本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:丁文婷,头图来自:视觉中国


2023年8月2日下午,上海第二批次最后一幅土地青浦区徐泾地块摇号结果出来,引得上海房地大厦大堂一阵阵惊呼:又是绿城!


“这三幅地块,最少也有15家参与摇号,居然全摇到了,这是万分之二的概率。”现场有企业投拓人士羡慕地计算着,“之前两块地加起来货值170多亿,再加上这块40多亿的,总货值超过200亿元了。”


上海二批次第二轮土拍共出让9宗宅地,揽金238.16亿元。9幅地块中,5幅竞价触顶,其余未进入摇号,1幅地块底价成交。


一、扎堆热门地块


有3宗地块触顶进入摇号阶段后,均被绿城拿下,总耗资139.2亿元,总建筑面积34.98万平方米。


8月1日,绿城经过30轮次竞价后,在摇号环节以61.756亿元摘得闵行区梅陇77.4亩地块,这也是本轮土拍中总价最高地块。


8月2日上午,绿城摇中嘉定区南翔镇 JDC2-0203单元13-02、16-01地块 ,竞得价48.8623亿元,溢价率10%,地块房地联动价62500元/平方米。该地块距离地铁站仅300米左右,与南翔印象城一路之隔,未来预计有超千套房源供应,这也吸引了17家企业参拍。


当日下午,绿城再度摇中青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块,竞得价28.5574亿元,溢价率10%,成交楼板价36850元/平方米。这也是上海二批次土拍中,报名参拍最多的地块,报名房企多达19家。


一位央企投资人士表示,虽然该地块较临近的虹桥公馆三期来说,离地铁远一些,有1.3公里,但其房地联动价62000元/平方米,较虹桥公馆三期降了2000元/平方米。“当前市场环境下,房地联动价下降,对销售去化有一些帮助”。此外,该地块的房地联动价与地价价差较大,给企业留有一定利润空间,也是吸引多家企业参拍的原因。


因此,本轮土拍地块热度分化明显,多数房企目标明确,选择趋同。9宗宅地中,青浦徐泾、嘉定南翔、闵行梅陇、浦东川沙4块热门地块报名人数超过15家,青浦西虹桥地块有5家报名,其余地块均仅有一两家企业报名。


经济观察网注意到,包括保利、华润、中海、华发、绿城、中铁、中铁建、象屿、安徽高速等多家房企均扎堆只选择了4块热门地块。而桃浦、惠南、奉贤新城4宗地块主要是本地城投参与。


上海市场在全国“一枝独秀”,但板块之间分化进一步拉大,优质的板块还是有,但数量较以前少了,所以大家选择更为集中,上述央企投资人士分析,青浦区徐泾板块争抢激烈主要在于未来去化风险低。“这两年,青浦徐泾纯住宅地块开出来就没有不火的,虽然市场下行,徐泾往西,赵巷板块、青浦新城等核心区域,都算比较安全”。


在另一位报名4块热门地块的央企投资负责人看来,这一轮次的土拍热度不及此前的原因还在于利润明显下降。


二、细算利润


本轮土拍次热门的青浦西虹桥的地块虽然临近蟠龙天地,距离地铁站也仅有700多米,但只吸引了龙湖、招商、中建八局、同济、安徽置地5家房企参与报名。“没有徐泾地块那么热的原因一方面是因为该地块体量小,本身开发固定成本就比较高。再加上菜场、文体等自持部分占比近30%。”他表示,“不仅我们算不过来,大部分企业可能都算不过账”。


一位华北的房企投拓人士告诉经济观察网,本轮热门地块的利润率在6%左右,低于上海第一批次和第二批次第一轮次的9%,主要原因在于地价上调,虽然房地联动价也涨了,但企业对未来房价能否支撑联动价持谨慎态度。“当前行情下,主要考虑的还是未来销售端的情况,安全边际的问题。”该投资人士表示,考虑到市场下行,其所在企业今年报名参拍的都是每轮次最火的几块宅地。


一位从外地前来参拍的投资人士告诉经济观察网,其所在企业也就报名了4宗最热门地块。“我们除了合肥就只考虑上海,在上海,基本外环外、联动价低于6万的地块就不参加了”。


企业的拿地意向与上海新房市场的走向不无关系。自今年下半年起,上海新房市场热度走低,热门项目积分降低。一些外环外的项目不仅不需要积分,甚至开始打折促销。


在第六批次推出的26个新盘中,仅有华发静安华府、保利越秀和樾天汇二期、国贸虹桥璟上、苏河玺二期4个项目触发积分。其中3个项目在内环内,一个项目在青浦大虹桥板块。


上海链家研究院的监控数据显示,7月上海全市共成交新建商品房4787套,环比下降47%,成交金额346亿元,环比下降48%。


一位央企营销负责人告诉经济观察网,由于二手房市场成交不景气,导致项目的置换客户受到影响,其企业旗下的一些单价在6万元左右的置换客户都受到了明显的影响。此外,为了加快去化,许多企业在时隔2年后,重新启动上海项目的分销。


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