其中最辣眼的是一线城市，环比下滑22%、降幅高于平均值。
另外，中指院数据显示，5月百城二手房价格环比下跌的城市有83个，新房价格环比下跌的城市有54个。
有趣的是，虽然5月百强城市，超8成二手房、超5成新房下跌，但房价表现得依旧坚挺，百城新房均价下跌0.01%，二手房均价下跌0.25%，可以忽略不计。这大概就是统计的魅力所在。
回顾今年前5个月，楼市经历了从爬坡到下坡的巨大转变。原因我们已经说过多次了，主要在于经济面疲软，导致居民收入下降，对未来预期悲观，购房信心不足。3月份购房需求集中释放，其实也不是居民收入大幅上涨的功劳，而是前期积压的需求释放。这部分需求不具有可持续性，所以释放殆尽后，市场增长的动能也就彻底熄火了。
上半年只剩最后一个月，情况会再次发生逆转吗？新房市场有这个可能。因为按照惯例，开发商一般会在6月冲刺年中业绩，加快卖房节奏，加大打折力度，都是有可能的。拭目以待吧。
事实上，最近这段时间，不管是房企还是房东，其实都认清了现实，着急卖房回款的，基本都在降价割肉抢跑。
个人觉得，再这么继续下去是不行的，房地产是国民经济的支柱产业这个事实是客观存在的，所以接下来新一轮救市，大概率会到来。至于怎么救，参照过去的经验来看，无非几种路径：降准降息、棚改拆迁，以及继续放开限购。
市场的寒意，购房者能感受到，地方城市更能感受到，其实说穿了就是没钱——从土地里、房子里搞钱的日子越来越难了。而地方又对土地财政高度依赖，这种依赖不是某一两个城市的通病，而是全国皆如此。
最近的新闻，包括但不限于武汉财政局公开催债、昆明地铁发不出工资、南宁慧泊天价停车费，不管如何辩解，其实说白了都和财政收入困局有关。
武汉、昆明、南宁都是省会城市，现在都开始出现地方债、地方财政承压吃紧的信号，窥一斑而见全豹，全国数以千计的中小城市，问题可能更严重了。
事实上，最近这段时间，后台有不少朋友留言，自己或者家里人单位的工资都发不出来了，有些即便发也只是基本工资。单位的回复就是“拖”字诀。
没钱怎么办？房地产救不起来怎么办？要知道，全国大大小小的城市，基本上都是以房地产为中心构建的发展模式。房地产看似只是一个行业的事情，实则关系着上下游上百个行业，同时和地方的财政、负债等都有直接的关系。
不用藏着掖着，这种时候，其实没有更好的解决办法，依赖中央财政转移支付是一方面。同时地方也不会坐以待毙，通常的搞钱路径就两个，一个是开源，一个是节流。节流的事情，我们之前说过很多了，主要是压缩开支，其中最典型的就是机构改革，裁撤冗余人员，精简编外用人。这些做法，对外宣传好听，实际上效果有多少，我们要打个问号，原因很简单，老话说得好，由俭入奢易由奢入俭难。
相较于节流，开源的路子就宽多了。种种迹象显示，当房地产遇冷，地方卖地收入大减，地方债压力不断加大的情况下，地方就会想方设法在税收上动脑筋。
铁锤今天要说的最近发生的两件事，就是非常鲜明的案例。
第一，没等来降房价，等来了12%的房产税。
5月22日，国家税务总局广西壮族自治区税务局在官网上，发布了北海市税务局“关于修改有关税收政策的公告（征求意见稿）。
其中提到，个人出租住房，按照租金收入的4%缴纳房产税；个人出租商铺或其他房产的，按照租金收入的12%征收房产税。
是的，你没看错，“房产税”没来，“房东税”倒是要来了。
根据文件来看，交税的比例不低：如果是住宅，月租金5000元，需要缴纳4%的房东税和1%的个人所得税，合计5%，每月多掏250元；如果是商铺或写字楼，同样的租金则需要缴纳13.5%的税款，每月多掏675元。
对于个人而言，不管是哪种住房，税收的压力都挺大的。尤其会对本就严重过剩的写字楼、商铺等类型的房产，造成较大的冲击。
房东税虽然不同于房产税，但也是税收的一种，而税收是国家公共财政最主要的收入形式和来源。广西北海不动声色拟开征房东税，本质上也是为了缓解地方财政压力，这是最底层的逻辑——2022年北海一般公共预算收入只有支出的1/4，剩余的窟窿主要靠转移支付和新增地方债。
这没什么好说的，北海之后，全国其它城市，大概率也会跟进。尤其是当房东税都不足以弥补卖地收入下滑造成的巨大缺口时，房地产税也会适时出台，这是趋势使然。
铁锤注意到，网上关于开征房东税的主要争议点是，房东会不会把多出来的税收部分转嫁到租客头上。对于这一点，我觉得要分开看：租赁需求旺盛的地方，转嫁的概率很大，但想全部转嫁到租客头上，也不现实，因为房租是由租客当下的可支配收入和供需决定的；
而需求不旺盛的地方，想转嫁租金基本不可能。你想涨租，租客会分分钟搬走。搞不好房东最后连房子可能都要空置。现实情况是，很多租房需求不旺盛的地方，为了留住租客，一律都在降租金。
第二，3%的中介费
