据贝壳研究院数据,2023年1~10月,广州、上海套均月租金支出比2022年同期分别减少43元、154元。据此推算,按年套均支出减少约516元、1846元。从租赁价格段占比来看,广州套均月租金支出3000元以上占比减少1.79%,上海套均月租金支出5000元以上占比减少3.43%。


不仅C端租户换租,企业租户同样也在调整,“一些企业将员工宿舍从租金高的公寓换租到价格更低的公寓”,恒泰星寓旗下东延四季公寓项目负责人告诉经济观察报。


东延四季公寓项目包含合租公寓、家庭公寓、白领公寓、企业公寓、服务式公寓等多种产品类型,有近4444套房源。2023年6月开业后,白领公寓和家庭公寓很快满房,但企业公寓租赁不理想。“园区其他企业运营的宿舍型公寓也出现了出租率下降的情况”,上述东延四季负责人介绍,以往同行类似定价的产品出租率基本接近满租,但2023年普遍下降10%左右。


以往,苏州工业园的企业公寓出租情况非常好,疫情期间,宿舍类产品在市场上“一房难求”,每年三四月,企业排队租房,但2023年没有出现,甚至有的企业整栋楼退租。


该负责人介绍,出现这一情况,一方面因为部分企业用工减少;另一方面是企业需求降级。东延四季公寓项目在苏州工业园定位偏中高端,一些企业从成本考虑,会选择条件差一点但价格低的项目作为宿舍,“我们4人间价格在2400元左右,有的公寓价格在1200元~1500元左右”。


三、内卷加剧


根据公开数据,截至2023年底,全国累计筹建564万套(间)保障性租赁住房,其中上海、成都、重庆分别筹建45.3万套(间)、17.4万套(间)、26.4万套(间)。随着重点保障性租赁住房规模化入市,对租赁市场的影响也开始显现。


根据ICCRA数据,北京和上海集中式长租公寓平均租金均出现明显下滑。其中北京从2021年的5.75元/平方米/天降至2023年三季度的4.82元/平方米/天;同期,上海从5.61元/平方米/天降至4.43元/平方米/天。“从供给端看,长租公寓产品逐渐多元化,品质不断升级,客户选择更多”,ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然介绍,大社区型保障性租赁住房在产品力、服务、价格等方面均有较大竞争力,虽然部分项目没有直通地铁,但会配套班车。


赵然表示,青年公寓和高端公寓相对受冲击比较大,一些“二房东”模式的青年公寓,在升级、改造等方面都会受到限制,在当下市场上竞争力较弱。


2023年,高端长租公寓的外籍客户数量显著减少。Sara表示,一方面因为外资公司减少外派人员;另一方面,航班和签证未恢复至2019年水平,也耽误了一些客户入境,“一些跨国公司租户原本2023年10月入住,因为等待签证,要推迟到2024年2月”。


为了提高入住率,2023年开始,大部分高端长租公寓选择了价格战。Sara表示,2023年,上海高端长租公寓租金比2019年下降了18%左右,个别项目降幅更甚。


2023年上半年,上海某国际知名公寓的小户型租金降幅达到40%;虹口某知名公寓54平方米loft户型,2022年签单价格在2万元左右,2023年已降至1.4万元左右。Sara发现,一些小业主的别墅型产品租金降价幅度达到50%。


更让Sara头疼的是,由于市场供应增加,客户选择空间大,租赁决策期从原来的两周拉长至一个半月。根据贝壳研究院数据,2023年1~10月,北京、上海、广州和深圳租房成交周期比2022年同期分别延长6.1、7.6、5.4和3.0天,其中深圳和广州在2个月左右,北京和上海在1.5个月左右。2019年同期,四大城市平均成交周期均在40天内。


(应受访者要求,王磊、Sara为化名)


本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:丁文婷