本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：王莹岭，编辑：王丽丽，头图来自：视觉中国
市场对于存量房贷款利率调整的呼声不断。
7月21日早间，据“常州日报”微信公众号消息，目前，常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则，但是已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。
时代财经查询常州日报文章显示，目前，原文章已经进行了修改，文中“银行同意下调存量房贷利率”的表述已经被删除。
21日上午，时代财经致电常州市多家国有行、城商行、股份行，均表示没有收到存量房贷利率下调的通知，但目前可以通过将存量的纯商贷转成“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款形式来签订新的合同，其中商业贷款的利率按照现行新的利率政策来执行。
江苏银行常州某支行个贷经理告诉时代财经，“我们关注到了存量房贷利率下调的新闻，但是已经辟谣了，目前没有收到相关通知。” 不过，该经理表示，可以通过“商转公”、“商转组合”的方式置换存量贷款方式，“但这也是去年就开始的了，目前还没有什么新动向。”
广州、深圳、厦门部分银行也告诉时代财经，“目前尚未收到下调通知。”
7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
一、市场期盼存量房贷利率下调久矣
“2021年买房人在线心碎。”言姗2021年9月底在长沙买房，2022年3月开始还房贷，正在“高位站岗”。
言珊告诉时代财经，她最初的房贷利率是5.6%，每个月要还4535元。2023年3月，利率下调了一些，改为了5.3%（LPR加100个基点），每个月还4386元，“虽然已经下调了一些，但是还是与现在的房贷利率还是相差甚远，银行的个贷经理说，现在新办的首套房利率是4%，心理落差非常大，因此今年年底可能会考虑提前还贷。”
“存量房贷利率如果能下调当然是最好的，可能就不会想要提前还贷了。”言珊说，“今天看到常州的这个消息之后，我们业主群里也炸锅了，大家都希望能降一点，还有人说如果能降到4.0%，他就不去办‘商转公’了。我们也都打电话去银行问了，但是可惜都说还没有收到通知。”
从“降低存量房贷第一枪”变为乌龙，仅在半天之内。在易居研究院总监严跃进看来，此事突然发酵，恰恰说明贷款人或购房者对于降低存量房贷的期盼。
事实上，房贷利率已经过多次调整。6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布本月LPR报价。其中，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.20%，均下降10个基点。
时代财经了解到，随后，多地银行已经对个人住房按揭贷款利率作出了相应调整。不过，存量房贷利率仍在“高位站岗”。
诸葛数据研究中心监测数据显示，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100BP，新旧利率差最高达到2.3%。
华泰证券研究报告指出，2022年以来，新增房贷利率累计下行149个基点，而同期存量房贷利率仅跟随5年以上LPR下调45个基点左右，存量房贷利率下行幅度明显低于新发放房贷利率。报告显示，据华泰证券相关分析师粗略估算，当前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。
据邹澜介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。
但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
据央行7月11日发布的最新信贷数据，2023年上半年人民币贷款增加15.73万亿元，其中，代表着居民住房贷款的住户部门中长期贷款增加1.46万亿元。而2022年、2021年同期，这一数字的增加额度分别为1.56万亿元、3.43万亿元。这意味着，今年上半年该数据为近三年来同期最低。
据了解，目前，存量个人住房贷款利率定价有两种机制。一种是固定利率机制；另一种是“5年期以上贷款市场报价利率（LPR）+加点”的浮动利率机制，也就是以LPR为定价基准，由借贷双方在签订合同时协商确定一个加点数值，利率会在合同约定的“重定价日”发生调整，调整内容仅为LPR，加点则保持不变。
邹澜介绍，99%的房贷选择了浮动利率机制，“尽管去年以来5年期以上贷款市场报价利率（LPR）累计下行了45个基点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内固定不变，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，这与提前还款大幅增加有较大关系。”
二、存量房贷利率下调，有何难点？
“看似简单的调整存量房贷利率，其实不简单。”一位资深银行业内人士告诉时代财经。
“近期央行鼓励和支持商业银行通过市场化、法治化的方式与客户协商，就是在维护市场契约精神的前提下，通过协商让银行、客户、房地产市场达成多方共赢。”不过，在上述人士看来，在实际操作中，银行需要对提前还贷情况、银行自身盈利方面影响、调降幅度及方式等多个方面的问题进行考虑，还需要考虑同业竞争情况。
“银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间，有碍其经营的稳健性和可持续性。”中信证券研究报告指出，2022年12月，我国商业银行整体净息差为1.91%，已下行至历史较低水平，是2010年有记录以来的历史最低值，也是首次突破2%的水平。
上述业内人士还指出，“从监管市场看，如何促进市场平稳有序进行，也是问题之一。”严跃进也告诉时代财经，“如果下调，可能会造成下半年房贷还贷可能出现很多违约现象，造成很多纠纷问题，房贷偿还市场可能会出现混乱。”
至于后续下调房贷利率的方式，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对时代财经分析，大概率上可能采取国有大行先行的模式，发挥带头示范作用，根据客户资质和存量房贷的具体情况出台针对性的方案，灵活对待，避免一刀切的做法。同时，给了地方商业银行更多的灵活性和自主性，如采取直接降（在存量房贷利率的基础上打折）或者间接降（贷款以新换旧）等方式。
“目前来看，还做不到全面下调存量房贷利率。”严跃进也告诉时代财经。不过，据他看来，由于现有的LPR政策中，提及过允许突破下限20个基点，可以建议针对所有房贷，都下调20个基点。
严跃进认为，鉴于目前提前还贷的数量较多，未来银行或将作出取舍，对于调整房贷利率的操作会有更新的思路，从过去的“不可能”开始转变为有协商余地。“在一些银行房贷部门人员看来，银行本身是没有动力调整存量房贷的，但由于今年以来提前还贷和转贷的群体大幅增加，对于银行来说，利润变薄总归比没有利润要好。”
在严跃进看来，表述被删除，也说明银行在制定此类政策方面，还没有非常统一的思路。“建议各地要将此工作加强深入分析，把各类能够降低房贷成本的方法都搬出来，如此前的‘商转公’的政策等，或者制定阶段性的暂缓本金缴付的方式，以阶段性地降低房贷成本。”
“此外，若要调整，银行应该确定明确的标准，是全部下调还是择优下调等，至少需要明确规则，尤其是针对还贷压力大或信用分高的客户，可以落实差异化政策。而对于购房者来说，房贷利率下调关乎每个月的月供，也关乎钱袋子，所以要密切关注此类政策动向，主动从家庭理财和降低还贷成本等角度出发，积极降低月供成本。”严跃进补充道。
（文中言珊为化名）
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