本文来自微信公众号:豹变(ID:baobiannews),作者:詹方歌,编辑:邢昀,原文标题:《房企排队进入退市潮,“前首富”们自身难保》,头图来自:视觉中国


2023年6月2日,泰禾被强制退市。


2019年,第一颗债务逾期的雷被引爆时,董事长黄其森还能看似轻松地对媒体说:哪个房企负债不高?四年过去,行业经历了有史以来最漫长的下行周期。回头再看,人们才发现,万科的“活下去”喊得有点早了。轰轰烈烈的行业性降负债大潮过后,泰禾成了被丢下的那一批。


事实上,泰禾并不是A股市场最先被强制退市的知名房企。高歌猛进直至爆雷的蓝光发展;与明天系相关联,曾经名噪一时的中天金融等,都走在泰禾之前。


如今,A股里股价跌破1元,徘徊在退市边缘的房企超过10家,包括阳光城、美好置业等。港股那边,新力控股和佳源国际已经宣告退市,目前一直处于停牌状态的中国恒大、中国奥园、当代置业、花样年等名噪一时的房企,究竟选择复牌还是退市,也将在今年9月见分晓。


粗放的时代过去了,政策的潮水拍打在岸边,只有看得清海浪轮廓的渔人才能撑过风暴。


一、退市之后,还剩什么


中天金融的创始人是贵州人罗玉平,早年做建筑承包业务,靠房地产发家。坊间传闻,罗玉平曾经被当地人称为“罗半城”:巅峰时期,贵阳一半的房产项目都是他的。


近年来,中天金融最出名的项目还是在老巢贵州,叫未来方舟,开发十余年来,这个项目仍有一块总建筑面积超过18万平米的地块未开发。


公司爆雷之后,未来方舟几乎处于停滞状态。最新一期的年报显示,12年前开工的未来方舟河西商住房项目,目前工程进度仅有84%;开工于2019年的河东商住房项目完成度更低,只有10%左右。


令人咋舌的是,仅仅是开发这两个项目,中天金融已经花掉了448.52亿元。花费如此之巨,这两个项目的销售状况却不理想,2022年,河西、河东项目已经建成的部分预售金额加起来也只有29亿元。针对这个项目,中天金融公布销售数据只能追溯到2019年,至今合计预售金额约为110.6亿元,回款率不到25%。这还是预售金额,如果要看结算金额,只会更低。


股票连续20个交易日跌破1元后,5月19日中天金融正式进入退市整理期。“豹变”梳理发现,中天金融目前全部资产中,占比最高的是存货,价值接近382亿元。但这其中有将近143亿元的存货已经被公司拿去做抵押,实际可供处置的资产还要再打一个六折。


中天金融的辉煌出现在2016年。彼时,政策面仍将“去库存”作为首要任务。数据显示,2016年11月末,全国商品房库存实现连续9个月下降,前11个月,全国商品房销售面积突破十万亿元,从中国有“楼市”算起,这还是头一回。


楼市一派火热的境况下,中天金融的净利润和归母净利润双双创下新高。不过,这家公司并不是那个疯狂年代的最好佐证:房企回款周期较长,净利润峰值往往滞后于销售额峰值1到3年。泰禾和蓝光发展都符合这个规律,前者的净利润峰值出现在2018年,后者则在2019年。


泰禾过山车般的风评转变发生在2019年。这一年,泰禾被媒体曝出,现金短债比低于0.3,随后出现了23.31亿元的银行贷款逾期,紧接着是诸多豪宅项目的停工烂尾。


刚刚爆雷时,泰禾董事长黄其森曾自信地对外表示,公司本身问题不大。


但窟窿越来越大。


Wind数据显示,2023年第一季度,泰禾一年内将到期的负债超过632亿元,现金几乎只剩了零头,只有15.4亿元。与此同时,2022全年,公司绝大部分在建项目都处于停滞状态。


