自8月30日广州在一线城市中首个执行“认房不认贷”新政以来，全国基本已全面执行首套住房“认房不认贷”政策。
各地楼市新政即将陆续满月，新房、二手房市场表现如何？
来源：中指研究院
“楼市新政出来后，二套房首付直接降到了4成，预算不成问题了，就决定赶紧下手了。”
广州番禺区一新盘，原定于9月底之前才开盘，不料，8月30日广州限购松绑新政发布当天晚上8:00开始，陆续就有客户到访，晚上10：30左右，整个案场洽谈区已经坐满客户。对“每日经济新闻”记者（简称每经记者）说出上面那番话的，正是现场购房者王女士。
不过，随着交易门槛降低，各地二手房挂牌量也随之大增，部分城市二手房业主展开了降价竞争。上海世茂滨江一套高层江景豪宅挂牌价降了500多万元，从2022年6月的2600万元降到今年8月31日的2030万元。
中指研究院数据显示，北京9月2日~9月18日二手房挂牌房源量增加约1.2万套；上海9月1日新政当晚二手房挂牌房源增加1000多套，9月1日~9月18日挂牌房源量增加约1.3万套；深圳9月18日全市共有约5.6万套有效二手房源在售，较8月28日增加约3200套。
“银十”将至，每经记者选取了几个典型城市展开调查，这几个城市包括：一线城市中率先取消近郊限购的广州、作为全国楼市风向标的上海、首个“认房不认贷”并大尺度放松限购的省会郑州，以及房地产销售长期低迷的重庆。
一、广州：准业主凌晨填写认购书，第三周数据开始下降
8月30日，广州市人民政府办公厅就发布了首套房贷款执行“认房不认贷”新政，9月20日，广州市人民政府再次官宣，多区放开限购政策。
随后，广州绝大多数新盘到访量、成交量出现明显增长，但还难言“反弹”。
根据每经记者向多家房企采访发现，目前广州还未有要明显上调售价的项目，市场虽有回暖但还未到全面开花。番禺亚运城项目一名置业顾问表示，“认房不认贷”等新政后，周末来访和成交的客户都比较多，但在清盘的部分楼栋仍在推行一口价优惠房源。
广州番禺亚运城售楼处 每经记者 黄婉银 摄
二手房方面，不少小区挂牌量都出现环比增长，降价卖房的房源依旧不少。每经记者调查发现，新政后不少购房者属于“买一卖一”，想要改善置业就需要先卖掉第一套房。
贝壳研究院统计显示，近期挂牌及卖房成交客户中，换房需求成为主流，占比较高，其中京沪超过80%，广深超过60%。
广州番禺一项目在新政后的开盘现场 受访者供图
广州天河区兰亭盛荟小区近日挂出的一套123平方米四房，较今年6月挂牌价降185万元，目前为1070万元，折合单价约86689元/平方米。而该小区今年3月成交的一套同东南向户型，总价为1340万元，成交均价为108564元/平方米。
“广州现在一二手成交都有明显提升，但不至于‘反弹’。二手房业主心态也比较复杂，有些业主觉得可以等到明年过年再卖房。”广州一名中介机构中层人士表示。
中指监测数据显示，广州9月前两周成交商品住宅26万平方米，环比8月上半月成交增加2.4%，在执行“认房不认贷”政策后成交未出现明显增长。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析道，“从市场监控来看，尽管‘信贷组合拳’出台之后的前两周广州全市楼盘来访认购数据都有上升，但到第三周环比已经开始下降，显示市场的需求动能仍然不足，因此也具备进一步优化调控政策的条件。在‘信贷组合拳’之后，广州再度调整限购区域范围、降低限购区域社保门槛、降低二手房交易成本，对于年底楼市整体复苏回暖有‘再添一把火’的作用。”
二、郑州：房价回到2016年的水平，与客户签保价协议
“您要是真的订房，我们可以和您签保价协议，一旦降价，双倍赔偿。”
9月初，“每日经济新闻”记者以看房人身份来到郑州金水区北部新开放的一个售楼处，销售人员李敏如此告诉记者。
