9月7日的晚高峰，罗芳芳在回家的公交车上，拿着手机研究《XX银行关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告》。
这一天，农行、工行、中行、建行等国有大行率先发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告》，随后，中信银行、平安银行等股份行跟进，也发布存量贷款利率下调的操作公告。
对于存量房贷利率调整，罗芳芳期待已久，此刻终于有了具体操作细则。她逐字逐句将“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”念给她身边的同事，并问，“这句话是啥意思？”
她的同事说不知道。罗芳芳继续读公告内容，由于对专业名词的不熟悉，她一直把“LPR”读成“LRP”，同事小声纠正她，应该是“LPR”。
她希望从公告中找出，她的房贷利率到底能不能下降的答案。像罗芳芳一样期待的已购房者还有很多，他们不清楚自己的房贷能不能调？怎么调？调整了之后会节省很多利息么？
2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）。随着银行发布具体操作细则，以及9月25日《通知》实施时间的临近，答案正在逐渐清晰。
银行操作细则公布
罗芳芳2018年在河北廊坊市买了人生中第一套住房，当时在银行贷款100多万，利率是基准利率（4.9%）基础上浮10%~15%，她的贷款利率大约在5.4%。
3年后，她的同事也在廊坊买了一套房子，不仅房价比她的低很多，贷款利率也只有4%多，她感到自己成了“接盘侠”——不仅买在房价高点，贷款利率也在高点。
此后，每过一段时间，她会将攒的钱提前偿还一部分银行贷款。近期，她看新闻了解到存量房贷客户可以调整利率的消息，便密切关注着进展。
9月7日，多家银行先后发布公告，对个人存量首套住房按揭贷款利率的调整范围、调整规则、调整方式及受理渠道等进行了详细的说明。
梳理各家银行发布的细则，在具体表述有所差异，但内容差别不大。
在各家银行公布的调整规则来看，大多数银行划分了三个时间段：2019年10月8日之前、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），以及2022年5月15日至2023年8月31日，对不同时间发放的贷款应该如何调整分别进行了说明。
这是因为，从全国层面来看，全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段执行不同的政策，三个明显的时间段分别为：2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR（贷款市场报价利率）；2022年5月15日至今为LPR-20基点（BP）。
罗芳芳告诉记者，她对银行公告最满意的地方是，写着银行会自动调整，不需要她再去和银行协商，“因为真的不太懂，不知道怎么去谈。”
在调整方式上，各家银行大都明确：对于符合原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，银行均将于9月25日主动进行统一批量调整，无需客户申请。
不过，根据银行的细则，对于“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，需要自9月25日起向银行提出申请。
哪类购房者或将受益
罗芳芳不太理解的是“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”这条规定。这是判断本次存量房贷利率能否调整的关键要求之一。
此前中国人民银行《通知》中明确的是，由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。但是无论哪种方式调整，调整后的存量房贷利率不能低于贷款发放时的当地房贷利率下限。
截至9月2日，全国31个省、自治区、直辖市已经公布首套商业性住房贷款利率自律下限情况。不过，在2019年10月8日之前的下限是什么，很多地方没有明确。
像罗芳芳一样，北京的吴女士一直关注存量房贷利率的进展，她发现可能调整的空间并不大。
吴女士在2019年8月购置自己的首套住房，按揭利率为当时的基准利率（4.9%）基础上浮10%，为5.39%。2019年10月，定价方式由挂钩基准利率转换为挂钩LPR之后，房贷利率变为LPR+59BP，所以，现在吴女士的房贷利率为LPR（4.2%）+59BP=4.79%。
不过，2019年10月至今，北京执行的利率下限水平一直为LPR+55BP，吴女士可以调降首套房贷利率多少？
9月1日，她看到贷款行也发布了《个人存量首套住房按揭贷款利率调整实施细则的公告》。
