在之前的稿子中,我曾提到过一个观点:


比如,真正喜欢喝咖啡的人和喜欢做咖啡的人,其实都不应当留在上海,毕竟在上海的任何一杯精品咖啡里,售价的 60% 都是房租。而对于通了高铁的所有城市来说,你都可以通过网购,甚至是跨境网购买到与上海同质量的豆子。(《虹线明日故乡,找到你的下一座城市》)


这其中的 60% 是个虚数,但房租确实应该是上海咖啡馆的大头。在这里,我想单独开篇写一下我关于房地产间接成本的计算。


对于经济学稍有涉猎的读者其实下面都不用看,我直接说下房地产间接成本是什么就行了:


房地产间接成本,就是将终端商品在生产、制造、流通环节中,每个环节的房地产成本加总得到的成本。


我们仍以咖啡为例,来看看什么是房地产间接成本,以及房地产间接成本对一个地区服务业态的影响。


一般来说,餐饮店的毛利率最高到 60%。按照华经产业研究院在 2020 年的一份报告显示,带简餐的单店咖啡馆的毛利率在 37%~42% 之间。


在 58%~63% 的经营成本中,约有 20% 左右的直接房租成本,也就是你开一个店面这个店铺的租金,然后还有 20% 左右是你的人工成本,剩下的 20% 是材料成本。


如果按照一般的经营成本分析,最后的结果是我们的一杯咖啡里,约有 20% 是房租成本。


但实际上,我们会发现,如果你将上海与下级县市的咖啡成本做比较的时候,除了房租成本会大幅下降,人工成本也会大幅下降。


那么,为什么你能在县城招到 1500 元的服务员,在上海就要至少 5000 元才能招到咖啡师呢?


因为员工也要衣食住行,其中占大头的仍然是住。


在经济学中,一个地区的工资水平与居住成本之比被称之为房屋租金收入比(或按揭收入比,Rent-to-Income Ratios)。也就是指当地的居民,需要拿出自己每月薪水的百分之多少用于支付房租或房贷按揭。


这个比率在理想状态下是 30%,在中国的大多数城市,租金收入比都超过 30%。


这意味着,在计算区域房价对服务业价格的影响时,你需要至少将 30% 的人力成本划归“房地产间接成本”,这已经是一个非常大的影响因子了,不能被忽略。


事实上,如果你进一步计算,如果将“吃”纳入劳动力再生产的必要要素,那么会进一步发现,人力成本中的房地产成本将进一步上升。


因为,在大城市中,吃饭或买菜做饭,其中也隐藏着较大比例的房地产成本。盒马的价格和早市一样吗?不一样。早市的价格也与大集不一样,其中的主要差异来源于营业地点的租金。


最终呈现的结果,就是一个月员工在吃同等食材的情况下,一个月要花 1500 还是要花 500 元。而这也体现在是能用 1500 元招到员工,还是 5000 元招到员工上。


如此这般算来,“房地产间接成本”将占据中国一线城市服务业的营业成本中的至少一半,甚至是大头。


这样的成本分析会非常复杂,实际上是难以统计的,也因此无论在什么样的报告上,你都难以找到这样的统计口径。但通过上文的描述,你应该能够理解当地房价对全部产业和所有商品的价格影响。


如果我们仍以咖啡为例,我们虽难以计算上海咖啡店的房地产间接成本,但我们可以计算在这一成本影响下,经营成本大致的变动值。


我们假定,一种 SOE 咖啡豆的价格为 150 元每磅(454g),一杯双份浓缩使用 20g 咖啡豆,那么一杯这样的精品咖啡的刚性成本是 6.5 元。


在上海的房租方面,我们取 2022 年一篇报道中的 2 万元/月(不到10平米)。然后独立咖啡店的日销,大概在 150 杯左右(非常火)。那么,每杯中所包含的直接房租成本为 4.4 元。


接下来,我们按照职友集统计的上海咖啡师的平均薪资 5000 元,3 个店员来计算人力成本,每月的直接人力成本是 1.5 万。取上海的房屋租金收入比为 45%(这是 2017 年的数据),这意味着将有 6750 元归属间接房地产成本。