但对于保价时限，李敏则表示：“到国庆节。”
郑州的新房销售人员在口头极力维持着价格的稳定，李敏表示：“我们刚刚开盘，如果降价是会影响我们后续销售的。”
但几天之后，李敏就表示：“我们能在之前报价的基础上总价大约再优惠10万元。”
“郑州目前房价相当于2016年的水平，也就是本轮房价上涨以前的价格。”房产经纪人刘夏（化名）直接说。
8月3日，郑州官宣“认房不认贷”政策，还将实施购房契税补贴政策。至此，郑州成为近期首个取消“认房不认贷”政策的省会级城市。
9月12日晚，郑州取消二环内限制性购售政策，同时首套付款调整为不低于20%，二套首付款比例不低于30%。
可以看到，目前郑州几乎拿出了所有政策工具：既没有了限购限售，首付比例也降到了首套20%低点，购房契税也在进行补贴，优惠政策贯穿于住房交易的各个环节。
郑州某二手房小区 每日经济新闻资料图
朱稻（化名）是郑州一名金融中介，他说：“现在郑州房贷利率基本上处于3.8%~4.2%的水平，已经比公积金贷款高不了多少了，不过目前的问题是符合贷款条件的客户越来越少了。”
记者见到房产经纪人刘夏的时候，他正站在贾鲁河北岸即将开业的新店前，和装修人员沟通着种种施工细节。刘夏不时用手指着门店各处，描绘几天之后完工的样子，身上还有着创业者的激情。
原以为刘夏会对郑州市场更加乐观，没想到他说：“郑州目前几乎所有的买房人都赔本了，只不过是多少的问题。”
据刘夏介绍，自己门店的营业额波动还是很大，“春节后业绩不错，我们一个门店2~3月平均营业额在40万元~50万元，但5~7月下降到了20多万元，8月份开始回升到30多万元。”
刘夏说：“目前市场下行，从卖方市场变成了买方市场，我们经纪人存在的价值就高了，当然这需要你本身就是成熟的经纪人。现在很多业主的预期也很低，例如有的会直接告诉我们‘这套房子只要XX万元，多卖的部分归你’，某种意义上讲，我们这个行业又回到了‘吃差价’的状态。”
郑州市金水区某新建小区 每经记者 王佳飞 摄
观望情绪似乎充斥在各个环节中，大家出手变得更加谨慎。
“总体来看，郑州市场表现尚没有明显好转，市场压力仍然较大，”中指研究院河南公司总经理梁波涛告诉每经记者，“政策出台以来，项目到访量逐步小幅上升，市场热度有所提高。不过，由于基数较低，目前平均到访量整体还处于较低水平。同时，到访客户的成交转化率尚未明显提升。”
李敏告诉记者：“最近看房的挺多的，这两天我们一共卖出去7套。”虽然李敏说的成交量无从查证，但现场确实有不少看房人，销售人员成交后为客户鸣放了纸礼花。
梁波涛进一步表示：“中长期来看，郑州作为中部核心城市和人口大市，住房需求依然具备较大潜力，近年来产业发展大幅提速，未来城市居民就业和收入增长具有更强保障，置业能力也将得到实质性提升。”
三、上海：新房成交数据坐上“过山车”，二手豪宅降价500万挂牌
上海市场成交数据则在“认房不认贷”落地之后的三周起起伏伏。
据中原地产数据，8月28日至9月3日一周，上海新房成交面积27.71万平方米，环比增加113.98%；经过新政的强脉冲之后，9月4日至9月10日一周，新房成交仅5.66万平方米，环比减少近80%；新政后的第三周，环比再次增加了53%。
对于这三周的市场反应，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，四个一线城市全部落地“认房不认贷”超过市场预期，对信心提振作用也非常大，效果立竿见影。新房市场反应比二手房强烈，尤其是500万元~700万元的首次改善产品带看、下定等改善最明显。三周之后虽然新增来客数量过了高峰期并且出现回落，但绝对量仍要高于政策落地前，说明政策还在发挥效力。
上海唐镇板块某新盘售楼处 每经记者 包晶晶 摄
“认房不认贷”新政出台前一日，上海第八次以集中批量供应的方式推出26个楼盘项目、共8444套房源，距离上一次集中推盘不足一个月。
