本文来自微信公众号:界面新闻 (ID:wowjiemian),作者:王妤涵,头图来自:视觉中国


12月4日早间,中国恒大在港交所发布一则澄清公告称,公司注意到一家机构于12月1日发表了一份关于中国恒大从未盈利过的报告,对此,中国恒大表示,该报告并无实际依据,稍后对该报告的内容作进一步澄清。


据悉,公告中所提到的报告为沽空机构GMT Research近日发布的关于中国恒大的一则评估报告,在该份报告中GMT Research指出恒大或许从未实现盈利。


报告原文 图源:GMT Research


GMT Research表示,“恒大延迟很久并在最近发布的2021年年度报告明确表明,该公司严重夸大了收入和盈利情况,这种情况很可能已经持续多年。或许与部分看法相反,与其说恒大是流动性紧缩引发的房地产市场低迷的受害者,不如说它本身的问题更为严重——那就是从来没有产生任何利润。”


具体来看,GMT Research指出,2021年恒大对其销售收入的确认方式进行了重大调整,其中计算卖楼收入的方式,由此前的“获得专案竣工证书或业主占用权”,改为“客户接受物业或根据销售合同被视为物业已经获得客户接受”,变相将收入提前入账,做法明显较以往更为激进。


在此基础上,恒大还额外增加一项确认收入的条件,即“获得专案竣工备案证或交付业主使用”,在将房产交付给买家之前,需要提供竣工证书。


GMT Research认为,提出这一额外要求的原因是恒大的“流动性困难”,这表明恒大可能没有足够的资金来完成已计入收入和利润的物业。


而在改变会计政策后,原本应追溯调整过往的财务数据,但恒大解释称,因大量员工离职而无法处理,仅从2021年起做出变更。


这直接导致已入账的6640亿元(人民币,后同)收入和1020亿元利润被转回,金额相当于恒大自2004年起累计收入的27%和累计利润的38%。


报告表示,目前恒大的大部分收入很可能是已经重新确认的销售额,合同负债(主要是预售物业的递延收入)从2020财年的1860亿元增加至2021年初重述时的9080亿元、再到2021年上半年末降至6040亿元。


理论上,这些销售的利润也可以被重新确认,尽管几乎没有证据表明这已经发生:恒大在过去两年半的时间里录得的毛利润仅为160亿元人民币。GMT Research怀疑,这些利润从未存在过,不仅仅是被推迟了。


GMT Research指出,自2004年以来,恒大的净亏损总额为6860亿元人民币,到2023年上半年末,其净资产为负6440亿元人民币。GMT Research在2016年关于恒大的原始报告中对减记1500亿元人民币的预测过于乐观,尽管当时恒大的资产负债表还不到其规模的一半。


图源:GMT Research


而对于“人为夸大收入”的时间,GMT Research分析,截至2020年底,恒大的合同负债占在建物业总数仅为15%;2010年时为50%左右。然而,在收入确认变化后重述后,恒大的合同负债在2021年初跃升至在建物业的57%,这表明恒大可能已经将收入提前了长达十年之久。


在反击做空报告的同时,中国恒大也在债务重组方面赢得了一些时间。


据香港经济日报报道,中国恒大遭呈请清盘案于12月4日在香港高等法院再讯,呈请一方表示,不会要求法庭颁布清盘令,且不反对恒大申请押后。


中国恒大则表示,需时再商讨重组方案,故要求押后5星期,其余债权人亦不反对押后申请。法官听取陈词后,批准了延期申请,将清盘呈请聆讯进一步延至2024年1月29日。


此前在11月30日,据路透社引述消息人士报道,中国恒大仍寻求债权人在限期前对债务重组的支持来避免清盘。


在中指研究院发布的1~11月房企销售业绩排行榜中,中国恒大销售额为586.2亿元,排名第22位,销售面积达630.3万平方米,排名第14位。据业内人士分析,恒大今年的销售业绩大多数来源于保交付的项目和一些工抵房。


据中国恒大财报显示,2023年上半年,中国恒大的主营收入约为1281.8亿元,净亏损合计392.5亿元。中国恒大的现金及现金等价物约40.47亿元。资产总计17440亿元,其中流动资产15785亿元,总负债达23882亿元。


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