作为一家头部央企的上海营销负责人，杨晴完整经历了9月市场的“过山车”。上海9月1日出台“认房不认贷”政策后，新房销售热度从冲高到出现回落，只用了两周时间。“现在的状况基本回到出政策之前。”杨晴表示。
有类似感受的还有另一家头部房企的华东区副总经理，他告诉经济观察网，其所在企业在上海的项目近两周的来访、成交均出现明显下滑。
杨晴把两周看作是一道线，9月1日，上海“认房不认贷”政策傍晚出台，新房市场明显被带动起来，许多项目在周末的认购量就超过了8月份整月。
上海“认房不认贷”政策已经发酵近1个月，许多企业发现，存量持币看房的客户几乎消化完，而置换客户迟迟未能接上。
一、持续两周
诸葛找房数据研究中心数据显示，9月的第三周（9月18日~9月24日）上海新房成交3232套，环比上涨436%，达到年内高位水平。
杨晴所在企业旗下项目在政策落地后的周末两天就卖出了70多套，认购和来访量都有翻倍式的增长。现在，项目的来访和认购量较高峰期已经回落了一半。
宝山区一位新房项目销售人员也告诉经济观察网，新政落地的第一周，项目卖出了30多套房子。第二周，认购量也达到14套，而第三周的认购量下滑至10套。类似情况也在嘉定新城一个新盘项目发生，该项目工作人员介绍，新政落地的周末，项目成交了20多套房源，当周共成交了近30套房源，一个销售人员一天需要接待10组客户，忙得“脚不沾地”。9月第二周，认购量超过了20套，到了第三周，项目来访量显著减少，仅有10组认购。
新政后第二周，作为一线营销负责人的杨晴就敏锐感知到了市场的变化，“所以我们没有收回一些项目的优惠政策，一直在抢去化”。杨晴告诉经济观察网，监测中的竞品项目也都出现了类似的情况。
在监测图表中，新政出台第一周，分布在上海近郊、远郊的10个竞品项目的来访量都呈现出了数倍于8月末的走势。成交方面，除还未开售或加推的楼盘，其余项目的认购量均在新政出台第一周达到了近5周的峰值。
但这些项目的来访量与认购量均在9月第二、三周出现下滑，几乎所有项目第三周的来访量都与8月最后一周持平，有些甚至更低。
另一家房企的上海营销负责人张潇也经历类似起落。新政出台后，其企业旗下一个项目在某种程度被“激活”了，那是一个离地铁超过2公里的项目，持续销售了2年多还未售罄，政策落地第一周就卖出了20多套。现在，来访量和认购量几乎又回落到了新政出台前。
某央企上海营销负责人对成交的滑落并不意外。“之前我们预测新政效果能持续两三个月，更多是对市场情绪的提升，客户愿意看房了，但是不买，没钱买。”他提到，有置换需求的客户不少，但需要先找到人接盘才有可能购房。
“政策在两周内主要影响的是原来已经卖掉房子的存量客户。”杨晴表示，新政推动成交的购房者，多数是原本就准备购房的存量客户，这一波需求消化完后，其他购房者还没有接上。
二、二手房跟不上
相较于新房市场，二手房市场恢复明显偏缓。诸葛找房数据研究中心数据显示，上海二手房9月第三周成交套数为4420套，环比增长14.6%。
“现在二手房市场有一定量的提升，但是许多客户觉得后续可能出政策，不急着降价卖。”上述央企上海营销负责人表示。
当下上海二手房市场热度不是特别高，以价换量是主旋律，一位上海闵行区连锁中介告诉经济观察网，新政出台后，确实刺激了购买意愿，看房的人多了，但成交提升尚不明显。
“根本原因是刚需不足。”张潇表示，其所在企业在上海的多个项目，即使在外环外的，总价也在600万元左右，改善置换客户仍然占很大比例。很多客户面临的问题是，即使愿意降价，也卖不出去。因为许多客户手中多是200万~300万元的老破小，这部分房源当前较难出手。
青浦区徐泾板块一位连锁中介的销售人员介绍，认房不认贷政策出台后，很明显的一个现象是，由于首付下降，一些老破小的购买力正被远郊的新房和次新房“吸走”。他表示，其所在门店上半月成交了3套外环外的次新房，两室总价不到400万元，客户觉得性价比较高。
准备购入婚房的上海市民伍女士告诉经济观察网，过去两年，因为在外地曾经有过信贷记录，200万的首付只能买300万出头的房子，这个总价很难在上海买到合适的新房，只能看“老破小”，认房不认贷的政策出台后，可以够到总价在500万元左右的房子，这也意味着，许多刚需的新盘都可以看了。“我们第一时间就开始看新房了，哪怕远一点，年轻人还是比较看重居住环境。”
三、政策组合拳
2023年7月24日，中央政治局会议为房地产行业定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。8月底，相关举措实质性落地，如将认房不认贷纳入“一城一策”工具箱，明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，降低存量首套房贷利率，延长换房退个税优惠时间至2025年底等。
随后一线城市全面执行首套房认房不认贷。根据中指研究院数据，9月1日~27日，全国已有超50省市执行首套房认房不认贷政策。
同时，不少二线城市放开限购政策。据经济观察网不完全统计，9月，南京、武汉、合肥、无锡、郑州、福州、沈阳、济南等11个城市取消限购政策。同时，广州、苏州、西安、长沙、成都、厦门、天津等城市对限购区域或限购面积段做出调整。
如9月20日，广州打响了一线城市放松限购的第一枪，将限购区域调整为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙共六个区。9月26日，成都限购区域调整为天府新区、高新南区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。且对购买144平方米以上住房，不再审核购房资格。
在政策刺激下，多个城市的市场活跃度出现不同程度的提升。诸葛找房研报显示，9月18日~24日，15个重点监测城市新房成交环比上升58.18%，二手住宅成交环比上升7.5%。其中，上海、北京、东莞、郑州等地新房成交量实现翻倍增长，青岛、无锡、苏州等城市环比涨幅均在70%以上；东莞、郑州二手房涨幅领跑，环比涨超80%。
值得关注的是，苏州在继9月初宣布执行“认房不认贷”新政后，9月11日又取消了120平方米及以上商品房限购，促进改善性需求释放。苏州限购松绑后，新房成交量上涨。诸葛找房数据显示，9月11日~17日，苏州新房和二手房成交量环比分别上涨33%和4%。9月18日~24日，环比涨幅进一步扩大至73%和20%。
相关政策配合出台十分重要。上述房企华东区副总经理认为，目前购房信心仍未恢复，所以观望情绪浓厚。潜在购房群体对加杠杆购房的意愿并不高，还在等更大政策支持，需要更多组合政策的拉动。
在张潇看来，二手市场主要的问题在于刚需不足。现在市场供应量很大，打开限购十分关键。“我们都在翘首以盼新的限购政策放开。”张潇判断，如果不出新政，认房不认贷政策的热度将不会给国庆期间的上海楼市带来太多成色。
（应受访者要求，文中杨晴、张潇为化名）
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