9月1日，上海官宣“认房不认贷”，市场一度情绪亢奋。但很快，第八批入市新盘认购率让大家发现：原来别人和自己一样在观望。
被戏称为上海“宇宙中心”的唐镇板块，新政以来，浦发唐城置业顾问小杨已经卖掉了七八套新房。他告诉记者，项目是7月份开盘的，推盘300套，两个月不到去化了两百多套，新政之后客户到访突然增多了，销量也好了。但记者在现场看到，新政后第三周，双休日的售楼处只有零星一两组客户，样板房区域也空空荡荡，几乎没什么人参观。
上海唐镇板块某新盘售楼处 每经记者 包晶晶 摄
以往火热的市中心豪宅，分化也越发加剧。
9月25日，上海徐汇区网红热门楼盘云锦东方三期二批次加的105套房源，在当日下午摇号至244号左右时全部售罄，单套最高总价9618万元。值得留意的是，该项目入围分数高达118.32分，是上海市实行积分制度以来首个满分盘。
镜鉴咨询创始人张宏伟认为，云锦东方将成为上海新房市场回暖的风向标。“一是，政策层面对于高端楼盘尤其是高积分的高端楼盘已不再限制，允许高端楼盘推售了；二是，云锦东方的热销为9月的上海楼市加了把油，预示新房市场也会加速回暖。”
上海云锦东方开盘现场 每日经济新闻资料图
而刚刚结束认筹的上海内环内14万+豪宅海玥黄浦源公告，本次认购比例小于2.5:1，不进行积分排序。市场最火热的时候，上海豪宅都是“躲着卖、藏着卖”，甚至难觅售楼处的踪影，如今，置业顾问却在蓄客阶段主动在社交平台推广自己的联系方式，求联络。
上海市区内环内稀缺地块的中海海上合集二期，单价12.1万元/平方米，也在新政后发起了认筹，一期开盘售罄的情况下，二期尽管认筹良好，但也只触发了摇号，并没有触发积分。
“从目前一手商品住宅成交量来看，9月成交量有望达到80万平方米，明显高于8月份63.23万平方米。随着第八批次、第九批次成交并网签，预期10月份维持80万~90万平方米没有什么问题。而到了年底最后两个冲刺年度业绩的阶段，上海楼市成交量起码不会低于10月份的成交量，甚至来一个成交量翘尾的行情也是可以期待的。”张宏伟提出。
在二手豪宅市场，“持币砍价”则已经成为准买家的标准操作，中介遇到买房客户，则是直接安排车接车送。二手房市场面临集体降价的“竞争”，比如世茂滨江一套高层江景房挂牌价降了500多万元。
“二手房市场目前还处在博弈阶段，大部分是卖掉手上的二手房后去购置新房的人群。”中指研究院上海常务副总经理张文静表示。
记者走访多家中介时观察到，市区内多个热门小区挂牌单价已经悄然下跌，中环间90平方米2房2厅挂牌总价比上半年下跌了100万元不止；郊区二手房跌幅则更大，青浦白鹤镇绿地时代名邸，62平方米左右的次新房成交总价降至130万元，比最高峰跌去了20万元。
诸葛找房小程序显示，二手房新增房源数量仍然在上升，并且挂牌均价比8月份下降9.64%。按照周度价格走势来看，这一下降趋势从今年3月开始，进入下半年降幅则更快。
来源：诸葛找房
近期的挂牌房源中，降价房源占绝大多数。上海21世纪房产李小忆告诉记者，“新政以后带看量多了一些，成交也多一些，但并没有大家想象中或期待中那么火爆，房子其实还是挺难卖。”
四、重庆：有项目一周卖了一个月交易额 但整体“成交量还没起来”
“刚出台政策的那两周（9月1日~14日），叠加秋交会各项目给出的优惠政策，尽管大部分购房者还处于观望状态，但整体到访量还是有明显提升，每天到访量最多能达到20组。”重庆电建·洺悦府项目置业顾问张钦（化名）在第三方平台告诉“每日经济新闻”记者，秋交会期间，项目还推出了特别优惠。
根据重庆市住建委发布的消息，2023年秋交会期间（线下9月7日~10日，线上9月7日~10月31日），在中心城区购买房屋的，由房屋所在地区政府（管委会）给予一定的购房补贴。主要有：一是契税返还，一般为50%、最高可达100%；二是现金补贴，住宅为10000元/套、非住房为2000元/套；三是对人才和多孩家庭提高补贴标准。
