本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：胡艳明，题图来源：视觉中国
如何将5.17%的房贷利率，换成4%？
近日，一位网友在社交平台分享了其如何操作“降低”房贷利率的经历。最近，他将房子卖给朋友，朋友将房子卖给他，两套房产进行交易。这样，他将原有的5.17%利率的房贷一次性还清之后，再从银行申请新的按揭贷款。
当地银行的贷款利率是按照LPR（贷款市场报价利率）下浮20个基点来执行，也就是4%。一番操作下来，他每年还贷约省9000元。
他通过置换房产的方式置换了房贷，当然，这样操作有很大的风险，很难适用于其他人。
社交平台上有人提问：最近有消息说，可以和银行协商降低利率，你怎么不等等？他回复称，还没有看到成功案例。
存量房贷利率，一直属于银行信贷业务中的“坚冰”一块。伴随着LPR几度调低，前几年在利率高点按揭贷款的购房者，对着7月份百城首套房贷利率进入“3时代”而望洋兴叹。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化法治化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款。
消息一出，舆论话题迅速引爆。“坚冰”待融，利率高位站岗的诸多存量房贷客户对此报以强烈的期待。
近期，记者咨询多家银行客服了解到，目前尚未接到相关通知，还不能办理存量贷款置换。那么，可能会以何种方式、在何时落地，成为广大存量房贷客户极为关注的话题。
一、预计何时落地
2022年以来，为了鼓励居民的刚性购房需求，多个城市的购房政策逐渐宽松，房贷利率的下限也有所下调，多个城市首套房贷利率已低于4%，进入“3时代”。
而2018年后的购房者基本是在当时的基准利率上浮一定比例，或者在LPR（贷款市场报价利率）基础上加点。如今，利率快速下行产生了巨大的利息差距。以前述的网友为例，当时他的购房贷款利率在基准利率（4.9%）基础上，上浮20%至5.88%。后续转换为根据LPR定价后，随着LPR走低，房贷利率降为5.17%，不过依然与当地新发放的4%的房贷利率有很大差距。
显著的利率落差，叠加利率下行后投资理财收益走低，引发了居民提前还贷潮，甚至有购房者通过经营贷和消费贷置换高价房贷的方式，曲线降低房贷成本。
上述7月14日人民银行表态支持和鼓励存量房贷变更合同约定或者置换，消息一出，有人称“房贷市场要变天”。一周时间过去了，政策方面和商业银行尚未有新动态，也有人表示，“房贷市场变天难”。
难在何处？一位股份行总行人士认为，既然央行提出鼓励商业银行与客户协商置换，应该距离措施实施不远，毕竟目标各方对房地产复苏仍有较强的期待。现在市场还关注如何落地，是否仿效2008年的批量打折？毕竟单个客户协商，费时耗力，成本高。
7月21日，有消息称，位于江苏常州的江南农村商业银行可通过组合贷置换存量纯商贷。记者咨询该行客服人员，其表示，如果需要商业贷款转成公积金贷款，需要咨询公积金贷款部门。对于将原住房按揭的商业贷款协商变更利率的方式，目前该行没有接到通知和正式文件，需要以人民银行发文为准。
“不是我们一家银行能决定的，这的确是挺大的事情，相信政策会统筹考虑怎么解决这个问题。比如让每家银行说明自己的情况，以供制定政策时进行权衡和测算。”某国有大行总行研究人士对记者表示。
该人士称，如果国家定下来调子，监管部门确定接下来怎么操作，找到合理的办法，银行肯定按政策来操作。国有大行在这个业务上的规模很大，预计监管政策会统筹考虑，比如通过分阶段实施等方式，来稳步推进。
在中信证券首席经济学家明明看来，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，政府部门直接出台政策要求银行进行调整的概率很低。
“实际上，根据当前市场利率，调低存量房贷利率，对商业银行经营效益影响很大。因此，银行自主协商调低房贷利率的内生动力明显不足；调与不调、调多调少，主动权在银行，借款人很难通过自主协商与银行达成一致。”资深金融从业者姜兆华表示。
姜兆华认为，从当前的形势看，没有配套政策指引，没有产品实施细则，仅凭银行与借款人自主协商，调低存量房贷利率，短期内银行还很难破局。人民银行将自主协商调低存量房贷利率的“绣球”已经抛了出来，商业银行能否接得住，还需拭目以待。
二、置换房贷方式频出
新发放的住房贷款的利率，远远低于前几年的贷款利率。根据人民银行的统计数据，2023年上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，央行上述7月14日的表态，其背景是近期金融数据发生了明显的改变，比如新增贷款中，房地产贷款占比，从最高峰的46%下降到2022年的3.4%，今年一季度为6.3%。2022年以来，居民户贷款占新增贷款的比例一直在16%~19%，远低于2015年到2021年30%~40%的比例。目前，居民对贷款买房的积极性很低，甚至开始提前还贷。
