在新加坡政府下狠招调控外国人买房后，炙热的新加坡房地产市场在三年之后，终于开始降温了。根据新加坡市区重建局(URA)日前公布的终值显示，第二季度私人住宅的价格环比下跌0.2%，虽然略低于预期，但这已是新加坡私宅自2020年第一季度以来的首次下跌。疫情后，新加坡房地产市场开始飞涨。根据新加坡市区重建局的数据，2022年新加坡私人住宅价格上涨8.4%，而2021年的涨幅为10.6%。为此，新加坡政府多次提高购房的税费，特别是外国人购房的税费，来调控房价。上海国际问题研究院亚太研究中心副研究员周士新向第一财经记者表示，新加坡政府通过经济杠杆限制外国人在本地购房，对稳定新加坡的社会和经济有很大的促进作用，当前针对外国人购房的高税率，预期会在房地产市场稳定后有所缓和，但限制仍会长期存在。



开始降温


与房价小幅下跌同步，私人住宅的租金涨幅也开始放缓。第二季度环比上涨了2.8%，虽然仍在上涨，但这已是2021年以来最小的涨幅了。同时，今年预计将有约2万套私人住房竣工，是2017年以来最大的年度供应量，预计将会进一步化解租金上涨的动力。作为亚洲的重要金融中心，新加坡是各路资金和富豪置业的首选之地。疫情中，海外买家纷纷涌入新加坡房地产市场。对于非新加坡永久居民，原则上只能购买私人住宅。新加坡住房供给结构以组屋为主、私宅为辅。约有80%的新加坡人居住在政府提供的组屋中，组屋由政府定价，由于政府不需要支付土地费用，且补贴建筑成本，因此，其价格比同类私宅至少低50％~70％。仅有约20%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅中。组屋在满足一定条件后，持有人可以转售而进入市场。如今组屋的价格也受到了私人住宅价格高企的影响。新加坡华侨银行经济学家谢栋铭此前告诉第一财经记者，新加坡是一个较小的市场，从基础住宅到高端住宅，很容易相互影响，从而产生价格联动。为此，新加坡政府在2021年12月和2022年9月已经两度出台楼市降温政策。眼看楼市热度不减，在今年4月27日，新加坡政府再出狠招，将外国人购房须支付的额外买方印花税（ABSD）从30％拉高至60％，这是全球外国买家购房税率的最高水平。在新加坡购买房产所需要缴纳的税费被统称为印花税金，并具体分为两种，分别为买家印花税金和额外买方印花税金。买家印花税金为购买房产时均需要缴纳的，而额外买方印花税金视购买者身份和持有的房产数量而定。据全球房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）的最新报告显示，根据该平台的买家咨询量，新加坡在今年上半年中国买家海外置业的目的地列表中排名第10。

放眼未来

虽然如今房地产价格已经企稳，在运用价格杠杆调控的同时，还对房地产的法律法规进行了修订。新加坡律政部和新加坡土地管理局在7月19日晚上宣布，从20日起，外国人购买目前被规划为“商业及住宅”用途的地段，必须获得政府的批准。新加坡政府表示，这是在住宅房地产法修订之后实施的措施，目的是为保护新加坡人的住宅用地，对于目前持有此类房产的海外业主不会影响，但如果他们打算重新开发地产时，就需要得到政府的批准。新加坡金融管理局局长孟文能（Ravi Menon）在7月表示，有迹象表明新加坡房地产市场已经开始趋向稳定，金融管理局将决心确保楼价与经济基本面保持一致，而不是受到投机及热钱流入所推动。新加坡财政部长黄循财在2021年12月在接受第一财经等中国媒体采访时也表示：“我们不希望新加坡和外部的投资者大举投资房地产，导致房价脱离经济基本面。这样一来，很多新加坡人可能会觉得房子没办法负担得起”。分析人士表示，新加坡房地产市场此前疯狂的表现，一方面增加了新加坡本地人的生活压力，而另一方面高房价导致生活成本上升造成外商的投资意愿下降，优秀人才流失，进而使新加坡作为国际金融中心的吸引力下降。