曾经的共享办公“独角兽”WeWork自揭伤疤。


近日，WeWork在二季度财报中称，由于公司发生亏损，会员也在流失，结合公司当前的流动性水平，公司未来12个月的持续经营能力存在重大疑问。


2023年上半年，WeWork的营收为16.93亿美元，净亏损为6.96亿美元，经调整的EBITDA为-6500万美元。而截至二季度末，WeWork的入驻率为72%，比去年下降了1%。


据界面新闻报道，WeWork的临时首席执行官大卫·托利在一份声明中指出，商业地产供应过剩、灵活办公空间竞争加剧以及宏观经济波动，都导致会员流失率上升，“需求也比我们预期更为疲软，从而导致WeWork会员数量略有下降”。


在财报中，WeWork表示，公司是否能够持续经营，取决于在未来十二个月内公司能否提高流动性和盈利能力，而即将采取的补救措施包括但不限于降低租赁成本、减少会员流失和增加销售额以提高收入、控制开支并限制资本支出、通过出售资产、发行债券或股票来筹集资金等。


全球共享办公巨头WeWork经营承压，国内的共享办公品牌也未能独善其身。


“去年虽然市场整体都不好，但感觉也没有今年那么差”，黎敏敏（化名）曾就职于一家知名共享办公品牌，负责某一线城市及周边地区的项目招商工作，“我们的项目后期到招商的时候租金都是往下调的，因为租不出去”。数个月前，她离开了这家公司，“做不起来，甚至还因为出租率达不到业主的要求，撤掉了一个轻资产项目”。


这在行业内不是个案，众多共享办公品牌面临的经营压力明显增大，即便曾经成功穿越上一轮洗牌期的胜者，如今也是处境维艰。


一、一边要上市，一边在撤场


共享办公品牌办伴的“爆雷”已经困扰了王霄（化名）几个月，她就职的公司被办伴拖欠了10万元的押金，“现在项目关停了，对接人也离职了”。


作为负责这笔款项的人，王霄有些焦头烂额，她转而拨打办伴的全国客服热线寻求帮助，“我打了四五次，每一次都说会给我反馈，但实际上从来没有联系过我”。


王霄告诉时代财经，公司在2021年进入北京市场，当时之所以选择办伴，是因为刚开始团队人少，共享办公能直接拎包入驻。“你什么都不用管，比如会议室、热水、微波炉和冰箱都不需要我们单独去弄。我们现在换成了传统办公室，一是租金提高了，二是装修就花了接近20万，额外成本更高了”。


王霄在办伴办公的两年间，一切似乎风平浪静，办伴的母公司AgiiPlus堂堂加集团甚至还在2022年9月16日向美国证监会（SEC）递交招股书，拟以股票代码“AGII”在纳斯达克上市。


不过，王霄回想起来，办伴在北京的“爆雷”并非完全没有征兆，“去年12月开始，偶尔有人上门拉横幅，当时也是退租的租户，办伴没有给他们退押金，只不过当时事情没有发生在自己身上，都是看热闹的心态”。


今年5月开始，受到牵连的群体迅速扩大，也波及了王霄就职的公司。王霄告诉时代财经，公司与办伴的租赁合同在今年第二季度到期，“当时我们和办伴签了个终止协议，约定押金在60天内返还，期间我催了对接人几次，她都说还在走流程，但到了最后日期依然没有收到钱。几天之后，对接人告诉我，她接到了公司原地解散的通知”。


王霄提供的聊天记录显示，对接人称在7月7日下班后，公司突然通知原地解散，“我现在也被迫离职，还被拖欠了工资”。王霄提供的另一张截图显示，堂堂加集团在7月7月通过邮件向“北方全体战友”通知，因市场下行、经营困难，目前北方事业部项目全部关闭，即日起全员将不得不提前终止劳动关系。


AgiiPlus堂堂加集团在2022年12月8日更新的招股说明书显示，截至2022年6月30日，公司在中国和新加坡的7个城市拥有65个办伴项目，其中，56个已经开业，9个处于开业前阶段。办伴官网则披露，办伴在上海、北京、苏州和南京一共拥有61个办伴项目，其中，上海拥有46个、北京拥有9个，而南京和苏州分别拥有4个和2个。


