挂牌5个月、降价近30万后，林玲（化名）终于卖掉了自己位于南京远郊的一套二手房。
“房子是2019年买来自住的，当时卖掉了一套比较旧的老房子，然后买的这套房子。没想到买在了价格高峰。”林玲的这套房子位于南京高淳区，离市区100多公里，入手时每平方米价格大约在10900元，而如今只能以8000元多一点出手。
林玲的经历是近两年南京楼市的一个缩影。2023年，南京楼市在2、3月份短暂回暖，随后又延续2022年整体低迷的表现。
南京网上房地产数据显示，截至11月17日，南京（含高淳溧水）共成交住宅类商品房4.58万套，去年全年为6.4万套；若按目前的成交趋势，2023年南京新房成交套数或将创下2011年以来的新低。
与此同时，全市二手房成交88881套，超过2022年全年，但成交均价下跌。克而瑞南京数据显示，10月南京二手房成交均价为27559元/平方米，而过去三年二手房的成交均价都在30000元/平方米以上。国家统计局最新数据亦显示，2023年5月-10月，南京新房价格已连续六个月环比下跌。
为推动楼市复苏，继去年限购、限贷、限售、限价持续优化后，今年9月，南京推出了全面取消限购、集体土地房票安置、购置新建商品房补贴、最低首付两成、“卖旧换新”等一系列楼市利好政策。
“政策力度很大，但楼市并没有明显回暖，核心区域的新盘都要找渠道分销。”一位TOP10房企南京区域的营销人员指出，除了受大环境影响，目前南京的库存量大也是楼市低迷的主要原因之一。据克而瑞南京统计，截至2023年10月，南京楼市库存达799万平方米，去化周期为18.8个月，库存量环比下降，去化周期拉长。另外，截至11月，南京可售二手房已超过18万套。
刚需客观望情绪浓厚，二手房业主只能以价换量，议价空间持续扩大。
一、亏本卖房，我没敢跟父母说
“卖房之前有房贷压力，但卖掉之后，心情也差到了极点。”
年近35岁的林玲在南京某房地产公司从事财务工作。当下，整个房地产行业低迷，看着同事陆续离职或被裁，暂时保住工作的她也难言轻松。疫情前的2019年，林玲卖掉了一套老房子买入了高淳区这套总价129万元、面积118平方米的新房。同时，她和老公还在南京市区供着一套房。
林玲透露，两套房每个月的房贷合计8000多元，但自己一个月工资才3000多元，还随时面临失业风险。担心失业后房贷压力太大，加上老公在市区小房子住，自己带着孩子住在100多公里外的郊区，相当于两地分居，不利于孩子的教育。今年3月，林玲决定卖掉高淳区的这套房子。
最初，她将房子的挂牌价定在126万元，较买入总价低3万元，但在金三银四的两个月里，中介也没有接到一个看房电话。5月，林玲将挂牌价下调到115万元，尽管这次吸引了零星几个看房客，但没有人愿意进一步谈价。
8月初，挂牌价被再次调低至105万元，这个价格吸引了更多看房人，但由于还价很多，最终以98.5万元成交，较三年前的买入价跌了30万元。据林玲计算，加上税费、装修、利息，总体算下来亏了50万元。时代财经查询南京链家网的挂牌信息，目前高淳区二手房的挂牌均价也集中在6000元-8000元/平方米，单价过万的二手房源并不算多。
9月27日，林玲收到了卖房的首付款，10月26日拿到尾款。房子成功出售，首付款和尾款也顺利入账，林玲心里却产生了巨大的落差。
在卖房之前，她的想法是“反正房价也涨不回来，继续还贷还要亏利息，不如早点解套”。但看着自己付出几年心血的房子以这样的价格“贱卖”，林玲一度产生放弃卖房转出租的念头，但最终理智还是战胜了感性。“这套房子我住了两年多，真的很舍不得，当时买来是自住的，所以在装修上也花了很多心思。中介约我谈贷款事宜的时候，我很想跟他说，房子不卖了。”
事实上，在当下南京的二手房市场，无论是郊区，还是市区，降价出售的情况都普遍存在。有南京业内人士告诉时代财经，一位本地业主也在今年降价近百万出售了一套市区的老房子，“去年的价格能卖到270多万，今年正常的市场价是220万左右，但业主可能着急用钱，最终185万就出掉了。所以在高淳亏几十万也算是正常。”
整个卖房的过程中，林玲也充满纠结，卖房这件事，她也一直没有告知父母，“亏了这么多，不知道该怎么开口跟父母说。”她也只能在社交媒体上寻找和自己有类似卖房经历的人，彼此分享感受。
“我在小红书上看到一个宁波的姐妹卖房亏了100万，过完户后心情特别差，但收到房款后突然感觉没有房贷压力，心情也就变好了。”林玲透露，这位宁波的卖家从事的是电商行业，也因为担心失业，所以选择了卖房。
二、拿到卖房款后，立马申请提前还贷
南京楼市曾经的强势上涨，给了像林玲这样的买家入场信心。
2016年，因房价涨势迅猛领跑全国，南京与合肥、厦门、苏州并称为“楼市四小龙”。根据2016年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数，排名8月新建商品住房同比涨幅前3位的城市分别为厦门（44.3%）、合肥（40.5%）、南京（38.8%）。当年，南京的新房成交量也再度超过10万套。
楼市的火爆带动土地市场升温，据土拍网研究院数据统计分析，2016年南京全年土地成交金额高达1629.74亿元，出让土地平均楼面价高达15008元/平方米，平均溢价率76.47%，为近年最高。
2017年，南京出台了多项政策对楼市进行调控，包括限价、限购、限贷、限售，成为全国调控最严的几座城市之一，直接导致当年全市新房成交套数较此前一年腰斩；2018年，新房成交量也仅是略微回升，楼市逐渐回归理性。
2019年，南京放开高淳区限购，也就是在这个时候，林玲买下了高淳区的新房，“当初买房时，双方父母还帮忙凑了钱。”但买完没多久，就遭遇了新冠疫情，房价一直往下掉。
高淳区位于南京市最南边，面积790平方公里，2021年5月，根据第七次全国人口普查结果，高淳区人口数量为42.92万人，“10年前高淳这边是40万左右人口，现在还是在40万上下，人口没有增加，就业机会也比较少。”人口增长缓慢，加上距离南京主城较远，高淳房价一直以来都是南京楼市的“洼地”，直到2016年楼价破万。而在楼市下行周期，位于远郊的高淳首当其冲受到影响。
南京楼市评论员尹霄飞指出，目前南京楼市整体处于供需两不旺的状况，几个板块出现了比较明显的两极分化，主城区河西南表现相对好一些，大校场的一些楼盘销售也还可以，但价格也在下探。“现在刚需盘反而难卖，改善型尤其是顶豪，或者说终极改善楼盘，总价在1500万以上的楼盘比较受追捧。”
在上述房企营销人士看来，前期上涨过多，也是南京楼市近两年表现低迷的主要原因之一，而对于未来的市场走向，大多数人仍抱着不确定性。
房地产市场的变化让不少业主开始盘算手中的房产，他们或卖旧换新，或及时止损，也有因担心未来房贷压力过大而选择提前还贷。
林玲告诉时代财经，自己在拿到卖房款后计划先把市区这套小房子的房贷还掉，“已经提交了提前还贷申请，大概半个月就能下来。”房子卖掉后，她计划回到市区一家人生活在一起。林玲的老公也一直支持卖掉高淳的房子，这样之后可以在市区再置换一套。
本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：钟蔡，编辑：黎倩