她适用的情况是：2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
2019年10月以来北京执行的利率下限水平一直为LPR+55BP，但没有公布之前的利率下限是多少。吴女士试图咨询贷款银行的客户经理，客户经理说他自己也还没有弄明白，也在学习过程中，要是9月25日没有统一调整，吴女士也可以再跟银行申请。
很多贷款时被认定为“二套”住房贷款的购房者，本次或许可以有调整机会。根据《通知》要求，不仅包括已发放首套个人住房贷款，也包括借款人“实际住房情况符合所在城市首套住房标准”的其他存量贷款。
建行举例称，如果借款人贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，可以按首套执行。
上海的周女士就是从贷款认定可以从“二套”变为“一套”的那类群体。周女士告诉记者，她2021年10月在上海购买一套住房，但是因为此前在上海按揭过住房贷款，虽然已经还清贷款并卖出，新购买的房子是名下唯一房产，但是根据当时“认房又认贷”的政策，所以在银行申请的贷款是以第二套住房的标准执行的，在LPR基础上加了60BP。
周女士房贷利率（按照二套）发放时为LPR（4.65%）+60BP=5.25%，目前为LPR（4.2%）+60BP=4.8%。
在上海9月1日宣布“认房不认贷”后，周女士所持房产可认定为首套房，按照2021年10月，当地首套房执行利率下限LPR+35BP，周女士房贷利率或许可从当前的4.8%降至4.55%。
因为过去几年，很多城市二套房贷利率下限的加点数较高，在“认房不认贷”后，像周女士一样的购房者可调降的空间可能会大一些。
能否止住提前还贷潮
存量房贷政策调整的原因之一，因为去年以来，银行房贷业务正在上演“缩退”。
像罗芳芳一样的购房者，当时贷款的利率正好是高点，所以他们想提前还贷来“止损”。同时，理财产品利率、存款利率下降，他们也找不到优质的投资理财渠道，不如提前还了贷款。
2022年以来，银行个人房贷业务步入罕见的低谷期，增速严重下滑，直到2023年上半年，多家上市银行的个人住房贷款出现负增长。
以房贷发放的主力军——国有六大行为例，除了邮储银行今年上半年个人住房贷款余额增长622亿，其余五家大行的房贷业务均出现负增长，合计缩水超2360亿。
这与过去几年的情景形成强烈的反差。因为银行新增贷款中，房贷一直是国有大行的重要投向。2018年，六大行个人住房贷款新增贷款2.53万亿，占全部新增贷款的49.39%；2019年占比为39.5%；2020年和2021年的比例均有所下降，分别约为35.2%和29.4%；2022年骤降到4.66%；而到了2023年上半年，出现负增长，拖累新增贷款。
另外，招商银行、浦发银行、兴业银行、民生银行、渤海银行等股份制商业银行，以及北京银行、上海银行等地方性商业银行也在今年上半年出现了个人住房贷款余额下降；仅有浙商、中信、平安、华夏和光大等银行的按揭贷款余额是正增长。
8月下旬，在几家上市银行召开的中期业绩发布会上，提前还贷问题、对银行息差有哪些影响、存量房贷如何调整，成为被问及的重点内容。
关于提前还款的问题，建行副行长李运表示，观察到近几个月新受理的提前还款需求总体上已趋于稳定，相比4月份的峰值下降了不少。
关于市场关切的存量房贷利率调整，农行副行长林立回应称，农行认为一方面将有利于减轻部分存量住房贷款客户财务成本的负担；另一方面也有利于商业银行平滑提前还款的压力、有利于平稳经营。
直到8月31日晚间，降低存量首套住房贷款利率政策正式公布。9月1日政策公布后，召开业绩发布会的银行，被问到政策对银行可能带来哪些影响。
9月1日，浙商银行副行长、首席财务官景峰回应称，浙商银行的房贷中，90%为一套房，其中40%符合下调存量房贷利率的要求。预计这一政策对明年银行净息差的影响大约是1BP的下行，不到2BP。同时景峰表示，通过存量房贷利率下调，老百姓存量按揭贷款利息将会下降，降低首付比例后，叠加“认房不认贷”的政策，也可能激发一些新的购房、按揭需求。
与朋友沟通后，罗芳芳大约明白了“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”的意思。
也就是说，在2018年，她在银行申请住房按揭贷款的时候，如果廊坊市的“首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”是基准利率，那么，她的贷款有可能会调整到当时的下限。廊坊市目前并未公布2019年10月之前的“当地执行利率下限”，具体细则在当地公布后，她需要咨询贷款银行。
她说，如果最终房贷利率没有调整多少，还是比较高，她会继续提前还贷。
本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：胡艳明