燕郊楼市历来不乏新闻。
在它跳动的楼市k线里，有从数千迅速跳涨至数万的暴富神话，也有“免费送房”和断供潮里发出的“回报率不如余额宝”喟叹。
从每平方米近4万元高点跌到不足2万元，燕郊房价大起大落的魔幻情节里，不乏区域利好支持，过度透支的“炒作”，当然还有政策的强力调控。
泡沫幻灭，放开限购限售后的燕郊并未出现较大反弹，而是在相对稳定的市场中加速分化。贝壳燕郊42个在售项目中，有3万元/平方米高端改善热销，也有每平方米6000元的公寓花样揽客，其间横亘着每平方米1万多的刚需盘降价促销。
多样性住房需求背后的“燕郊人”，建构着这座108平方公里小镇。这些买房人为什么选中燕郊，进场或离场背后有什么故事？在分化的燕郊楼市里，记者与几位投资客、北漂族聊了聊他们的“燕郊故事”。
一、买在“最后的高点”
2017年限购风声传来，燕郊楼市开始了最后的狂欢，而刘静的买房故事，始于这一年。
在燕郊买房，是刘静和家人深思熟虑过后的决定。“北漂十多年，父母在老家，岁数也大了，接过来住在一起也方便照顾。对于我们来说，返京上下班30~40分钟也能接受，拿出全部积蓄咬咬牙就买了。”
刘静买的是一套130平方米的二手房，房款加之中介费、税费、装修费，总计333万元。“首付100多万元，按揭25年、月供13000元，就这样日常里又多了一份高额的开销。”
31公里路程，刘静低估了这种跨城通勤的辛苦程度，尤其是疫情期间，早晚堵车排队一两个小时是家常便饭，还需要隔天核酸，甚至动辄数周静默居家，无法进京工作。
更让刘静无法接受的是，房价一路下跌，同小区同楼层同户型报价已经跌破200万元。“买房5年跌没133万元，北漂十几年，我跟老公白干了。”
“选择大于努力”，是刘静购买燕郊房产后的体会之一。与她同时期购房，接近的总价，同事选择了北京，失业后同事卖掉北京的房子回到老家，已经过上更高品质的生活，而她却困于这所房子，每个月还着上万元月供。
2022年9月，北漂15年的刘静和家人离开燕郊定居天津。为了给孩子落户，花费40万元买了10平方米的单位产权房。没有办法居住，只能在学校附近租房，每个月租金4500元。
“如果当初在北京买房，现在我也可以卖掉房子在天津买房，孩子上学不用租房，也没那么大压力。一个错误的决定，让我们多奋斗十多年。”看着月租金只有2000元的燕郊的房子，刘静决定继续降价，把卖掉的房款还给银行抵掉利息。
二、退居北京的“养老地”
上个月初，张亚刚和家人看完燕郊高楼镇一个地铁盘，这是她关注很久的一个改善项目。
“上一期样板间装修不错，但是当时还没做好打算，这次来本打算入手，但是我不喜欢这期装修风格，买完还得重新装修。”张亚选房前，对开发商、区域、配套、产品做了详尽调查，之所以这么“挑”，是因为她准备“买最后一套房子”。
十年前，张亚在双方父母的支持下全款购入了北京朝阳一套房产。按照张亚夫妻规划，“不要孩子，低物欲，北京房子的房租和多年积蓄，我们打算选一个北京周边的城市半退休养老。”
燕郊是她们最终的选择。与通州一河之隔，从燕郊到北京市区，比房山、顺义等远郊区县还近。即将开通的地铁，也是她考虑的重要因素，“环京城市唯一可以通地铁的地方”，往返北京将更方便。
和张亚一样，从北京选择来燕郊改善的客群不在少数。一位新房销售表示，接触的客户中有很多在北京工作的买房人来燕郊改善。“北京改善成本太高，用北京刚需的价格就可以在燕郊买到品质非常不错的改善，压力小，性价比高。”
一位燕郊中介也拿出了例证，本地一个在售项目中有部分35000元/平方米高价房源，不到1个月卖出了5套，这一价格比市场在售新房每平方米高出10000~20000元。
燕郊高端“御系列”热销，也在一定程度上佐证了本地旺盛的改善需求。销售均价32000元/平方米御东君越，开盘当日成交72组；同系列高端项目御东君汇，开盘7日销售4.07亿元，位居“1~7月廊坊项目销售排行榜”榜首。
三、还是北漂们最大的“家”
在燕郊楼市中，还有相当部分是将燕郊当作“家”的北京外溢人口，他们是燕郊楼市的主力军。
北京居高不下的房价，让北漂五年的李莹知难而退，她退到的地方正是燕郊。尽管李莹也买在了小高位，且还着并不低的月供，但这是她自住的唯一的“家”，所以其不愿计较房价跌涨，始终坚守在这里。
作为北京的“后花园”，这个有着108平方公里面积的小镇，承载着数十万“北漂们”有个家的梦。他们就像血液中相互簇拥的微小细胞，早高峰时从四面八方，涌向中心城市，晚高峰时再涌回四面八方。
让李莹苦恼的，是双城生活过剩的通勤时间。据滴滴出行数据显示，居住在燕郊的上班族出行早高峰在 6:50，而从北京市区返回燕郊的时间，大多集中在 18:00 ~ 21:00。
不过与北京的高房价和沉重的还贷压力相比，李莹还是觉得在燕郊买房是个明智的决定。“燕郊房价低，也更有生活体验，周末大家一起购物、骑行、打球，很开心。都是漂在北京的打工人，也有共同语言。”
有机构分析表示，目前燕郊购房人群正在逐步从投资购房为主向多元化转变，投资、自住、改善、养老多重需求共存的状况。“现在的购房者都是真正有居住需求的刚需和改善，其中大部分是北京外溢的刚需养老和部分本地改善需求。” 上述中介说。
三河市统计局发布的人口普查数据显示，截至2022年，三河市常住人口为96.51万，比2010年第六次全国人口普查时相比增长了31.3万人，增幅为48.01%。这个数字是同期河北全省人口增速的12.5倍。
而其中，燕郊（含燕郊高新区4街道及燕郊镇、高楼镇）常住人口为629554，约占三河全市总人口65%，相比2010年第六次全国人口普查数据，燕郊的常住人口10年间增长约92%。
这意味着，“李莹们”是一个相当庞大的群体。当投资概念不再火热，炒房客暗淡离场，他们才是燕郊房价的决定者。
本文来自微信公众号：中房报京津冀（ID：ZFB___jjj），作者、责任编辑：彭红侠