政策“放大招”，先是“认房不认贷”出台[1]，继而浙江嘉兴市全面取消限购。政策利好立竿见影，正开始逐步传导到市场端。


8月26日，来自上海的陈梅大姐在浙江嘉兴高铁新城看房结束，刚好遇见《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）。她告诉每经记者，准备把上海一套一居室的房子卖掉，全款在嘉兴换一套大别墅。


是的，你确实没听错，上海一居室换嘉兴大别墅。


此前的一天，嘉兴市住建局发布21条楼市新政（以下简称“嘉21条”），8月25日起，全面取消限购限售，首套房公积金贷款最低首付比例20%，公积金最高贷款额度由此前的90万元上浮至100万元。消息一出，迅速冲上热搜，成为市场关注的头条。


值得一提的是，与陈梅一样来自上海的“购房团”还不少。某品牌房企嘉兴的一位项目负责人在社交媒体分享了一张销售群截图，图片上，12：17~12：20的3分钟里，先后10次发出了“认购喜报”，其中一个喜报是“恭喜上海团，团购10套”。


自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，在一个月时间内，包括郑州、厦门、杭州、嘉兴、成都等累计40个城市出台各种楼市新政。政策叠加，正在显效。


这些政策的实施，带来了哪些市场变化？近日，每经记者实地调研了深圳、上海、嘉兴等城市的房地产市场情况。


一、上海大姐赶嘉兴看别墅


“嘉21条”发布后，每经记者8月26日早上8点半从上海南站乘坐复兴号高铁，经过49分钟到嘉兴站，采访了解当地新房和二手房的市场反应。


在嘉兴高铁新城的某项目售楼处，醒目位置写着“公积金贷款额度上调至余额的15倍，门槛降低，置业无压力”。


上海大姐陈梅在售楼处咨询 每经记者 刘颂辉 摄


每经记者从售楼处出来时，恰好遇见刚看完房的陈梅一行人。她向记者介绍，准备将家里位于上海的一套“老破小”出售后，在嘉兴买一套大户型别墅，用于一家三代度假居住。


陈梅是上海静安区某街道的一名社区工作人员，在市中心居住多年的她，看中了嘉兴随处可见的风景。她对随行的房产经纪人感叹：“同样的价钱在上海市区只能买到一居室房子，而在这里能换成一套宽敞的别墅。”


在嘉兴的一天，陈梅看过高铁新城两处新楼盘，主要瞄准别墅和大户型项目。“父母年岁高了，等和他们商量后，就过来全款买一套，留着养老度假居住。”陈梅说道。


南湖区一家楼盘的置业顾问告诉每经记者，目前，买房客群中，有两成是来自上海外溢的购房需求；其次，六成为嘉兴本地市民；两成是“新嘉兴人”。


“以前，‘新嘉兴人’由于社保等原因，是被限购的群体。有的则是因为首付比例太高，被挡在售楼处之外。‘嘉21条’发布以后，这部分人看房的开始增多。”该置业顾问称。


“嘉21条”中提到，鼓励各县（市、区）本着自愿原则，组织本区域内房地产企业面向社会公众开展购房团购活动。


上述置业顾问介绍，在其销售的楼盘，便有周边新入驻的两家企业前来办理过团购业务，“2家公司一共团购了40套，用于未来给高管发福利。”


位于嘉兴市槜李路云东路口的某项目，规划建设204套房源，主力户型是168㎡~400㎡的大平层。8月26日上午，有多名该项目的准业主来到营销中心准备办理签约手续。销售人员朱燕春介绍，已成功认购70套，去化率80%，销售额4.26亿元，只要在8月25日后签约，都按照“嘉21条”的规则销售。


二、更多房东挂牌出售二手房


事实上，嘉兴本地人对“嘉21条”的出台，并不感到意外。


去年，嘉兴已取消该市户籍居民的购房限制，而非嘉兴户籍人士在全市限购一套；144平方米及以下的普通住房不限售，144平方米以上限售。


“政策该放宽的都早已放宽，‘嘉21条’不过是去年政策的升级和补充，对市场的刺激力度并不大，”朱燕春认为，新政不会进一步拉动和引导人们买新房，对二手房的刺激作用更小。


嘉兴广益路庆丰路口的万达广场，是区域内最为成熟的商圈之一。一家房产中介门店的玻璃墙上，贴着密密麻麻的二手房信息。


每经记者 刘颂辉 摄


该处门店的负责人介绍：“目前，成交价格已降到了3年前。不限售之后，有更多房东进行了挂牌出售。”


庆丰路上的俊家地产工作人员介绍，万达华府和秋江花苑项目的98㎡二手房挂牌190万元，均价1.9万元/㎡，但是房东要做好被买家砍价20万元的准备，“之前有秋江花苑的房东急卖房，120㎡总价185万卖掉了，价格低到可怕的1.5万元/㎡。”


