大陆这边，碧桂园暴雷，地产销售低迷，一片哀嚎之声。而在对面香港，李嘉诚旗下的长江实业推出“亲海驿II"项目获得60倍超额认购。李嘉诚给恒大、碧桂园，乃至整个大陆开发商都上了一课。
李嘉诚在香港的这个新楼盘售价比周边房价低30%，而且还为60平以上大户型提供了首付10%，剩下90%房款3年内只需要按照1%、2%、3%利率偿还利息的特大金融政策优惠。
由于这个楼盘价格已经打回到7年前，所以开盘就爆了，3.8万人抢购600多套房，获得超过60倍的认购。
大家要知道，香港楼市也因美元加息、人口外流导致低迷了好几年，而李嘉诚却再次让香港楼市出现日光盘，出现摇号盘，着实震惊全国。
李嘉诚曾说：“对我来说，谁是趋势才是我要考虑的，而不是空洞和虚假的道德说教。我只是一个商人，商人的首要目标是让资本更安全，其次才是增值更快。”所以，外界一直认为李嘉诚是嗅觉最敏锐的商人，他的每一个动作都是重大信号。
李嘉诚2013年开始抛售大陆资产，买入英国资产，当时媒体集体撰文”李嘉诚跑了“。回看这一操作，李嘉诚其实只是将高估的资产卖掉，换成了低估资产。同样，去年11月开始，李嘉诚又将英国的电信业务等资产出售，开始在内地和香港买入土地。
所以我们无需用阴谋论去评论李嘉诚的商业操作，还是用商人视角更为合适。通过这种高抛低吸，李嘉诚的长江实业负债率一直低于30%，2020年其负债率只有23.3%。较低的负债率，手中一直握有大量现金，是李嘉诚70多年来在全球市场屹立不倒的根源。
从商业视角分析，长江实业在香港低价卖楼的行为就能看得很清楚：香港楼市低迷，只有降价才能推动快速去化，才能实现资金的快速回笼。
同时，李泽钜也表示，当前市场低迷，地价和优质资产打折，是买入的好时机。长实需要更多资金抄底优质打折资产，所以也需要快速回笼资金。
而国内这些开发商真的要好好学习下李嘉诚了。即使是负债率控制极好的万科也高达70%以上，政府给开发商的三道红线则是负债率90%。
随着降杠杆政策出台，楼市低迷，扛着如此高的负债率的恒大、碧桂园、融创们吃下了疯狂扩张的苦果。超过100%的负债率，就如同每天扛着炸药包，随时都有爆炸的风险。这哪里是做企业，分明是在赌博。
现在大陆楼市极为低迷，7月成交量又同比环比下滑30%，购房者持续观望，开发商已经揭不开锅，这还导致了一系列的连锁反应，比如，某信托公司暴雷。
当前中国楼市应该积极向李嘉诚学习，尽快降价促销，推动去化，让开发商具备自我造血能力。假如北京亦庄的房价降低至3.5万/平方，我相信会出现日光盘。假如上海徐汇的新楼盘降至5万/平，也会秒光。
并不是没人愿意购房，是房价太贵，富人不愿接盘，穷人接不起盘。只有降价促销，才是拯救楼市的唯一出路。
可惜，目前出台的所有政策里面唯独没有降价政策，甚至不允许房价”大起大落“。开发商愿意降价出售，也会被以扰乱市场秩序为名叫停。
从房价的构成来看，开发商拿走20%、产业链拿走20%，其余的60%都是地价和税费。所以房价有下降的空间，那就是降低那60%的部分。可惜，正是这60%的部分是最难降低的。
但是不降价，就难以获得销量，就难以获得资金回笼，就难以解救房地产危机。最终，到底是主动降价，还是被动降价，我认为主动降价的伤害会更小一些，被动降价，必然伤筋动骨。
1万倍认购，降价去库存，李嘉诚做到了！
很疯狂，李嘉诚降价卖房，被抢疯了！
长实集团打造的亲海駅楼盘位于九龙观塘区东南部，距离香港岛非常近，搭地铁半小时就可以抵达香港中环，自己开车更是只需要20分钟。中环就是香港的商业中心，类似于广州的珠江新城，香港打工人主要就是在这片区域上班了。
买一个新房，邻近地铁，上下班通勤时间只有30分钟，价格降低至7年前，这对香港打工族而言，就是刚需房最好的选择了。
