经常有读者在后台询问，在英国买房需要注意什么？
这个话题说来话长，但对于英国这样一类房子，不论是自住者还是投资者，都需要擦亮双眼、格外谨慎，即老年公寓（retirement homes）。
在英国房地产市场中，老年公寓是非常特殊的一类房产类型，业主多以55岁以上的退休人员为主，同时配备特殊的开发（例如，封闭式管理、家政服务、园艺等培训课程、娱乐活动等）以迎合老年业主的需求。
随着英国老龄化进一步加剧，老年公寓确实具有很大的投资潜力。但正如上文提到的那样，这类公寓的目标客户十分有限，而且对维护成本较高，如果不能打理得当很容易亏损。
正巧，英媒《每日电讯报》最近也报道了几个投资老年公寓失败的案例。在这些房东手中，老年公寓不仅无法实现增值，甚至无法保值，为他们带来了巨大的损失。
下面，我们将结合《每日电讯报》的分享的案例，为大家介绍一下在英国投资老年公寓的注意事项。
两个案例：高昂服务费劝退买家，房东降价甩卖
今年68岁的Anna Smith曾是英国老年公寓的持有者。
几年前，母亲不幸去世，Anna从母亲那里继承了一套位于英格兰小镇Stockton-on-Tees上的老年公寓。10年前，母亲以22万英镑的价格买下了这栋公寓。
然而，Anna很快发现，这处房产与普通住宅公寓相比有很多隐形雷区，首先体现在高昂的服务费。
在继承了这套房产不久后，Anna就被告知，她每年需要缴纳4500英镑的服务费，主要包含对公寓及场地的维护、建筑物的保险费和水费、安保和监控、紧急呼叫、电梯维护等等，比普通小区的物业费要高得多。
除了服务费高昂，Anna发现这栋老年公寓也很难找到合适的买家，最终不得不降价出售才勉强找到买家。
由于Anna无力承担如此高昂的服务费，决定出售这套房产，但令她意外的是出售过程非常不顺利，花了2年多时间才将这套房子卖出去。Anna对此表示：“很多潜在买家的主要顾虑是服务费，该费用非常高且一直上涨。”
最终，Anna以15.5万英镑卖掉了这套房子，不算通胀也与买进价格相比亏损了6.5万英镑，加上公寓高昂的服务费，亏损更加严重。
如果第一个案例中卖房只是亏损，那么第二个案例中卖方相当于白送。
57岁的Chris是一名来自英格兰肯特郡Ashford的程序员。2007年，他的父亲Ronald在Folkestone购入了一套老年公寓，买进价格是163,500英镑。Ronald在2015年去世后，Chris继承了公寓并将其挂牌出售。
Chris的最初挂牌价为139,000英镑，但5年后才找到了买家，成交价格却只有3万英镑，比买进价格低了13万英镑。加上每月560英镑的服务费、市政税、自己房子的抵押贷款，Chris几乎是赔钱才勉强出手了这套房子。
Chris表示：“父亲买房时，养老公寓被描绘成退休人员的新未来，十分安全可靠。对于即将退休的人来说很有吸引力。但人们通常会忽略房产本身的价值，也并不知道转售时的真正价值是多少。”
老年公寓为什么不好卖？
看了上面两个案例，很多读者可能有点担心，害怕投资老年公寓也会像他们一样踩雷。那么，到底是什么原因导致老年公寓不好卖呢？主要有以下两点：
1. 英国老年公寓目标客户有限、市场需求小
我们在上文提到，老年公寓主要针对55岁及以上的退休人士，使得潜在买家的范围大大缩小。
与此同时，英国国家统计局（ONS）的数据显示，英国65岁以上的老年人中只有不到7%住在老年公寓中，让本就小众的目标客户进一步缩小。
2. 隐性条款多
除目标客户局限外，英国一些老年公寓开发商为了获取更多利润，会在租约合同中附带隐性条款，导致这些公寓的地租会不断上涨；一些外部投资者甚至会从开发商手中购买老年公寓的永久产权，以赚取上涨的地租利润。
与此同时，这些开发商还会逐年提高服务费，以满足自身和外部投资们源源不断的收益。不断上涨的地租和服务费，就导致了案例中劝退潜在买家的情况。
好在，从2022年6月30日起，英国政府已经正式取消英格兰和威尔士地区未来房屋的地租。以上新规适用于养老地产。
针对该日期前的房产，英国政府也计划将地租费用上限设置在房产价值的0.1%左右，相信未来也会惠及老年公寓。
英伦投资客写在最后
由于目标客户有限、产权制度容易钻空子，英国老年公寓似乎很难抵御外部风险。
英国数据公司TwentyCi最新调查显示，2022年英国养老院的平均价格下跌了9.5%。
在此我们也提醒各位有投资意愿的读者，并不是英国所有类型的房屋都具有投资价值。简单来说，位于大城市、靠近学校和企业、目标客户类型多样化的房源更加能吸引到租户。
当然，如果你对老年公寓有刚需，也可以参考这篇文章中的案例，尽量在购房前调查好老年公寓所在地的投资前景，同时尽量规避隐形条款。