万科的债券已经跌了五成,股价同样也是连续暴跌。
万科自己不停地辩解,说经营没问题,现金充沛,绝对不会爆雷。但是市场见多了那些辩解完第二天就爆雷的地产商,所以对万科的辩解视而不见。

房地产行业焦虑情绪正向头部房企蔓延,一向是“头等生”的万科也难逃股债双双暴跌的命运。与其他的暴雷房企一样,万科此次股债双双大跌也是事起境外美元债。在10月底,万科部分境外美元债跌幅达14%-28%,同时,其收益率大幅上升,特别是2024年到期的两支美元债,到期收益率飙到48%、58%,万科部分境外美元债渐渐滑向“垃圾债”行列。与此同时,万科旗下多只债券产品的标准券折算率在近几日接连遭遇下调。

据中国结算官网披露,自今年8月份开始,万科旗下多只债券折算率被不断下调。8月18日,23万科01的标准券折算率下调至0.88,10月30日下调至0.67。20

万科04的标准券折算率从8月18日的0.67降至10月30日的0.61,又降至10月31日的0.60。22万科01的标准券折算率也经历多次调整,从8月18日的0.80,降至11月1日的0.64。

而不少债务违约的上市房企在风险暴露前,都经历过债券产品标准券折算率下调的情况。不过,对于调整标准券折算率的原因,中国结算并未予以说明。在中国结算11月1日发布的数据中,万科仅有20万科07一只债券产品的标准券折算率在0.7以上,其余产品在0.4-0.7之间。

同时万科股价也不断下探,截至11月3日,万科A盘中股价一度下探至11.07元/股,收盘价为11.27元/股,今年以来累计下跌35.67%,创下了2014年12月以来的新低。

直至今日,万科债券和股价才有所回升。

评级下调与业绩欠佳成导火索

一时间,市场纷纷将怀疑眼光投向万科,有嗅觉灵敏的资金闻到了与“暴雷”房企同样的配方、同样的味道。

据万科2023年中报显示,据万科目前存续的美元债共有7只,万科发行有多只人民币债券以及美元债,到今年上半年末,合计剩余金额约762.25亿元人民币,

其中,一年内到期余额为157.51亿元。

2023年1-9月,万科累计实现营业收入2903.1亿元,同比下降14.0%;实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元,同比下降20.3%。其中,房地产开发业务结算面积为1831.7万平方米,贡献营业收入2442.1亿元,同比分别下降19.0%和17.4%。

据Wind数据,2019年前三季度,万科的整体毛利率达到近些年同期高点,为35.99%,此后不断下降,今年同期的17.6%,仅约为2019年同期的一半。

另悉,10月份万科企业实现合同销售面积200万平方米,合同销售金额318.3亿元,与上年基本持平;2023年1月至10月份累计实现合同销售面积2,018.4万平方米,同比减少5.5%,合同销售金额3,124.4亿元,同比减少9.9%。

值得注意的是,在万科美元债波动前,估计三大评级巨头之一的惠誉将万科长期外币发行人违约评级自“BBB+”下调至“BBB”有市场分析认为,评级下调与万科业绩表现欠佳成为此次债券大跌的导火索。

万科大秀“肌肉”

种种压力之下,作为“头等生”的万科大秀“肌肉”。

对于境外美元债的暴跌,万科紧急回应称,债券异动主要是市场情绪波动所致,公司的基本面没有问题。根据管理层在中期业绩会上的介绍,万科年内已经没有境外债务的对付压力。明年将会有三只美元债到期,合计为110亿元。

资本市场传出消息,称万科正在与多家国有大行洽谈融资,旨在获取70亿-80亿港元的新银团贷款,资金将专门用于偿还2024年到期的离岸票据。消息指出,参与洽谈的贷款行包括工商银行和中国银行,同时,万科在今年3月份已敲定一笔离岸银团贷款,且资金已用于偿还今年到期的离岸票据。

在万科投资者互动交流平台上,有投资者这样提问:最近公司美元债及国内债价格大跌,很多分析人士认为公司可能步恒大、融创等后尘进入债券违约,公司发展一直稳健著称,同时公司也是最早意识到房地产危机并采取行动的,发展到目前这种情况,请问公司真的要债券违约了吗?

对此万科回应称,公司基本面没有出现任何问题,债券异动主要是市场情绪波动所致。同时境外市场出现有关公司的不实猜测,导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。目前公司财务稳健,各项资金排布和还款安排都在有序进行中,公司已连续14年保持经营性现金流为正,1-9月覆盖新项目地价支出后仍然保持为正。公司会密切关注市场变化,积极加强与债券投资人的沟通,协助投资人更好地了解公司财务与经营情况,引导市场价格回归合理水平。

万科大消息!深圳国资委发声,信息量大

“如有需要或遭遇极端情况,我们通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对,”深圳国资委11月6日对万科派出“定心丸”。

在当天万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会上,万科管理层于分享了公司三季度最新经营情况。令外界最为关注的是,国资方面对于万科当前状况的态度。在会上,深圳国资委直言万科“具备足够的安全性,没有财务风险、管理风险”。

