本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：蔡越坤，题图来源：视觉中国。
往北京西南约100多公里，河北省西北部的保定市涞水县境内，坐落着5A级旅游胜地野三坡风景区。这里凭借着丰富独特的旅游资源，享有“世外桃源”之美誉。
尽管如此，但其运营方河北野三坡旅游投资有限公司（下称“野三坡旅投”）却因债务问题而陷入破产重整的境遇。
3年前，2020年9月14日，涞水县人民法院裁定对野三坡旅投与保定伟佳野三坡索道旅游有限公司等旅投公司的六个子公司（下称“旅投系公司”）进行实质合并重整。
2023年6月初以来，经济观察报记者向多位债权人及野三坡旅投方面了解到，保定市国有企业保定文化产业发展集团有限责任公司（下称“保定文发”）曾作为意向投资人向野三坡旅投公司提交了重整方案。不过，过去三年，旅游景区经营效益较差，严重影响到其估值，也间接对战投招募工作带来被动。目前，因为多种原因，保定文发已经退出参与野三坡旅投重整。
继保定市国有企业退出参与重整后，野三坡旅投的破产重整管理人通过全国企业破产重整案件信息网宣布招募重整意向投资人。
然而，追溯野三坡旅投的破产重整背后，与其高杠杆举债投入景区建设息息相关，疫情冲击叠加下，更让其自身“造血”困难重重。如今，高杠杆发展浪潮落幕，野三坡旅投的高管也开始思考，如何谋求市场化转型，摆脱过度依赖单一门票收入等困境。此外，引入战投更重要的考量，是战投方能给景区后续的运营设计等带来长远发展。
破产重整背后
据悉，野三坡景区自1985年开发，1986年正式开放，历经35年，获得了世界地质公园、国家5A级旅游景区等荣誉。其与北京市房山区、门头沟区接壤，距北京市中心110公里，距天津市中心160公里，拥有得天独厚的自然环境与地理位置。
据悉，野三坡旅投是2013年由涞水县政府批准组建的国有公司，负责野三坡景区的开发建设和运营管理。其成立以来，完成了龙门天关、百草畔、鱼谷洞、拒马河沿线休闲娱乐项目的整合收购和升级改造。
野三坡旅投相关人士透露，2016年9月25日首届河北省旅游产业发展大会召开后，野三坡旅投还承担了一部分首届旅发大会重点项目建设工作。
该人士称，彼时，投建项目时间紧，从银行贷款来不及，公司选择了期限短、放款快的融资。
回顾2016年，文旅类国企曾经是金融机构展业的“香饽饽”。
多位租赁机构人士向记者表示，一方面，文旅类平台因为一般拥有垄断性旅游资源，可以产生稳定的现金流；另一方面，在疫情之前，2016年-2019年，国内旅游市场火热，国内景区客流爆满的情况非常多，金融机构对文旅类国企的信用资质非常看好。
一位野三坡旅投租赁机构债权人6月14日向经济观察报记者表示，2018年左右，野三坡旅投与多家融资租赁进行融资，期限一般为5年期。不过，从2019年下半年开始，野三坡旅投陆续出现租赁款违约的情况。
该人士向记者展示的一份显示为野三坡旅投向债权人提供的2021年《专项审计报告》披露，野三坡旅投曾向招银金租、诚泰租赁、北银金租、苏银金租、平安租赁、洛银金租等十余家租赁进行融资。截至2021年6月份，野三坡旅投对于融资租赁的长期应付款余额高达5.8亿元。
此外，上述《专项审计报告》还披露了野三坡旅投拖欠大量银行借款、建筑工程款等债务。
多位债权人告诉经济观察报，对于一个5A级景区而言，运营相对好的时候门票收入大致在1.3亿元左右，扣除运营成本，净利润或许根本无法维持高额的负债利息等。因此，野三坡旅投从2019年下半年开始，短期的债务集中到期，在营业收入有限的情况下，必须得靠以贷养贷。
从2020年开始，新冠肺炎疫情严重影响了旅游类项目的收入情况，加速了野三坡旅投走向破产重整程序。
2020年6月，涞水县安水建筑工程有限公司以野三坡旅投不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向河北省涞水县人民法院申请对野三坡旅投进行重整；2020年9月，河北省涞水县人民法院再次披露，对于野三坡旗下六家子公司进行合并重整。
荣盛方意欲退出
在野三坡旅投破产重整之际，背后“文旅+地产”投资模式困境饱受市场诟病。
2015年10月20日，荣盛房地产发展股份有限公司（002146.SZ，下称“荣盛地产”）公告，与河北省涞水县人民政府签订了《野三坡景区合作开发框架协议书》，计划对野三坡景区规划范围内进行投资开发，将野三坡打造成集旅游观光、休闲娱乐、养老养生、体育健身、度假旅宿等功能为一体的国内外独具特色的著名综合型景区。