如果细看泰禾公布的项目建设进度表格,会发现,他们的主要精力被放在了北京区域的保交付上,虽然收效甚微。2022年末,泰禾在北京的14个项目中,仍未完工的只有始建于2015和2018年的西府大院和北京院子二期。讽刺的是,北京院子一期曾经是2014上半年北京的别墅销售冠军。


2022年3月,泰禾曾经放出消息,北京院子二期将在11月底前完成全部叠拼别墅的封顶。如果泰禾这次说话算数,那些花了1000多万,渴望在北京圆一个“院子梦”的业主,或将在2023年末等来他们期望已久的竣工消息。


与泰禾不同,蓝光发展的烂尾楼分布更广,建设进度也更让人揪心。2022年报显示,目前蓝光发展旗下仍有93个项目在建,但一整年,只有22个项目出现了新的竣工面积,年内有新开工动作的只有一个项目,其他都处于进度不明的状态。


这些项目广泛分布在全国各地,如成都、西安、咸阳、长沙、天津、福州等。拖的时间越长,这些在建项目就越不值钱:2022年末,蓝光发展原本价值超过1134亿元的存货,跌去了将近十分之一。


资本市场是残酷的,2016年以来,蓝光发展的市值一路走低。巅峰时,公司总市值超过218亿元,现在却只剩12亿元。中天金融也一样,2015年超过744亿元的市值,跌到现在只剩28亿元。


二、大厦倾倒之前


中天金融的陨落,或许从股票简称上就可以窥见端倪。


中天金融原名中天城投,2015年,公司开始了多元化布局,这在当年的房企战略中并不少见。只是,大部分房企依然选择在地产产业链上延展。中指研究院曾对50家典型房企进行多元化业务的调查,结果显示,绝大部分房企的多元化业务方向为物业管理、商业办公,也有不少房企选择涉足养老、教育等。


而中天城投选择的是另一条路。全新的公司战略中,将“大金融”放在了第一位,随即开始加码:利用全资子公司设立基金;收购海际证券控股权;收购中融人寿20%的股权,成为其并列第一大股东;持有贵阳银行及贵州银行的部分股权。这还仅仅是被确认落地的交易,有动作但未实际成行的布局,还有更多。


2017年,在基金、保险、银行等领域皆有涉猎的中天城投正式改名为“中天金融”。也正是从这一年开始,金融行业正式进入了强监管周期,监管层明确表态:引导“金融机构高质量发展”。这里的隐含意义是,包含地产公司在内的民营企业,尝试操控金融机构为自身输血,又或是迅速谋求转型的做法,都走不通了。


2017年11月,中天金融尝试收购“明天系”公司华夏人寿20%的股权。这个标的本身的资产体量是中天金融的四倍以上,为了筹集资金,中天金融甚至尝试卖掉地产板块,但最终未能实现。这一场著名的收购案,也将中天金融推向了流动性不足的艰难境地,至今未能翻身。


同样是流动性不足引发的海啸,泰禾这边则是一个典型的地产故事。坊间传闻,2002年,福建人黄其森看准了通州大片的待开发土地,决定北上。后来,泰禾的确在通州开发了几个豪宅项目,业务还进一步拓展到南城。


2013年,黄其森曾对媒体说,泰禾将全力深耕北京市场,在福建和北京设立双总部。“豹变”梳理泰禾近十年的年报,发现泰禾大力布局北京市场的时期为2014到2019年。2017全年,泰禾开启了疯狂拿地模式:全年共获取36个项目,投入资金总额达到552.4亿元。


2018年,泰禾未公布全年拿地总支出,一个隐晦但有力的佐证是,因为土地使用权的增加,泰禾的无形资产在这一年暴增1750.09%。2018年1月,泰禾还斥资108.62亿元,从央企华侨城手中接下了当时北京历史上总价第三高的地块。这样的壮举如果放在今天,几乎是不可想象的,但赶在“去库存”的尾声,又好像情有可原。


这样激进的布局风格,也拉高了泰禾的融资成本。地产行业有一条至今仍在实行的融资潜规则:拿地需要前融,前融要借非银机构的钱,非银机构的钱更贵。2018年,泰禾来自非银机构的贷款比例占到60%以上,这类融资成本达到9%以上。