除了深圳国资委表态之外,深圳地铁董事长辛杰在会上也直言,所谓“大股东将减持万科”,是别有用心的谣言。

深圳国资委派“定心丸”

面对近期万科债券的非理性波动,万科在11月6日与境内外金融机构举行三季度业绩说明会,管理层于会上分享了公司三季度最新经营情况。

记者获悉,深圳市国资委主任王勇健,党委委员、二级巡视员叶新明以及深圳地铁董事长辛杰等共同出席了此次会议。

据了解,深圳市国资委在会上表示充分认可和信任万科团队的专业性,“万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策,具备足够的安全性,并未出现传言所说的财务风险、管理风险”。

深圳国资委方面直言,如有需要或遭遇极端情况,深圳国资委有充分信心、足够的资金资源和工具,通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

深圳市国资委强调,国资国企有实力、也有能力支持万科防范和应对各类风险。值得注意的是,深圳市国资委不但表态支持,还提出了多项具体支持措施。

其中包括:在坚持市场化、法治化的原则下,运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险,包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设;通过协同、合作等方式,提高万科持有的各类投资性房地产的流动性;配合万科优化长期股权投资结构;积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作;积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。

业内人士分析,万科是深圳国资体系的重要成员,深圳国资将万科纳入统计报表范围,万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上,万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。

在市场看来,深圳国资不仅有鲜明的表态,还有多项具体举措,无疑是给过度恐慌情绪所影响的市场各方吃下“定心丸”。

“大股东将减持万科是谣言”

作为国资大股东的代表,深圳地铁方面也作出表态。针对近期资本市场的异常波动,深圳地铁方面透露,已准备好丰富“工具箱”给予支持。

深圳地铁董事长辛杰在会上直言,未来将根据市场情况进行有序释放“工具”以支持万科,包括以市场化、法治化方式,承接万科在深圳的部分城市更新项目,帮助万科盘活大宗资产,为万科注入新的流动性,交易金额预计超过100亿元;同时积极准备,择机购买万科在公开市场发行的债券,提振市场信心。

另外,辛杰在会上直言,深铁长期持有万科股票的初心不变,所谓“大股东将减持万科”,是别有用心的谣言。

在会上,万科董事会主席郁亮也坦言“黎明前总是最冷的时候,但还是要对将来有信心”。他分析认为,近两年压力大的原因,在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起,但从行业施工情况看,到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。

而且,郁亮仍旧保持了自身观点,认为“万科对市场一直有信心,但冰冻三尺非一日之寒,不能指望政策一招解决所有问题。”

他表示,市场的恢复需要三组力量的合力:能买、想买、需要买。“需要买”方面,住房需求依然庞大,当前市场建设水平显然超跌了,正在蓄积自发修复的势能。“能买”方面,8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策,给需求释放创造了条件。

对于行业当下核心问题,郁亮认为,目前存在的难点是“想买”的问题,就是恢复消费者的信心。要做到这一点,首先需要行业保持稳定。“恢复信心其次是需要时间,每一轮房地产周期调整,从政策底到市场底,再逐步修复到合理水平,都需要时间。”

“境内外债务一定会如期兑付”

需要提及的是,对于国资的支持,二级市场已有预期。万科11月6日股债均表现均较为强势。截至收盘,万科A大涨6.3%。与此同时,万科多只境内债早盘也在小幅拉升,包括“20万科04”、“20万科06”、“21万科02”均小幅上涨。

在境外债方面,万科美元债涨势加快,2025年到期的美元债券攀升7.6美分至72.3美分,将创下一年来的最大涨幅;2027年到期的3.975%债券上涨6.2美分,至54.1美分,有望创下自12月5日以来的最大涨幅。

而万科股债异动始于10月26日,当日万科的境外美元债突发大跳水。其中,2024年3月到期的5.35%债券每1美元面值下跌7.5美分至84美分,2025年到期3.15%债券下跌9美分至59.2美分,2024年6月到期的4.2%美元债券下跌7.3美分至77.2美分。

这也导致其A股股价持续下跌,在11月3日,万科股价一度跌至11.07元/股,创下近8年来新低。市场的担忧不无道理,此前多家出问题的房企也都经历“股债双杀”。

不过,万科随后火速作出回应,表示公司基本面没有出现任何问题,债券异动主要是市场情绪波动所致。同时该公司指出,境外市场出现有关公司的不实猜测,导致公司美元债价格出现大幅波动。

在6日与金融机构的交流中,万科方面也透露,在现金流层面,截至三季度末,万科持有货币资金1037亿元,对短期债务覆盖倍数为2.2倍。万科方面表示,公司对于境内外债务一定会保障如期兑付,市场完全不需要为此担心。在融资层面,万科与主要金融机构保持了长期战略伙伴关系,融资渠道仍然畅通。

据透露,今年1-10月,万科新增融资金额超过850亿,其中境内新增融资平均利率仅3.64%。而且,过去14年,万科经营性现金流始终保持为正,今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下,万科依然实现了正向经营性现金流。