2016年4月份，荣盛地产旗下涞水荣盛康旅投资有限公司投资野三坡旅投，持股48.98%。截至目前，野三坡旅投第一大股东为涞水县野三坡风景名胜区开发服务中心，为涞水县国有企业，第二大股东即为荣盛方。
对于荣盛方参与野三坡景区相关项目建设的背景，上述野三坡旅投相关人士透露，2016年首届河北省旅游产业发展大会召开后，荣盛方找到当地政府，初衷是希望进行地产转型，投资建设一些康养类地产、酒店项目等。不过，地产项目建成后销售并不顺利。
该人士表示，目前，荣盛方希望将股权退出去，本来想让野三坡方面收回，但是因为野三坡方面自身资金紧张，所以还是希望通过引进战投方式化解债务问题。
据多位相关租赁机构人士介绍，文旅类企业面临较大的景区投资压力，景区投资往往面临项目规模大、投资回报率偏低等问题。而且，除单纯景区投资外，部分文旅类企业与地产企业合作从事“景区+地产”的复合型投资，打造度假区、景区住宅等。
近些年“文旅+地产”模式尽管有些地产商能够脱颖而出，但也有些地产商铩羽而归。
对于希望退出野三坡旅投股权情况，记者6月15日向荣盛股份证券事务部相关人士致电，对方回复表示不清楚具体情况。
有地产行业智库研究认为，文旅地产往往要经历8-10年甚至更长的开发周期，开发周期的拉长，将直接导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率。因此，从房企项目整体配置来看，文旅地产应属于中长期布局的一类项目，需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。而对于更多的房企而言，文旅地产多属机会型项目，如果可行性论证通过，可以权衡考虑进行长远开发。但前提是需要充分考虑能否承受大规模、长周期的持续投入，方能在企业的大棋局下谨慎布下这枚重量级的棋子。
谋求市场化转型
在房企入局景区后，野三坡景区并未实现更高水准的发展，反而陷入了破产重整的境地。
如今，野三坡旅投招募重整投资人，希望战投方可以给景区的运营发展带来“重生”，摆脱过度依赖单一门票收入的困境。
根据野三坡5月4日公布的数据，“五一”小长假期间，野三坡景区迎来旅游高峰。截至5月3日，共接待游客25.8万人次，其中，进入景区18.6万人次；旅游总收入2.13亿元，其中门票收入0.12亿元。
一位野三坡旅投租赁机构债权人称，旅游总收入2.13亿元指综合收入，不仅包含景区门票、索道收入，还包括景区内的住宿、农家乐等收入。而属于野三坡旅投的主要为门票和索道收入。
上述野三坡旅投相关人士表示，目前野三坡景区收入单一，过度依赖景区门票收入。
关于野三坡旅投债务化解方案，上述野三坡租赁机构人士透露，目前野三坡破产重整管理人向投资人提供了两种可能性方案。第一，野三坡旅投大股东通过自身增资等方式进行债务重整；第二，通过引进战投方式，提供一揽子政策进行债务化解处置。
一位评级机构资深分析师表示，建议文旅类平台自身从开源节流两方面着手，首先，现阶段文旅板块发展受疫情影响较大，对于大型的景区建设项目，建议量力而行，不能盲目扩大景区建设规模；其次，建议积极拓宽融资渠道，顺应政策指导方针，符合条件的企业可通过增加债券发行、资产盘活等多种方式综合化解债务。
此次野三坡旅投在招募战投方时，特意强调投资方对于旅游景点开发经营等能力。
关于意向投资人基本条件，在野三坡旅投重整意向投资人招募公告中披露，“有进行重整投资的足够资金实力，具有旅游景点设计、开发经营能力。”
野三坡旅投相关人士表示，招募战投的目的不仅仅是解决债务问题，更重要的是解决野三坡景区后续长远发展的问题。
该人士称，招募战投对于企业的品牌与资金实力是基本的要求。公司也希望战投方可以提供一揽子解决方案，一方面是解决目前的债务问题，另一方面也是希望战投方对于景区投资方案后续运营的整体思路，助推景区的长远发展。目前野三坡景区过度依赖景区门票收入，但是在旅游市场化转型的背景下，从运营方的角度也希望通过引进战投，可以增加景区在高端名宿等产品的创新研发，增加游客的二次消费能力，进而提高景区的创收能力。
6月15日，记者就重整进展情况向野三坡旅投办公室采访，该办公室人士表示，目前正在法院审理阶段，不方便回复。后续，经济观察报将持续关注野三坡旅投的破产重整进程。
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：蔡越坤