事实上,从泰禾疯狂拿地的2017年算起,北京市场正经历着史上最长的一次横盘,北京周边则经历了相当程度的跌幅。这恐怕是当年重仓京津冀的泰禾,拿着水晶球也没能预测的未来。


蓝光发展的跌落,或许可以用盲目扩张来解释。


2012年,它凭借破百亿的销售额被行业内部称为“黑马”,2018年,销售额又翻了10倍。“黑马”辉煌的背后,全行业的隐忧已经越来越明显。万科正是在这一年喊出“活下去”的口号,宇宙房企碧桂园也是从这一年开始着手降负债。但蓝光发展的飞奔,却持续到了2020年三条红线落地之后。Wind数据显示,这一年,蓝光发展在全国各地拿了54宗地,不少地块溢价率超过100%。


当年10月,蓝光发展一笔超过10亿元的债务违约,第一声警报被拉响。


三、化债难,重组也难


债务危机被引爆后,蓝光开始尝试卖资产自救。旗下物业公司被首先处理,紧接着市场上不断传出消息,万科接盘了一些蓝光旗下的项目。


当时,不少出险房企旗下的土储和项目都在市场上打折甩卖,曾有资深房企内部人士对“豹变”表示,几乎每天都要到处跑(看项目),但合适的并不多。市场已经处于下行周期,即便是还有余粮的买方,也几乎只考虑位于位置好,股债结构都简单的项目。


不仅如此,现在的土地市场环境,似乎也越来越不支持在建项目的甩卖了。


楼市下行,土地市场也一样,政府设定的土地出让价格比之前更合理。不止一位京城房企投拓人士对“豹变”表示,相比2020年,现在企业拿地的利润空间大了不少。这还是在寸土寸金的北京。招拍挂市场地价低了,股债结构又简单,这时候选择接盘其他房企留下的烂尾楼,就显得太不划算了。这样一来,泰禾、蓝光这种企业,通过出售项目化债的可能性也就越来越小。


2021年12月,蓝光发展以1块钱的价格,把旗下三个位于重庆和天津的房地产项目卖给了金科,为的是化解超过90亿元的负债。目前,蓝光发展旗下仍有零散的项目被债权人申请拍卖,但重组还没有确切消息。


泰禾和中天金融的重组目前也都处于停滞状态。2020年7月,有消息说万科可能会收购泰禾19.9%的股权,但至今未落地。除了交易先决条件未达成以外,还有一点,万科和泰禾当时谈的交易对价是24.3亿元,收购将近20%的股份,但到目前为止泰禾的总市值只剩12.2亿元。


中天金融那边,不是找不到接盘方,而是原本的接盘方也爆雷了。2023年3月,中天金融宣布终止旗下中天城投的出售交易,这笔交易的周期之长,持续了近两年。接盘方名为佳源创盛,属于贵州商人实控的佳源系,和中天金融一样,也是贵州“地头蛇”。三个月间,这笔交易的对价从180亿元掉到了89亿元。


2021年9月,佳源创盛付了第一笔15.8亿元的定金,但第二笔钱却迟迟未能付清,直至交易作罢。佳源创盛为什么没有付钱外人不好揣测,一个已知的信息是,2022年到2023年,他们有多笔债券寻求展期,流动性同样出了问题。而佳源系旗下的另一家企业佳源国际,5月刚刚被港交所勒令清盘。


泥菩萨还没能过江。


蓝光发展、中天金融、泰禾都只是走出交易所大门的又一家房企,而不是最后一家。前述以1元价格接盘蓝光发展三个项目的金科地产,现在也正因为股价跌破1元,在退市边缘徘徊。房地产淘金的时代已经完整落幕,前几个周期留下的经验,还有几条能够参考?或许唯一能够确定的只有:下行周期,行业出清。


过度乐观和悲观都不必要,真正值得思索的是,这些企业除了一地鸡毛之外还留下了什么?


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