昨天（6月1日），福州房地产中介行业协会发布指导意见书，主旨是：二手房买、卖双方各收1.5%中介费。
有趣的是，今天凌晨（6月2日）该协会撤销了指导意见书并致歉了。道歉的说辞是：因对住房和城乡建设部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策精神把握不准、领会不透，悖离上级精神，给房产经纪行业造成较大负面影响。
说实话，这个协会本来是想把事办好的，但由于没有顾及买房人的感受，并没有提倡降总佣金点数，只是想两头吃，结果注定事与愿违。不仅没拍成马屁，还挨批了。
行业协会都是商业性质的，都是屁股决定脑袋，所以出发点不可能为了买房人。舆论很热闹，我们就当个笑话看就行了。
关于中介费，我还是想简单聊一聊。
其实一直以来，国家都提倡中介费买卖双方共同承担，但实际成交过程中，卖家是不出钱的，都是买家支付中介费。这是市场调节的结果，没有好坏之分。
有人说，为什么不能明文要求卖家承担一半的中介费呢？可以要求，但是一回头卖家把这部分费用又加到总房价里去了，结果有什么区别呢？所以，围绕这个去讨论没什么意义。
国家真正应该做的是，想办法降低中介收费标准，因为现在大家对中介的收费是不认可的，其收费和服务严重不匹配。尤其是房屋总价高低不同，收费标准还是一样，但二者的服务本质上并没有差别。
之前的文章，我就说过了，国家这个时候站出来建议调整中介收取佣金的标准，明面上看是为了给购房者降低成本，实际上还是想转移矛盾。房子不好卖，从来都是因为价格高，现在市场惨淡，和房地产公信力缺失有很大关系，现在转移矛盾，说穿了就是想把高房价的锅让中介来背。
铁锤还是那句话，真想降低购房者的成本，可取之策一是降房价，二是降交易税费成本。这两条哪一条都比调整中介收费标准简单。
当然了，整顿中介行业，这事宜早不宜迟，而且应该大力整顿，严格规范，加强监管。最主要的是要重罚，否则根本起不到治理顽疾的效果。
对了，5月30日传来消息，深圳世茂名下的12宗龙岗地块将被拍卖，起拍价130亿，评估价163亿。值得一提的是，世贸2017年底拿下这个项目时花了近240亿。
5年时间，斗转星移，物是人非，曾规划为“中国第一高楼，也是世界第二高楼”，终究没有建起来。且如今的世贸也早已负债累累，风光不再。
这不禁让人想起“摩天大楼诅咒”：摩天大楼立项之时，是经济过热时期；而摩天大楼建成之日，即是经济衰退之时。而国内的一些开发商，甚至还没来得及把摩天大楼建成，一只脚就已经踏进了“滑梯”。
连夜撤回，紧急致歉！这一地打响调整中介费“第一枪”后又“熄火”
仅实施一日，被称为“中介费下调第一枪”的福州市中介费新收取标准就被撤回了。
6月2日凌晨，福州市房地产中介协会发出一则通知称，5月30日印发的《关于合理调整二手房交易佣金标准，促进房产消费复苏的指导意见书》（以下简称“《指导意见书》”），因对住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策把握不准、领会不透，悖离上级精神，给房产经纪行业造成较大负面影响。
为及时消除影响，该协会按照行业主管部门要求，已将上述《指导意见书》撤销。
业内认为，住建部等部门此前下发的意见旨在规范中介行业，压降二手房交易成本，引导市场降低买方承担的费用，而福州《指导意见书》并未减少佣金总额，甚至有可能适得其反。
根据相关调研，全国25个重点城市的中介费率平均值为2.2%，相较于3%的参考价打了7折，二手房市场偏弱、购买力相对偏弱的城市，其中介费更低于该平均水平。多位受访业内人士表示，在二手房市场疲软，且逐渐走向买方市场的当下，中介费下调是大概率事件，而双边收费也将成为一大趋势。
25城中介费率平均值仅2.2%
根据早前发布的《指导意见书》，调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金；同时，合理下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%。该《指导意见书》原定于6月1日起正式实施。
上述通知中所指的住建部、市场监管总局等下发的文件，是今年5月初印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中提出“房地产经纪机构要合理降低买卖和租赁经纪服务费用”。
其中该政策意在压缩二手房的交易成本，而福州的《指导意见书》并不符合这一政策导向。据诸葛数据研究中心，福州当地目前的中介费收费标准为成交总价的3%。这也就意味着，即便由过去的买方单边支付，变为买卖双方各付1.5%，新政策执行之后经纪公司获取的佣金仍然不变。
