一些长租公寓的租期正在变短。
万科泊寓总经理胡冬华曾公开表示，截至2023年10月，泊寓平均租期从之前的9个月缩短至7个月，3个月内租期占比更高达40%。对此，泊寓对产品结构做出调整，推出长短租结合的业务模式，包括对B端客户推出随心短租，最短租期从一年调整成一个月。
不止万科泊寓，越来越多的长租公寓运营商嗅到了租赁市场的变化，不稳定的需求造成租期更为灵活，租户可选择增加，以及对性价比的追求，迫使租赁市场进一步“内卷”。
一、租期缩短
“2023年，我们有两个大型租赁社区项目在苏州工业园区入市，推出时，最短只能签一年约；现在，增加了灵活的租期选项，1个月、3个月、6个月都可以签。”恒泰星寓相关负责人告诉经济观察报，除了年底淡季经营方面的考虑，调整也是顺应客户需求。
恒泰星寓是苏州最大的租赁住房持有和运营商恒泰租住旗下品牌，该负责人提到，2021年和2022年，所有项目均为长租，短租需求较少。从2023年开始，有不少项目反馈，客户到店后提出短租意向，短租需求明显提升。公司内部沟通后，决定对租期做出调整，增加1个月、3个月和6个月的租期。2023年12月新签客户，有30%租户选择了短租。
在上海工作6年的段先生是众多选择短租的客户之一。2023年5月，段先生工作的某中型游戏公司将一条业务线整体砍掉，一个部门十几名员工都失业了，虽然他顺利入职了一家小型游戏企业，但由于工作地点与原来的出租屋通勤时间超过一个半小时，只能退租，赔偿了4000多元的押金后，他与一家长租公寓签订了6个月租约。
在段先生看来，目前这份工作只能算过渡，就业不稳定，仍然有被裁的风险。他准备走一步看一步，最坏的打算是离开上海回老家。
在深圳龙岗区经营7个长租公寓的王磊告诉经济观察报，2023年，项目租客未到期选择转租的比例较往年上浮30%以上，公寓微信群中，隔三差五有转租信息发出。
让王磊印象深刻的是，2023年几乎每个月都有一声不吭、悄悄搬离公寓的租客，“押金也不要了，以前也有类似情况，但很少”，公寓管家打电话追问，答复清一色为工作变动更换居住地或离开深圳回老家。
恒泰星寓在2023年推出的大型租赁社区项目瑞华四季公寓位于苏州金鸡湖北，离苏州工业园区湖东、湖西两大CBD约3~4公里，吸引了CBD内一些银行、律所租客，项目出租率比较稳定。
而该公司经营的另一家分散式长租公寓在2023年出现变化。上述负责人介绍，合租项目每到年底都会出现个别退租情况，但2023年的退租情况大幅增加，导致出租率达到历史最低。
在该负责人看来，两个项目的差别与项目的位置和租客群体密切相关，“出租率低的项目位于苏州工业园区北部，以劳动密集型的制造业、机电行业的租客为主”。
二、选择换租
2023年，王磊在深圳龙岗区运营的几个长租公寓入住率均超过了98%，在同行中“一骑绝尘”，项目租客超过一半是在福田上班的年轻人。过去，鲜少有福田上班的年轻人选择在龙岗租房。
王磊介绍，一方面，因为地铁快线的开通，福田到龙岗的通勤时间从1个小时以上缩短至40分钟；另一方面，由于福田等市区租金居高不下，不少租客为追求省钱和舒适，选择在关外租房。
王磊告诉经济观察报，在深圳市区，2500元只能合租到一个十几平方米的单间，但在龙岗区，1600元左右可以租到30平方米的一居室，“不仅租金便宜了，居住环境也更好”。
根据贝壳研究院报告，现阶段居民储蓄意愿增强，租客提高租金支出的有效需求不足，更倾向在可接受范围内，由高租金区域向低租金区域换租。
换租需求也出现在2023年高端租赁市场。
上海某外资高端公寓相关负责人Sara告诉经济观察报，2023年，大量保租房入市，不断虹吸高端公寓客户。一方面，保租房户型好，配套新；另一方面，民水、民电也非常吸引租客，许多租客不愿承受公寓高昂的电费。“最重要的是，一些保租房的租金只有我们的一半，我们受到的冲击非常大”。
Sara介绍，2023年下半年，上海某国际基金投资的高端公寓出现了退租潮，一个月退租最高超20套，多数租客并未离开上海，而是搬到了更便宜的公寓。
一名高端公寓中介表示，2023年6月，普陀区某央企运营的一个中高端保租房项目入市后，吸引了普陀、静安、长宁区多家高端公寓的租客，“外资高端公寓一房月租金都在2万元以上，换到保租房项目，可以租下一套三房”。
