韩国楼市曾经有多热呢？据韩媒报道，2021年，韩国房价涨幅达到15.9%。一轮暴涨之后，韩国的房价攀升到了全球第二。Numbeo等数据显示，2022年，首尔市中心的房价达到15万元人民币/平方米左右，外围区房价也接近8万元/平方米。
但根据韩国房地产委员会每月更新的韩国房价指数（KHPI），相较于2017年11月的历史高点（103.793），2023年5月时该指数为93.8，已连跌12个月。
进入2023年，随着“高烧”褪去，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。在汇聚韩国近半数人口的首尔，部分区域的房价跌幅同期已达40%，而同期的成交量更是暴跌70%。
首尔科学综合研究生院大学主任教授黄菲见证了韩国楼市从近年来的暴涨到如今的暴跌。她回忆道，韩国房地产经历了文在寅政府时期严格限制房地产交易的冰河期，也经历了2020年~2022年宽松货币政策的刺激，导致了整体房价大幅上涨了四五成，甚至有些地区的房价相较2014~2015年的低位时翻了一倍。
“这也是我在韩国生活了二十多年来头一次见到这么短的时间内韩国房价涨得这么快。之后房价又暴跌回2020年左右，不过最近看市场又有所回升。”黄菲说。
6月中旬韩国央行行长李昌镛表示，韩国房地产贷款逾期率正在增加，需要密切关注相关的金融风险。
韩国（新华社图）
加息叠加供大于求
对于当前过山车般的韩国房地产价格，黄菲并不意外。数据显示，韩国楼市价格的分水岭出现在2021年8月。当时，恰逢美联储开始祭出加息政策，韩国央行也紧随其后。韩国央行公开数据显示，从2021年8月到今年1月，韩国央行多次上调基准利率，累计加息300个基点至3.5%，达到2008年末以来的最高水平。
黄菲认为，居高不下的利率进一步遏制房屋需求，成了当前韩国楼市降温的重要原因。“加息导致了两个方面的问题，一个是流向房地产的资金成本升高了，原来可以低息贷款买房的环境发生了改变，很多资金不流向房市，转向了其他领域。”她分析道，“另一个则是不少在2021年房价高点时的购房者选择了浮动利率贷款买房，利息飙升导致还贷金额翻倍，结果偿还困难，有些停贷房主的房子成了法拍房。要偿还高额贷款的人可能开始几个月可能还挺得住，但随后由于租金也在下跌，想要出租都没那么容易。”
在今年5月的货币政策会议上，韩国央行连续第三次维持政策利率不变，但暗示在通胀持续的情况下可能会再次加息。
此外，黄菲还提到，在2022年底韩国市场上短时间出现的大量新房，也助推了当前的楼市降温。去年底首尔松坡区奥林匹克公园附近遁村住宅区的改造，使得市场上一下涌现了多达12032户新增住宅。“这是韩国房地产史上最大的公寓小区。由于一下子这么大的新房供给到市场上，而且当时正值房价从高点下滑，加之这个小区的认购价与周围的公寓相比较高，当时政府怕出现大量认购者不签约、不入住导致空置率过高的问题，因此尹锡悦政府急忙在今年1月3日推出了诸多缓解房地产困境的举措。”她说。
在黄菲看来，新房供给虽然增多，但原有的需求方却没有发生什么大的变化，加之其他持有房产的人看到房价的跌势，也纷纷挂出自己的房子待售，这就使得市面上的房屋数量远远供过于求。她还记得，很多房子即便挂牌半年也无人问津，甚至一些人急于周转资金，挂出了2020年左右的房价，“由此整体的房价也就快速进入了下行通道”。
成败皆因“全租房”？
除了美联储带动的加息潮，以及市场上供过于求的现状，韩国房产市场特有的“全租房”制度在当前的楼市波动中似乎也成为了压垮韩国楼市的最后一根稻草。
所谓“全租房”，即租客一次性交给房东房屋价值60%~70%的押金，就可以“免房租”在此居住。房东往往将这笔押金用作投资或其他用途，因此常常出现租约到期后房东无法按照约定全额返还租客押金的情况。有的房东需要通过租客的押金来偿还名下其他房产的房贷，甚至有房东直接将有欠贷问题的房屋租给住户。当资金断裂，银行将相关房产进行抵押拍卖，租客只能被迫搬离。
亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）集团总经理Daniel Ho告诉第一财经记者：“在韩国，每个人必须要有房子这个观念根深蒂固，这是全租房出现的主要原因，这种模式盛行于上世纪60年代，个体只需要付一小笔钱作为首付，或者从银行贷款作为首付买下房子，然后用这种模式出租给租户，用租户的押金去还房贷，成为业主后再坐等房产升值。”Ho认为，从上世纪60年代以后，韩国经济一直腾飞，房价也一路上涨，全租房模式成了韩国人财富增长的途径。
“全租房也让年轻家庭只需准备一份押金而不用付月租金也能住上房子。因此，不少年轻家庭就是用这个方法，在名校周边的学区房‘免费’住到孩子毕业。”他说道。数据显示，到2021年，全租房占韩国租房市场的70%，在年轻租户中的占比达80%。
“韩国央行的加息直接导致业主的还贷月供增加，再加上后疫情时代经济不景气，那些还不起租户贷款的业主只能眼看着银行把房子拿去拍卖，而租户也无法拿回全部押金，这样的案例不用多，就已足够吓退潜在租客了，所以现在全租房没人敢问津了。”Ho说道。
“加息潮后，市场上供应的新房以及旧房更多了，那么对于租客来讲可选择的房源也更多了，租金自然就下降了；租金少了意味着想去做房产投资的需求也就降低了。”黄菲称。
何时触底反弹？
Ho预估，韩国很多业主的还贷会在下半年撑不住，届时会是韩国楼市低谷，但也有数据表明，韩国楼价的跌势在今年头几月已经缓解，房价正在逐渐趋稳。
“如果今年下半年韩国银行选择降息，则韩国楼市最糟的一幕有望翻篇。”Ho称。
其实，尹锡悦自去年5月上台后为了稳楼市，已推出了很多刺激房地产交易的政策，但收效甚微。“去年底1.2万户新增住房涌入市场，迫使尹锡悦政府不得不做出更多努力来对市场的巨大波动作出回应。”黄菲回忆道，由此尹锡悦政府在今年1月初火速推出了“一·三救市政策”。对房地产政策大幅松绑，解除了首尔除江南三区及龙山区等四大热门区域以外的交易限制区域，大幅下调了持有多套房的税率，放松多套房持有者的贷款限制，下调住房交易税率等。因此，在2023年春季，首尔市内的房产交易出现了一波“小阳春”。
不过，随着时间的推移，韩国政府这套史无前例的组合拳也遭到了很多质疑。比如，黄菲认为，遁村住宅区似乎是最主要的受益者，因为新政中对于转卖年限从原先10年缩短至3年，更多是为了防止大量认购成功的房主放弃签约从而导致过高的空置率造成房地产市场的恐慌。