值得一提的是，在过往的二手房交易中，时常存在业主将自己所需承担的中介费转嫁给买家的情况，这更削弱了福州《指导意见书》的作用。
上海中原地产市场分析师卢文曦向第一财经记者分析，根据监管层意见的精神，中介费应该是从3%降低到2.5%或者更低，从而减少交易成本，即便存在转嫁中介费的情况，整体的费用实则也被压低了。他同时认为，该《指导意见书》亦缺乏相应的监督措施，实际上无法保证执行效果。
有在大型连锁中介机构工作多年的内部人士直言，福州给出的上述新收费标准“没有意义，结果一样的”。
此外，监管层的相关意见还明确，“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”。同策研究院研究总监宋红卫认为，这一政策导向是要求收费要有差异化，房价高低与费率挂钩，房价越高、费率低，而福州中介协会“一刀切”地按照上下家各1.5%的比例来指导，亦与文件精神有所不符。
事实上，当前许多城市的二手房中介费并未达到3%的水平。易居研究院在对全国25个重点城市的调研中发现，各地中介费用的定价并无统一标准，其根据各地中介机构反馈的主流中介费用情况得出的市场价显示，25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相较于3%的参考价，相当打了7折的水平。
具体到城市来看，成都、西安、北京的中介费略高，分别为2.8%、2.8%、2.7%；石家庄、东莞、太原的中介费相对低，分别为1.5%、1.8%、1.9%。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，其他城市目前的佣金率低于3%，如果也更改为买卖双方各为1.5%，中介公司收取的总佣金实则有所上调，为防范市场乱象的发生，中介费买卖双方收取标准还有待研究。
中介费下调是必然趋势
事实上，在二手房交易行情偏弱、中介机构竞争压力增大等的影响下，买方市场形成中，现阶段的中介费实则还有下调的趋势和可能。
2021年7月时，广州曾有地产中介通过降佣让利的方式吸引购房者，其表示统一向买卖双方各收取房屋总成交价0.69%的佣金。而这背后是彼时惨淡的广州二手房市场。据广州中原研究发展部监测数据，2021年6月，当地的二手房成交量跌至7794套，创下当时的新低。
近期，各大城市二手房市场表现同样不乐观。从挂牌量上来看，据克而瑞数据，南京二手房挂牌量已突破17万套大关；近来二手房一直保持在高位成交的成都，挂牌房源仍维持在约19万套的水平；北京二手房挂牌量在6月份也达到了11.97万套，较3月多了1万余套。
挂牌量攀升同时，二手房成交量则出现明显回落。南京的二手房成交量在3月达到了12609套的峰值，而在5月前3周的成交量尚不足3月峰值一半，下降趋势明显；而同样成交量在3月冲高的上海，4月成交约1.77万套，环比减少超6千套，5月亦继续降温。
这样的大趋势下，中介费下调是大概率事件。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在房屋供应量大增、交易周期拉长的当下，中介人均交易单数明显下降，其促成交易的诉求很强，愿意降低费率；而卖方也想尽快卖掉以回笼资金，同样也会愿意支付一定经纪费，经纪费率下调是必然趋势。
不只是中介费下调，在买方市场下，双边收费也将成为一大趋势。从此前不少城市的实际情况来看，由买家支付全部费用的情况并不少见。李宇嘉认为，当前买方市场下，购房者有大把机会可挑可选，怎么买到性价比最高的房子，需要中介的精细化服务。由此，未来买卖双方均支付经纪费的情形和案例将会大量出现，“买方付全部经纪费，卖家实收”的时代结束了。
从国际经验来看，王小嫱介绍，如美国、英国、西班牙、俄罗斯等为卖家支付中介费，德国、意大利、日本等为买家与卖家共同承担；在中国的房地产市场此前经历了高速发展时期，衍生了买家单独支付佣金的收取模式，但从当下的二手房市场来看，中介费双边支付是适宜之举，这可降低购房者的买房压力，对于促楼市消费来说也有一定的积极作用。
近来二手房市场有所降温的上海市场，就有房东在挂牌房源时，将“税费各付”作为核心卖点之一吸引购房者。例如，某中介机构执行的收费标准为卖方1%、买方2%，那么一套总价1000万的房源，若可切实执行双边收费，在现行规则下，买方也可省下10万的中介费。
不过，易居研究院也提醒，中介费用下调的过程中，往往会产生几个老问题，即费用滋生和费用转嫁。其中，费用滋生是指产生包括贷款服务费、保障服务费、担保费等在内的新费用，对于这些如何定价或如何收的问题，都应该在中介费调整政策中做出说明；在费用转嫁的问题上，则要做好系统论证和机制创新，防止出现购房者承担房东那部分费用的情况。