今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。从房贷余额看，2023年一季度个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增速在0.3%，处于历史低位。
邹澜称，统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
不仅是提前还贷，现在通过消费贷、经营贷等方式置换房贷，以及通过前述网友的置换房产方式还贷的现象也存在。
“没有（置换存量贷款的）政策，那就是通过市场化的方式。”上述国有大行总行研究人士告诉记者，如果政策不调整，利率对贷款人不太有利的情况下，客户肯定就采取一些另外的方式把原贷款置换掉。
有北方地区一位银行业人士告诉记者，他本人也从银行借出约30万元的消费贷，提前还了一部分房贷，新借出消费贷的利率不到4%，而他的房贷利率在5%以上，这样操作节省了一部分利息。不过，这一操作存在一定的风险。从消费贷用途看，监管部门严禁消费贷流入房市、股市。另外，房贷和消费贷，两种贷款的还款方式不一样，有可能会面临银行提前收回消费贷造成资金链断裂的风险。
前述网友称，他将60万元存量房贷由5.17%的利率转为4%之后，利息共减少了20万元左右。不过，他同时也要缴纳房屋交易的个税、契税等，这样算下来每年省9000元左右。
“为什么银行按揭贷款的余额不断下降？因为新增的不多，还有一个原因是大家嫌存量房贷贵，就不断地提前还款。有的就是通过消费贷或经营贷的方式置换。”长三角地区一家股份行当地分行的管理层人士告诉记者。
其所在银行房贷资产存量不多，受到的影响不大。但是据其了解，提前还款对当地几家国有大行分支机构的影响很大，有的大行在当地约有一半的资产是住房按揭贷款，现在余额断崖式下降，而房贷又是银行的优质资产，所以对银行利润有很大影响。
三、对银行影响几何
在央行公开表态之前，上述股份行人士就认为应该降低存量房贷利率，“降了以后，老百姓手上的钱就多一些了，这就有助于促进消费了，每个月手上多出几千块，可能会用于消费，提高生活质量。”
华泰证券研究员易峘和常慧丽在研报中估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35~85个基点。若以新增房贷为标准（平均4.14%）对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿~2000亿元，约占居民房贷支出的3%~6%，等量于年度社零总额的0.2%~0.5%。
若有相关政策落地，接近40万亿的个人住房贷款余额调整，将是一个很大体量。尤其是对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大。截至2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿，其中，六家国有大型银行余额约27万亿，占比接近70%。
“如果一下子降存量房贷利率，大行可能觉得承受不了，当年的营收马上少了很大一部分。每年初，我们银行都要做预算。做2023年全年预算的时候，应该已经算了按揭大概全年有多少余额，平均利率是多少。如果把存量房贷的利率一下子降下来，银行可能觉得利润一下子降那么多，受不了。”上述长三角地区股份行分行的管理层人士认为，存量房贷利率下降可能影响银行的利益，但是社会公众的利益上去，还要算总账，社会的消费能力上去，经济景气了，消费上去了，银行还是会赚钱的。
上述国有大行总行研究人士认为，这需要统筹考量，不仅会降低银行的利润，对于全年的税收也有很大的影响。如果几家国有大行都降了存量房贷利率，产生的效应累积在财政税收方面，应该是比较大的一个体量。
中信证券明明FICC研究团队的报告指出，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。测算目前存量按揭贷款利率较当前5年期LPR有约40基点的加点幅度，预计主要分布在4.6%~4.9%区间内。如果存量按揭贷款下调40基点，商业银行年利息收入或将减少388亿~776亿元，对应息差下滑2.0~4.0基点。
中泰证券戴志锋团队的报告指出，按照假设存量10%、30%、50%的房贷利率分别下降40基点和80基点进行了测算，发现对上市银行息差影响在0.54~5.38基点，对其营收影响在0.24%~2.43%，对其利润影响在0.6%~5.5%。
上述股份行总行人士表示，这还在于银行部门怎么测算潜在损失、如何判断后续市场提前还贷的趋势，关键还是在银行如何根据市场化原则，确保银行净息差基本稳定，客户满意，房地产复苏。
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：胡艳明