降价，再降价……当市场挂牌量增加，嘉兴的二手房房东只能通过这种方式吸引买家看房，否则便无人问津。


诸葛找房8月28日的统计数据显示，8月份，嘉兴市二手房挂牌均价2.17万元/㎡，环比下降0.01%，单日新挂牌1000余套。8月28日，在售的房源中，仅5套涨价，降价的超过60套。



易居房友一处门店的工作人员反映，今年5月份以来，二手房成交量持续减少，他们门店每个月的成交不超过4套，而在年初，月均最少能成交10套。


“这两天，没看到市场有新的买房动向，新政策发布后，二手房市场反应不大。”该位工作人员还担心，嘉兴距离上海和杭州等热点城市近，一旦热点城市“认房不认贷”实施，嘉兴的二手房将更加难卖。


中指研究院提供的数据显示，今年前7月，嘉兴新建商品住房共成交24225套，最高值在3月份，为8011套，最低值在7月份，为1943套；成交面积274.77万平方米，上市面积199.57万平方米。截至7月份底，销供比达到3.13。



据当地行业人士从嘉兴市房地产公共综合服务平台整理的数据，上半年，该市新房总成交量再创新低，除了香港兴业国际开发的星逸园项目，其他楼盘6个月的备案量均不超过300套。


三、上海“后花园”楼市浮沉


位于浙江东北部、杭嘉湖平原的嘉兴，被称为“上海的后花园”，早些年吸引了众多前来投资、定居的上海人群。


在嘉兴当地人印象中，房价从千元级涨到数万元，与上海外溢的购房群体有着紧密的联系。从上海南站到嘉兴，直线距离约80公里，最快一班次的高铁用时49分钟；而高铁从上海虹桥站出发到嘉兴南站仅需27分钟；开车穿过上海松江，到嘉兴也不过数十分钟。


嘉兴秀洲区居民陆汉良在2013年买了房，见证了嘉兴房价从2016年7000元/㎡暴涨到2020年30000元/㎡的过程。


“2016年上半年，五月份之前房价还不到1万元，后来大量上海的客流来到嘉兴，到当年底房价就翻了一番。”陆汉良回忆，当时中介组织看房团动用大巴车，一车一车地从上海带人来买房，场面十分热闹，“紧接着，就需要排队才能买到。”


嘉兴南湖区市貌 每经记者 刘颂辉 摄


一位曾经参与过看房团的上海人士回忆，当时的嘉兴楼市一天一个价，很多人看中了嘉兴的养老资源，都想买一套用来度假、养老，“那个时候，那种营销氛围下，只要想去的，基本上都出手买了，购房情绪很冲动。”


“说句实在话，如果说上海楼市政策一直不放松的话，嘉兴抢先放开，可能会有好处。但上海房价一旦下跌，然后政策又放开，那嘉兴等环沪楼市就很难了。”当地一位房地产行业人士表示，楼市持续低迷，投资需求基本排除，“嘉21条”的出台是自然而然的。


坊间人士认为，环沪城市全面取消限购出现在嘉兴，很有深意。如果是核心大城市先取消限购，可能会产生虹吸效应。但反过来，像嘉兴这样的卫星城先放开，则对市场全面回暖更有效果。此次若效果显著，或可以在其他一线或新一线城市推广。


在业内看来，8月~9月将是实施楼市支持政策较好的时间节点，能起到事半功倍的效果。


“从时间节点来看，房地产市场的传统销售热季是9月~10月，也被市场称为‘金九银十’，如果等到10月份以后再出台，可能政策的效果就没那么好。”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时说道。


四、深圳市场闻风而动


几乎是一夜之间，受到“认房不认贷”政策消息的影响，此前已冰冻的深圳楼市，突然间火了起来。


8月25日，全网开始热议一项楼市新政。据新华社报道，多部门已于近日印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》）。该通知提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策（市场俗称“认房不认贷”）。同时，《通知》还把该政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。


该政策被市场称之为“深水炸弹”，因为它将直接减少部分人群的购房成本，释放出部分人群的购房需求。


以深圳为例，若按照“认房认贷”原则，如果有客户之前贷款买过房，有了贷款记录，即便贷款还清，要想在深圳购买首套房，首付最低也要5成；但如果执行“认房不认贷”政策，购房者只要把上一套房的贷款还清，且在深圳无房，仍然可以按照3成首付购买。


业内普遍认为，“认房不认贷”政策对一线城市的影响最大。


这个比较好理解，因为一线城市房价相对较高，以一套500万元的房子为例，如果按之前的5成首付计算，需要250万元首付款；但如果“认房不认贷”，按3成首付执行，则只需要150万元，整整少了100万元首付款。这对部分人群来说，购房成本大幅降低。


