本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷，头图来自：视觉中国
2023年8月2日下午，上海第二批次最后一幅土地青浦区徐泾地块摇号结果出来，引得上海房地大厦大堂一阵阵惊呼：又是绿城！
“这三幅地块，最少也有15家参与摇号，居然全摇到了，这是万分之二的概率。”现场有企业投拓人士羡慕地计算着，“之前两块地加起来货值170多亿，再加上这块40多亿的，总货值超过200亿元了。”
上海二批次第二轮土拍共出让9宗宅地，揽金238.16亿元。9幅地块中，5幅竞价触顶，其余未进入摇号，1幅地块底价成交。
一、扎堆热门地块
有3宗地块触顶进入摇号阶段后，均被绿城拿下，总耗资139.2亿元，总建筑面积34.98万平方米。
8月1日，绿城经过30轮次竞价后，在摇号环节以61.756亿元摘得闵行区梅陇77.4亩地块，这也是本轮土拍中总价最高地块。
8月2日上午，绿城摇中嘉定区南翔镇 JDC2-0203单元13-02、16-01地块 ，竞得价48.8623亿元，溢价率10%，地块房地联动价62500元/平方米。该地块距离地铁站仅300米左右，与南翔印象城一路之隔，未来预计有超千套房源供应，这也吸引了17家企业参拍。
当日下午，绿城再度摇中青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块，竞得价28.5574亿元，溢价率10%，成交楼板价36850元/平方米。这也是上海二批次土拍中，报名参拍最多的地块，报名房企多达19家。
一位央企投资人士表示，虽然该地块较临近的虹桥公馆三期来说，离地铁远一些，有1.3公里，但其房地联动价62000元/平方米，较虹桥公馆三期降了2000元/平方米。“当前市场环境下，房地联动价下降，对销售去化有一些帮助”。此外，该地块的房地联动价与地价价差较大，给企业留有一定利润空间，也是吸引多家企业参拍的原因。
因此，本轮土拍地块热度分化明显，多数房企目标明确，选择趋同。9宗宅地中，青浦徐泾、嘉定南翔、闵行梅陇、浦东川沙4块热门地块报名人数超过15家，青浦西虹桥地块有5家报名，其余地块均仅有一两家企业报名。
经济观察网注意到，包括保利、华润、中海、华发、绿城、中铁、中铁建、象屿、安徽高速等多家房企均扎堆只选择了4块热门地块。而桃浦、惠南、奉贤新城4宗地块主要是本地城投参与。
上海市场在全国“一枝独秀”，但板块之间分化进一步拉大，优质的板块还是有，但数量较以前少了，所以大家选择更为集中，上述央企投资人士分析，青浦区徐泾板块争抢激烈主要在于未来去化风险低。“这两年，青浦徐泾纯住宅地块开出来就没有不火的，虽然市场下行，徐泾往西，赵巷板块、青浦新城等核心区域，都算比较安全”。
在另一位报名4块热门地块的央企投资负责人看来，这一轮次的土拍热度不及此前的原因还在于利润明显下降。
二、细算利润
本轮土拍次热门的青浦西虹桥的地块虽然临近蟠龙天地，距离地铁站也仅有700多米，但只吸引了龙湖、招商、中建八局、同济、安徽置地5家房企参与报名。“没有徐泾地块那么热的原因一方面是因为该地块体量小，本身开发固定成本就比较高。再加上菜场、文体等自持部分占比近30%。”他表示，“不仅我们算不过来，大部分企业可能都算不过账”。
一位华北的房企投拓人士告诉经济观察网，本轮热门地块的利润率在6%左右，低于上海第一批次和第二批次第一轮次的9%，主要原因在于地价上调，虽然房地联动价也涨了，但企业对未来房价能否支撑联动价持谨慎态度。“当前行情下，主要考虑的还是未来销售端的情况，安全边际的问题。”该投资人士表示，考虑到市场下行，其所在企业今年报名参拍的都是每轮次最火的几块宅地。
一位从外地前来参拍的投资人士告诉经济观察网，其所在企业也就报名了4宗最热门地块。“我们除了合肥就只考虑上海，在上海，基本外环外、联动价低于6万的地块就不参加了”。
企业的拿地意向与上海新房市场的走向不无关系。自今年下半年起，上海新房市场热度走低，热门项目积分降低。一些外环外的项目不仅不需要积分，甚至开始打折促销。
在第六批次推出的26个新盘中，仅有华发静安华府、保利越秀和樾天汇二期、国贸虹桥璟上、苏河玺二期4个项目触发积分。其中3个项目在内环内，一个项目在青浦大虹桥板块。
上海链家研究院的监控数据显示，7月上海全市共成交新建商品房4787套，环比下降47%，成交金额346亿元，环比下降48%。
一位央企营销负责人告诉经济观察网，由于二手房市场成交不景气，导致项目的置换客户受到影响，其企业旗下的一些单价在6万元左右的置换客户都受到了明显的影响。此外，为了加快去化，许多企业在时隔2年后，重新启动上海项目的分销。
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