作为办伴的广告供应商，北京万物生广告有限公司（下称“万物生广告公司”）也不幸踩雷，员工黄程（化名）称，公司一共为办伴的6个项目提供标识标牌、隔断玻璃贴膜和印刷宣传册等服务，“从2021年下半年开始被拖欠了28万（的款项），之前认识的（对接人）都离职了，现在也联系不到对方公司”。


“2021年下半年就催过他们付款”，但黄程解释称，公司此前之所以对办伴比较放心，主要是看到办伴仍在扩张，“想着这么大的企业，不会差我们工程款的”，2022年底对接人以AgiiPlus堂堂加集团要上市，资金和租金都由上海总公司管理为由继续拖欠款项。


在北京市场发生大震荡的同时，办伴上海大本营也不太平。一名刚刚从办伴离职的上海员工蔡华（化名）告诉时代财经，由于拖欠业主租金，项目被业主强制清退，“公司的经营状况不太好，从我年初入职以来，工作群人数不断减少”。


北京的王霄与上海的租户们一起走上了艰难的维权之路，她提供的材料显示，“由于存在拖欠数月租金和物业管理费及电费达数百万元等严重违约行为”，办伴位于上海浦东新区新梅联合广场的项目已与业主解约，而租户则被要求清退公司全部物品、腾空并归还房屋。


蔡华向告诉时代财经，办伴正在上海大规模地裁撤项目，新梅联合广场的办伴项目并不是唯一陷入泥淖的。


就相关情况，时代财经致电办伴北京和上海总部，但截至发稿时未能成功取得联系，而租户称此前能够拨通的全国客服热线，目前已处于拨通但无人接听的状态。


二、当潮水褪去，共享办公开始裸泳


共享办公一度是站在风口上的行业，在“大众创业、万众创新”的政策推动下，国内的联合办公行业迎来快速发展。2015年前后，腾讯、阿里、软银、SOHO、万科、金茂和世联行等知名企业的入局更是掀起了一场为期几年的狂欢。


在2019年前，共享办公的市场规模一度呈现翻倍式增长，SOHO 3Q、优客工场、WE+、裸心社和米域等知名品牌，无一不是成立于这一时期。然而，当潮水褪去，一些品牌开始裸泳，由于过度扩张、财务压力和运营不善等因素，共享办公行业迎来了一波洗牌。


大浪淘沙之后，共享办公行业依然没能等来低调生长的机会，越来越多的品牌面临困境。吴莉（化名）是共享办公品牌桉树IBC的租户，她告诉时代财经，自己在创业初期便遭遇了桉树IBC“突然跑路”的情况，“我们是在2021年11月左右租的，过完年项目就出了问题，第一天通知我们搬走，第二天就停电了，对方也没有任何后续解决方案”。


桉树IBC隶属于广州实地房地产开发有限公司（现名为实地地产集团有限公司），由富力地产联席董事长张力的儿子张量在2018年创办。


在成立之初，桉树IBC确定了“小步快跑”的发展路线，时任桉树空间总经理的吴峥在2018年10月接受36氪采访时称，桉树IBC作为高端品牌本身不可能做成超大规模，而是走价值路线，未来半年会在北京、上海的核心商圈开设4~5个空间，工位数量达到2~3万个，而在高端模式基本跑通以后，也会采取“高打低”的策略，下沉到更低的价格区间运营新品牌。


根据桉树IBC微信公众号，截至2020年2月，桉树IBC拥有4个项目，全部位于北京，此后再未向外界公布数据。


天眼查显示，2022年5月30日，实地地产集团将持有的100%股权分别转让予广州恒艺苗木有限公司及成都华瑞屋檐酒店管理有限公司，而当时代财经拨打桉树IBC官网的联系电话，接听人表示，其是中介。


即便是知名的共享办公品牌，也感受到了市场的寒意。黎敏敏原本在一家知名共享办公公司负责某一线城市及周边地区的招商工作，她告诉时代财经，2021年以来明显感受到行业在衰退，客户越来越少。“市场正常的时候，一个共享办公项目达到80%的出租率只需要差不多一年，去年能够维持在60%~80%的区间已经是比较好的了”。