今年的香港楼市情况很不好，恒地集团在7月份的时候，推出50套现房销售，定价19万港元/平米，只卖掉20套，一半都不到。泛海国际跟着推出188套现房，定价15万港元/平米，只卖了64套。这两个楼盘都是以正常的市场价销售，一个位于香港岛上，区位优势明显，定价也很高。另一个位于九龙半岛，距离市中心比较远，定价低一些，但都符合当地的市场价，没有做降价处理。
李嘉诚看到这种情况，就不敢以市场价开盘了。万一卖不掉，就会让整个香港房地产市场进一步遇冷。如何提振销售，加速去库存？长实集团做了一个周密的计划。第一步，定价。既然决定要降价，降多少？降少了，客户不买账，降多了，会不会把香港的房地产市场带崩？这需要一个合理的定价机制。
作为浸淫香港房地产市场数十年的老狗，长实集团最后定价15万港元/平米，直接把价格拉回到了7年前，比周边二手楼还要便宜。同区域的保利楼盘，去年定价在18万港元/平米。在定价上，长实集团不仅比同行低，还比自己先前卖出去的房子便宜了15%。考虑到过去这些年，香港房价上涨，和周边对比，亲海駅二期就打了个7折。定完价后，还需要一套营销策略。长实集团采取房号抽签策略执行营销落地。
他们把所有客户分为A、B两组，只要缴纳定金，每个人每组可以拿到4个房号，一共是8个房号。然后，所有拿到房号的人一起参加抽签。有了价格的铺垫，人气根本就不愁。亲海駅二期一共推出626套房，以20平米两居室刚需房为主，总价在300万港元左右，首付只要100万港元，而香港的房贷利率仅2.25%。考虑到货币贬值，这个利率基本上都被通胀给平掉了。
在正式发售的第一天，626套房子全部被抢光。当时，有1万多人来到了楼盘销售中心，参与摇号。为了增加中签几率，很多人都是发动全家一起认购，626套房，竟然发出去60万张房号。即便每个人可以拿8个房号，认购率也超过了1万倍。全香港所有想买房子的人，都被李嘉诚给吸引去了，主要都是20多岁的年轻人或者小情侣，准备买一套房，安一个家。全香港一年的房产销售总数也才1万多套。
我们不要看这个房价依然特别高，房子还特别小，香港人多，地少，房地产市场就是这个样子。香港一半以上的打工人月薪约为2万港元，混到经理层月薪就有4-5万港元了。也就是说，一对香港情侣的年收入在50万港元左右。但香港的开销也很大，月租就要七八千港元了，吃个早餐也要四五十港元。因为租金太贵了，因此，香港的年轻人第一大目标就是攒钱，买上一套刚需房。如果从事金融、医疗、律师以及公务员等高薪行业，工作十年，就可以买上自己的第一套房了。但跑出租车、送外卖、做餐厅服务员，人生就会无敌艰难了。
李嘉诚主要抓住的就是香港的精英青年，从同行手里抢客户。当同行不降价的时候，他打响降价第一枪。为什么李嘉诚敢降价？就一个原因：手里有钱。
长实集团负债率仅20%，他的资金成本很低，不存在任何烂尾楼的风险。你可以骂李嘉诚捂盘捂地，是个奸商。但他不会烂尾，也不会卷款跑路。他对房地产市场的把控极为精准。
李嘉诚选择降价卖房，不是亏本甩卖，而是优先清空低利润产品，回笼资金，重新购入高利润地块。因为各大房企都没钱了，土地竞拍遇冷，价格就降下来了。李嘉诚把九龙半岛已经建成的楼盘降价卖掉，再抄底香港岛上的优质地块。到时，那些新楼盘建成后，单价都是20万港元/平米以上。
这边让利给刚需房消费者，那边再加价卖给香港的有钱人，资金迅速滚动，李嘉诚稳赚不赔。
为什么只有他能这么操作？关键就是，他的杠杆率低，负债少，手里钱多。而且，李嘉诚从来不跟风，别人追高炒地皮的时候，他大量地出售套现，别人没钱了，被杠杆压垮的时候，他开始囤地皮。到时，不管卖房，还是卖地，李嘉诚都是抗风险能力最强的那一个。
你可以说他是一个奸商，但做了一辈子生意的李嘉诚，确实是商界的一个不倒翁。