该中介介绍，上述央企保租房项目，仅4个月，入住率就爬升到了90%以上。
国家统计局数据显示，2022年全国居民人均可支配收入为36883元，比上一年增长5%。虽然收入增长了，但租房人群更倾向于控制租金预算或缩减租金支出。
根据贝壳研究院数据，2023年1~10月，广州、上海套均月租金支出比2022年同期分别减少43元、154元。据此推算，按年套均支出减少约516元、1846元。从租赁价格段占比来看，广州套均月租金支出3000元以上占比减少1.79%，上海套均月租金支出5000元以上占比减少3.43%。
不仅C端租户换租，企业租户同样也在调整，“一些企业将员工宿舍从租金高的公寓换租到价格更低的公寓”，恒泰星寓旗下东延四季公寓项目负责人告诉经济观察报。
东延四季公寓项目包含合租公寓、家庭公寓、白领公寓、企业公寓、服务式公寓等多种产品类型，有近4444套房源。2023年6月开业后，白领公寓和家庭公寓很快满房，但企业公寓租赁不理想。“园区其他企业运营的宿舍型公寓也出现了出租率下降的情况”，上述东延四季负责人介绍，以往同行类似定价的产品出租率基本接近满租，但2023年普遍下降10%左右。
以往，苏州工业园的企业公寓出租情况非常好，疫情期间，宿舍类产品在市场上“一房难求”，每年三四月，企业排队租房，但2023年没有出现，甚至有的企业整栋楼退租。
该负责人介绍，出现这一情况，一方面因为部分企业用工减少；另一方面是企业需求降级。东延四季公寓项目在苏州工业园定位偏中高端，一些企业从成本考虑，会选择条件差一点但价格低的项目作为宿舍，“我们4人间价格在2400元左右，有的公寓价格在1200元~1500元左右”。
三、内卷加剧
根据公开数据，截至2023年底，全国累计筹建564万套（间）保障性租赁住房，其中上海、成都、重庆分别筹建45.3万套（间）、17.4万套（间）、26.4万套（间）。随着重点保障性租赁住房规模化入市，对租赁市场的影响也开始显现。
根据ICCRA数据，北京和上海集中式长租公寓平均租金均出现明显下滑。其中北京从2021年的5.75元/平方米/天降至2023年三季度的4.82元/平方米/天；同期，上海从5.61元/平方米/天降至4.43元/平方米/天。“从供给端看，长租公寓产品逐渐多元化，品质不断升级，客户选择更多”，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然介绍，大社区型保障性租赁住房在产品力、服务、价格等方面均有较大竞争力，虽然部分项目没有直通地铁，但会配套班车。
赵然表示，青年公寓和高端公寓相对受冲击比较大，一些“二房东”模式的青年公寓，在升级、改造等方面都会受到限制，在当下市场上竞争力较弱。
2023年，高端长租公寓的外籍客户数量显著减少。Sara表示，一方面因为外资公司减少外派人员；另一方面，航班和签证未恢复至2019年水平，也耽误了一些客户入境，“一些跨国公司租户原本2023年10月入住，因为等待签证，要推迟到2024年2月”。
为了提高入住率，2023年开始，大部分高端长租公寓选择了价格战。Sara表示，2023年，上海高端长租公寓租金比2019年下降了18%左右，个别项目降幅更甚。
2023年上半年，上海某国际知名公寓的小户型租金降幅达到40%；虹口某知名公寓54平方米loft户型，2022年签单价格在2万元左右，2023年已降至1.4万元左右。Sara发现，一些小业主的别墅型产品租金降价幅度达到50%。
更让Sara头疼的是，由于市场供应增加，客户选择空间大，租赁决策期从原来的两周拉长至一个半月。根据贝壳研究院数据，2023年1~10月，北京、上海、广州和深圳租房成交周期比2022年同期分别延长6.1、7.6、5.4和3.0天，其中深圳和广州在2个月左右，北京和上海在1.5个月左右。2019年同期，四大城市平均成交周期均在40天内。
（应受访者要求，王磊、Sara为化名）
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