上海市场成交数据在“认房不认贷”落地之后的几周内起起伏伏。
据中原地产数据，8月28日至9月3日一周，上海新房成交面积27.71万平方米，环比增加113.98%；经过新政的强脉冲之后，9月4日~9月10日一周，新房成交仅5.66万平方米，环比减少近80%；新政后的第三周，环比再次增加了53%。
对于这三周的市场反应，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，四个一线城市全部落地“认房不认贷”超过市场预期，对信心提振作用也非常大，效果立竿见影。新房市场反应比二手房强烈，尤其是500万~700万元的首次改善产品带看、下定等改善最明显。三周之后虽然新增来客数量过了高峰期并且出现回落，但绝对量仍要高于政策落地前，说明政策还在发挥效力。
上海唐镇板块某新盘售楼处 每经记者 包晶晶 摄
一、豪宅从“躲着卖”到“求联络”
“认房不认贷”新政出台前一日，上海第八次以集中批量供应的方式推出26个楼盘项目、共8444套房源，距离上一次集中推盘不足一个月。
9月1日，上海官宣“认房不认贷”，市场一度情绪亢奋。但很快，第八批入市新盘认购率让大家发现：原来别人和自己一样在观望。
每经记者发现，已认购的23个项目中，位于浦东张江板块的中建御华园等2个项目已经开盘售罄，中建御华园147套房源吸引了313人组客户摇号，入围分数达到了87分高分；位于青浦的华发蟠龙四季，推出409套房源，总认购户达到1220组，同样触发积分。
被戏称为上海“宇宙中心”的唐镇板块，新政以来，浦发唐城置业顾问小杨已经卖掉了七八套新房。他告诉记者，项目是7月份开盘的，推盘300套，两个月不到去化了两百多套，新政之后客户到访突然增多了，销量也好了。但记者在现场看到，新政后第三周，双休日的售楼处只有零星一两组客户，样板房区域也空空荡荡，几乎没什么人参观。
以往火热的市中心豪宅，分化也越发加剧。
9月25日，上海徐汇区网红热门楼盘云锦东方三期二批次加的105套房源，在当日下午摇号至244号左右时全部售罄，单套最高总价9618万元。值得留意的是，该项目入围分数高达118.32分，是上海市实行积分制度以来首个满分盘。
镜鉴咨询创始人张宏伟认为，云锦东方将成为上海新房市场回暖的风向标。“一是，政策层面对于高端楼盘尤其是高积分的高端楼盘已不再限制，允许高端楼盘推售了；二是，云锦东方的热销为9月的上海楼市加了把油，预示新房市场也会加速回暖。”
而刚刚结束认筹的上海内环内14万+豪宅海玥黄浦源也发布公告，本次认购比例小于2.5:1，不进行积分排序。市场最火热的时候，上海豪宅都是“躲着卖、藏着卖”，甚至难觅售楼处的踪影，如今，置业顾问却在蓄客阶段主动在社交平台推广自己的联系方式，求联络。
“不要积分不限售，你来了就有机会上车。”海明黄浦源销售安晴在视频里如是说。
上海市区内环内稀缺地块的中海海上合集二期，单价12.1万元/平方米，也在新政后发起了认筹，一期开盘售罄的情况下，二期尽管认筹良好，但也只触发了摇号，并没有触发积分。
“从目前一手商品住宅成交量来看，9月成交量有望达到80万平方米，明显高于8月份63.23万平方米。随着第八批次、九批次成交并网签，预期10月份维持80万~90万平方米没有什么问题。而到了年底最后两个冲刺年度业绩的阶段，上海楼市成交量起码不会低于10月份的成交量，甚至来一个成交量翘尾的行情也是可以期待的。”张宏伟提出。
有二手房挂牌价降了500多万
二手房市场则面临集体降价的“竞争”。
“二手房市场目前还处在博弈阶段，大部分是卖掉手上的二手房后去购置新房的人群。”张文静表示。
记者走访多家中介时观察到，市区内多个热门小区挂牌单价已经悄然下跌。市区内中环间90平方米2房2厅挂牌总价比上半年下跌了100万元不止，郊区二手房跌幅则更大，青浦白鹤镇绿地时代名邸，62平方米左右的次新房成交总价降至130万元，比最高峰跌去了20万元。
诸葛找房小程序显示，二手房新增房源数量仍然在上升，并且挂牌均价比8月份下降9.64%。按照周度价格走势来看，这一下降趋势从今年3月开始，进入下半年降幅则更快。
图片来源：诸葛找房
近期的挂牌房源中，降价房源占绝大多数。上海21世纪房产的李小忆告诉记者，“新政以后带看量多了一些，成交也多一些，但并没有大家想象中或期待中那么火爆，房子其实还是挺难卖”。
胶着，成为现下市场的常态。
而在二手豪宅市场，“持币砍价”已经成为准买家的标准操作，中介遇到买房客户，则是直接安排车接车送。
记者在陪同准买家余女士看房时，中介小许向记者展示了世茂滨江一套高层江景房的降价历程：2022年6月份挂2600万元，之后一路降价，到今年8月31日已经降了500多万元，现在2030万元。
不过，在9月11日前后几天，世茂滨江花园的确成交了3套，其中一套1850万元含车位，刨去产权车位价值约50万元之外，房价大约在1800万元。
小许坦言，新政虽然对老破小贷款有利好，但有个重要问题，抛盘太多了，二手房日均网签量明显提升，但预期中的新房热度却不及8月份。
“我贷了这些钱，能不能还得起？”
在余女士看来，“认房不认贷”意味着“上车”的门槛降低了。
“不是贷（款）几成的问题，而是我贷了这些钱，能不能还得起？贷款7成和5成中间差了300万元，每个月要额外多出2万块钱还贷压力，所以对于上海的工薪阶层来说，其实能给到的助力没有想象中的那么大。”
对于余女士提到的问题，一位买房人这样说：我自己的解决方案是“降低预算、不上高额杠杆。”
不过，在一个300多人的买房群，大家对政策工具箱还有更多期待：
“希望放开限购，取消积分制。”
“影响不大，就等上海放开对非沪籍的限购。”
“借了钱总归要还的。我希望取消限购。”
也有人认为，“对置换群体友好，会把置换计划提前，对当前遇到的困难，无非就是卖不掉，放宽心态，卖不掉明年再卖呗。”
有两个孩子的何宁告诉记者：“新政还是有特别意义的，我会卖了置换成首套首贷，但困难是现在房子感觉很难卖出去，没办法，只能告知所有中介慢慢卖。”
“认房不认贷受益最大的两类客户，一个是过去在其他城市有过贷款记录的上海无房家庭，另一个是换房家庭，而这两类需求的特点意味着入市及换房周期需要一个过程，叠加网签数据有滞后，预计9月底-10月销售数据逐步好转。”陈文静表示。
本文来自微信公众号：每经头条 （ID：nbdtoutiao），作者：包晶晶，编辑：段炼、陈梦妤、杜恒峰