防疫政策调整之后，共享办公行业并没有回暖，黎敏敏最终在数月前选择离开了这家公司，“房企大范围的流动性危机有一定的影响，很多公司的风险承受能力也变差了，导致公司的扩张或者创业减少，最终租赁需求也降了”。


与传统办公市场主要面向成熟的企业不同，共享办公主要满足自由职业者、中小企业或者初创公司的办公需求。今年上半年，全国多地的传统办公市场出租率和租金承压。


根据国家信息中心在今年5月发布的数据，2022年，我国共享经济市场交易规模约为38320亿元，同比增长3.9%。其中，共享办公领域市场交易规模同比下降37.7%至132亿元，是共享经济市场七大领域中萎缩最为严重的领域，最高峰的2019年，其市场交易规模达到了227亿元。


国家信息中心在报告中指出，共享办公领域交易规模萎缩的原因是不少市场主体在疫情期间退出，导致平台企业面临巨大的运营压力。


三、“二房东”的商业逻辑，没有很大想象力


在企业不动产资深顾问、北京洞鉴咨询服务有限公司总经理刘龙看来，共享办公行业今天的局面是内外部因素共同作用的结果，“外在的影响很重要，不过即便没有外在因素，内部因素的作用也会让共享办公陷入目前的状态。本土共享办公品牌的共性是资本扩张过快，同时公司内部治理存在不同程度的体系不健全、财务管理混乱的问题”。


“共享办公的底层逻辑是没有问题的，二房东模式其实足以支撑共享办公往前走”，刘龙表示，核心问题在于几大方面：一是在投拓环节，拿房成本高于市场价格，甚至出现返佣的商业舞弊行为；二是在不明确中小企业办公需求的情况下盲目进行研发投入；三是共享办公品牌的部门与部门之间壁垒较高，比如招商部门向客户承诺的免费装修被工程部门否决，或者不同招商团队的租金标准不一样，甚至出现定价变来变去的情况。


“二房东模式”是共享办公的主要经营模式，指的是共享办公品牌将办公物业承租下来之后，通过切割、装修，然后以一定价格分租给企业客户，从中赚取差价，而这正是共享办公行业长期处于微利状态的原因，甚至一着不慎便会发生亏损。


“确实外部环境影响挺大的。北京有些共享办公项目原来六七块，甚至七八块钱拿的房源，但现在租金就4块。”刘龙还观察到一个现象，“现在北京市场团队达到100人以上的企业客户都不多，以至于很多中介流失，以前还不错的商圈的头部中介，现在都是老板在亲自带看”。


“按道理来说，如果有人接盘，不至于这么差”，但在资本撤离共享办公行业、人才不断流出的情况下，共享办公确实有些积重难返。不过，刘龙不认为共享办公如今的境况意味着二房东模式行不通，“很多二房东在消亡，但也有二房东挣钱”。


时代财经了解到，目前市场上实现盈利的共享办公品牌并不多，行业龙头之一的创富港便是多年来持续保持盈利状态的少数派。2022年，创富港实现营业收入6.99亿元，同比增加7.85%；实现归属于挂牌公司股东的净利润为4534.98万元，同比增加327.10%；实现归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为3297.47万元，而2021年为-425.82万元。


睿和智库在一篇报告中指出，创富港实现盈利的主要原因之一是公司在控制成本方面表现优异，同时保持“先稳定，再扩张”的步调。


“共享办公的商业逻辑不是有想象力的东西，它就是一个‘二房东’的活儿。其实，想挣钱不难，主要在于它的管理模式能不能轻量化，运营成本能不能降低一些，在这个行业立足的本质是能不能把房子租出去”，刘龙说道。


汇生国际融资总裁、共享办公品牌协纵国际企业港创始人黄立冲在去年接受时代财经采访时也曾表示，“共享办公只是满足社会需求的一个利基市场（niche market），这种行业有一个特点，就是竞争不能太多，它只是提供给一些利基玩家（niche player）来玩的，很多人涌进去后大家生存不会很好，无论中国，还是全世界都是如此”。


数年前，共享办公高光无比，洗牌之后，玩家陆续退场，风口行业一直在延续着这样的规律，似乎没有例外。


本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：陈泽旋，编辑：张常旺