在多重利好政策叠加下，部分项目成交量也有了明显提升。“新政对跨区域、有改善性需求购房的人士比较友好，很多之前在观望的购房者更有意愿来咨询。”招商渝天府一位置业顾问说，新政出台后的一周，其所在项目成交额达到4930万元。
“这两天咨询的客户明显多了一些，包括客户对政策的关注度以及购房的意愿也比前两个月要高一些。”龙湖江山颂项目负责人表示，新政一周其项目销售额在8000万元上下，相当于以前一个月的交易额。
“‘认房不认贷’政策出台后，市场确实开始产生一些积极变化，如我们整体到访量数据是在提升的。”龙湖重庆公司相关负责人在接受每经记者采访时表示，但客户整体还处于观望期，期待有更优、更好的政策，“因此整体转化成交情况还不是很好。”
“新房带看量整体提升了20%左右。”重庆链家万科锦城店商圈经理刘小波在接受记者电话采访时表示，9月交易量比以往也有一定提升，不过市场整体处于比较稳定状态。
宸御联行管家公司创始人、房产投资专家潘树屹在重庆经营着几家中介门店，主要为置业成都、重庆的改善性购房者提供房产信息咨询。在他看来，近段时间重庆连续出台的政策一方面稳住了市场，另一方面也有小部分楼盘成交出现了上升，但“整体还是横盘。”
重庆一不愿具名的机构人士更是直言，这一次政策效果不明显，“（平均下来）主城区每四个项目一天只能卖一套房。”
来自渝地云监测数据显示，9月1日-9月14日，重庆主城九区新房成交量为20.37万平方米，成交金额30.87亿元，成交套数1701套，成交均价15154元/平方米；而在7、8月时月均成交约34万平米。
“7、8月本来就是淡季，新房成交量已是今年的谷底。”重科华地城乡空间与产业发展研究院研究员刘渝鑫在接受“每日经济新闻”记者微信采访时指出，当下，重庆既无限购的行政政策，又针对财税政策端的房产税做出调整，还“认房不认贷”，对购房者来说都是利好，购房需求会被刺激释放。
重庆某二手房小区 每日经济新闻资料图
不过，记者采访的多位重庆业内人士均表示，当前重庆政策已相对很宽松了，但对于购买需求刺激作用不大。
事实上，当前“稳起”的不仅是新房市场，重庆二手房市场同样“稳起”。
“近段时间的价格和成交量都没有太大变化。”重庆沙坪坝区德佑一门店资深中介于洋（化名）告诉记者，目前重庆二手房属于买方市场，很多客户都处于观望阶段，能降价的房源之前基本都已经调低了价格，当然也有“部分急于卖房的业主价格会稍微便宜”。
重庆某二手房小区 每日经济新闻资料图
在第三方平台上，记者也先后咨询了渝中区、九龙坡区、渝北区等多个主要区域的多家房产中介公司。被问及“新政变化”时，“最近一段时间连续的新政出台后，来门店咨询业务的人流相对多了起来，但下单转化情况还不明显”成了一致回答。
不过需要指出的是，近段时间，重庆二手房挂牌量还在持续上涨。
据贝壳找房，近三个月时间，重庆二手房挂牌量新增1万多套。不过这一数据相对上半年月均增长1万套而言，已出现了明显下降。
五、写在最后
据中指研究院研判，从一线城市整体情况来看，新政实施当月及次月“金九银十”，随着新政落地，促进了前期看房客户加快入市，预计短期新房楼盘到访及二手房带看量增加，然后逐步趋稳。新政实施2个季度后，降首付逐步带动需求释放，若限购政策保持不变，则销售将逐步趋稳。
中指研究院预测，未来楼市政策仍有优化空间，比如：一线及个别二线城市限购范围仍较大，一线郊区及二线城市可继续更大范围放松限购；核心城市还可降低首套及二套房首付比例、降低房贷利率；降低交易税费等。
本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：黄婉银、王佳飞、包晶晶、陈利，编辑：易启江、陈梦妤