那么,在不计算员工吃喝以及额外经营成本中房地产成本的情况下,该咖啡店每月的间接房地产成本为 20000+6750 元。核算到每杯咖啡中,房地产间接成本约为 5.94 元,与咖啡豆的硬成本( 6.5 元)之间只差了 5 毛。


省去计算过程,同样一杯精品咖啡,在县城月销量相同的情况下,它的房地产间接成本大约为 2 元。


当然,实际上是不能这样计算的。


因为我们都知道,在鹤岗等下级县市,没有那么多人喝咖啡,更没那么多人喝精品咖啡,所以一家独立咖啡厅不可能每天售出 150 杯咖啡,也就意味着尽管房地产间接成本降低了,但因为摊销的杯数少了,因此单杯的成本价格并不一定降低,甚至有可能升高——这也是很多大城市青年到县城去开咖啡馆血本无归的原因。


但这正是我在之前的文章里写到的困局:


许多县城的城市生活业态开不下去,是因为县城的年轻人少。而那里年轻人少的原因,是那里没有城市业态(没有想要的生活+没有自己能做的工作)


但总要有人或主动,或被动的迈出第一步,因为从客观现实来讲,超一线大城市已经不可能再容纳更多的中国人了。北上广深,甚至天津、苏州、杭州、重庆等新一线城市的人口规模均已趋于动态饱和。


在未来的 10 年里,会有新人进入这些超大城市,也会有等量的人离开这些超大城市,而这些离开的人,将带着一线城市的生活方式回到县城,在那里既成为消费者(反过来说创造就业),也成为生产者(反过来说创造消费)


一线城市到三线城市的落差,从生活的角度并不一定那么大。尽管在当下的大部分县城里,精品咖啡店可能还活不下去,但对于一个喜欢喝咖啡的人来说,你仍然能够通过淘宝在中国的所有县城,甚至乡镇里买到全球最顶尖的咖啡豆。而且,生活的成本也会更低。


前段时间,在微博和抖音上,“东北大集上的早餐有多便宜”都上了热搜,牛肉饼 8 毛一个,豆腐脑 1 元一碗,炸糖糕 5 元 9 个,油条 8 元一斤,鸡蛋汉堡 3.5 元一个。


很多在一线城市生活久了的朋友,甚至是见识过便宜物价的我的父母一辈都对此感到难以置信,认为是东西本身有质量问题。一线城市的居民已被一线城市的物价 PUA 太久,以至于根本无法相信这样的物价真实存在。


但如果你带入了“房地产间接成本”,就能够理解这些基础生活物资便宜的原因了——摊位便宜,摆摊的人生活费也便宜,距离产地近物流也便宜,占地方的仓储也便宜。商品生产制造的每个环节中的房地产成本都便宜,造就了所谓“经济落后地区”的低物价。


房价不止会影响到服务业的价格,甚至会影响到服务业的形态本身。


比如,在 10 年前,几乎北京的所有街口都会有个卖煎饼果子的档口。但现在,那样的档口里卖的已经是鸡蛋灌饼与烧饼夹肉。煎饼果子在北京的覆盖率已经大幅下降。


原因很简单,煎饼果子的高峰期坪效已经不足以支撑它在四环里继续生存。


因为煎饼果子无法预制,需要“摊”。摊一个煎饼需要 3~5 分钟,而做(热)一个鸡蛋灌饼(预制版)只要 1 分钟。


在一天的就餐时段里,用预制饼做的鸡蛋灌饼是煎饼果子出餐速度的 5 倍以上,这意味着临街档口那高昂的租金,被摊销到了更少的售卖量里,让北京四环内为数不多的煎饼摊位,价格也都涨到了接近 20 元以上一份。


而大多数北京人,是不能接受一份小时候 2.5 元的煎饼,涨到 25 元的。因此,煎饼自然就逐渐从城二区的早餐选择中逐渐消失了。


当然,也不是说房地产间接成本低的地方,物价就一定低。因为毕竟物价里还有很多其他影响因素,比如物流。你在青藏高原上找个县城,可能房地产间接成本无限趋近于 0,但那里连青菜都要从几千公里外运过去,那日常生活的物价也就不可能低了。


指出房价与物价之间的关联,只是择城而居的一个逻辑罢了。


本文来自微信公众号:虹线(ID:gh_900eeca5a2fc),作者:评论尸