在深圳房地产市场，有不少地产中介已经开始“躁动”：有的在朋友圈开始宣传“认房不认贷”政策已开始执行，有的以政策为引子促进带看、成交。


每经记者与深圳房产中介对话截图



房产中介朋友圈截图


不过记者了解到，截至8月26日，深圳的主流银行并未开始执行“认房不认贷”。


8月26日上午，记者先后咨询了建行、工行和招行等银行的个贷经理，大家均给出了相似的答复：“看到了官方出台的政策，但是并没收到主管部门的通知，现在暂时还是按原来的政策执行。”


对于中介所说浦发银行可以办理“认房不认贷”，每经记者于8月28日下午咨询了浦发银行深圳光明支行的个贷经理，对方回复称：“现在没接到通知，暂时还办理不了。”


不过，对于是否会在接下来的时间真正落实“认房不认贷”政策，各方似乎都保持着乐观态度。


“预计就下周的事了，其实都已经有一些小的银行开始执行了，大型主流银行估计也是在等通知。”深圳房产中介林子义提到，现在深圳已经有好几家开发商开始提前按“认房不认贷”储客了，其实本质上也是相信该政策在近期会执行。


对于楼盘提前按“认房不认贷”储客的做法，一位深耕大湾区市场的房企人士向每经记者透露，“深圳市光明区确实有楼盘在按认房不认贷进行储客，但这其实是在‘赌’，如果政策落地了，就按政策执行，如果政策没落地，就给退房，对开发商而言，也没有啥损失。”


此外，在市场层面，部分楼盘因预期深圳马上要执行“认房不认贷”的消息，也有不少开发商正在逐步收回之前的折扣。从林子义发给记者的聊天截图来看，有楼盘预计在新政开始实施之日就将收回3~5个点的折扣，也有楼盘预计在9月份开始涨价。


“其实深圳市场整体还是不缺购买力的，但购房者的心态都一样，普遍都是买涨不买跌，这也是为啥过去成交量一直不好的原因。”林子义提到，“认房不认贷”的政策力度已经很大了，站在开发商的角度，取消以前的部分优惠也能理解，比如3个点的折扣，对一套300万元的房子来说，就是9万元的价差，也是一笔不小的钱了。


位于深圳东部的某项目，近日再现“人山车海”盛况。“现场已经没有车位了，您得自己去附近去找停车位。” 8月26日，该小区的保安向每经记者说道。



此项目位于坪山区碧玲街道沙湖社区的一个楼盘，从大区域来看，属于深圳东部。从过往深圳楼市的热度情况来看，一般西部的楼盘热度要远高于东部，东部楼盘热度居高不下的情况较为少见。


根据深圳房地产信息平台数据，该小区备案均价约3.67万/㎡，单价区间约3.3万元/㎡～3.9万元/㎡，总价区间约248万元/套～366万元/套。项目为住宅，预计2025年上半年带装修交付。


26日下午，记者在该项目现场看到已经停满车，营销中心的人也相当多，能够坐下来的座位，基本上都有人。


陪同记者一起过来看房的刘波告诉每经记者，“现在人应该还不是最多的时候，这个楼盘是因为折扣力度很大，上周的人比现在还要多。”


记者手记：从“政策底”到“市场底”的信号愈发明显


今年8月以来，各地的楼市支持政策，不仅数量上越来越多，力度也开始变大。


中指研究院数据显示，今年8月以来，郑州、厦门、杭州、嘉兴、成都等累计40个城市出台各种楼市新政，包括执行“认房不认贷”、放开限购、暂停执行限售、发放购房补贴等，本月实施楼市新政的数量，要远高于今年5~7月的平均数量。


比较典型的如嘉兴，8月25日，取消了过往执行较为严格的限购限售措施，不再限制购房套数，不再限售，哪怕是外地人想买几套就买几套。


此外，几天前，住房城乡建设部等三部门联合发布通知称，将推动落实购买首套房贷款的“认房不认贷”政策措施，并把该政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。各种重磅政策支持，也被市场称之为“深水炸弹”。在一线城市中，哪个城市会率先执行，也成为市场关注重点。


从各种政策的执行节点来看，可谓时机算得比较准。接下来的1～2个月，原本也属于市场上传统的“金九银十”销售旺季，政策的加码，将对市场产生一定的助推作用。


在政策持续加码后，市场又发生了哪些变化？每经记者采访中最直观的感受就是，市场并不缺购买力，有些折扣力度大、单价低的楼盘，依然很火热。刚需买房的需求没有变，在政策持续加持的背景下， 从“政策底”到“市场底”的信号已愈发明显了。


注释：

[1]“认房不认贷”是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。资料来源：住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》[建房(2023)52号]


（应受访者要求，文中陈梅、刘凡武、刘波均为化名）本文来自微信公众号：每经头条 （ID：nbdtoutiao），作者：刘颂辉、陈荣浩，编辑：易启江