本文来自微信公众号:时代财经APP (ID:tf-app),作者:刘新歌,编辑:黎倩,头图来自:视觉中国


陷入流动性危机后,“云南旧改王”俊发集团不断丢盔弃甲,近日在大本营昆明又失一子。


日前,昆明举行2023年储备土地推介会,推出超1万亩土地。官渡区宏仁片区KCGD2019-13-A1、A2、A3号住宅用地被重新摆上货架,合计净用地面积160.86亩。这意味着宏仁村城改将迎来新的操盘者,拿地两年多的俊发则悄悄退出。


2020年12月,俊发以13.53亿元拿下上述3宗地,平均成交楼面价约3611元/平方米。地块位于昆明市彩云北路与先锋路交叉口附近,与新螺蛳湾国际商贸城对街相望。俊发的到来,让城改历时十余年之久的宏仁村看到希望。这不仅因为俊发是昆明城改“老手”,更因为拿下新螺蛳湾国际商贸城后,俊发有推进片区建设、提升片区价值的动力。


但遭遇资金危机后,俊发相继退出多个旧改项目,仅在昆明就放弃了西山区船房村、西山区沙地村、官渡区普自村等项目,宏仁村也要再次等待新的操盘手。


一、宏仁村旧改曲折


宏仁片区隶属昆明官渡区矣六街道,属于宏仁村城中村改造的一部分。早在2010年,宏仁村便纳入昆明城改名单,涉及面积约798亩,主要包括金牌、白塔、宏仁等三个片区。由于拆迁问题,宏仁村城改推进缓慢,历经云南中豪置业有限责任公司、昆明市鑫海汇投资发展有限公司、云南邦盛实业有限公司(下称“邦盛实业”)等操盘手。


2019年底,俊发通过注资的方式成为邦盛实业控股股东,进而接手宏仁村城改的土地一级开发权。俊发介入后,宏仁村城改有了加速的迹象。据云南房网2021年消息,宏仁老村大部分房屋被拆除,俊发还参与了项目回迁房的建设。


2020年12月,俊发拿下宏仁片区三宗地,宏仁村城改向前再进一步。按照土地规划及交易条件,在A1、A3地块上,俊发须在2.5年内建设约7.95万平方米的回迁安置房、559.74平方米配套商业,2年内配建1所6944平方米的18班幼儿园;A2号地块须建设约14. 61万平方米回迁安置房、1029平方米配套商业、1所2500平方米的老年人服务站点等公共配套设施。


不过,一位昆明业内人士对时代财经称,上述地块建设几乎无动静,“俊发现在主要是保交付,不少旧改项目都退出了。”


随着俊发陷入流动性危机,这些项目按下暂停键,屡经曲折的宏仁村城改也再次发生变数。


二、俊发旧改大撤退


拿下宏仁片区3宗地的前后几天里,俊发还先后以17.41亿元拿下官渡区广卫新村片区三旧连片开发项目182亩商住用地、以8.81亿元拿下北市区马家营城改项目88亩土地,5天合计斥资近40亿拿下3个城中村改造项目。


俊发素有“云南旧改王”之称,旧改不仅是奠定其在云南省内江湖地位的重要倚仗,也是它出滇拓疆的发力点,其分别在上海、西安、广州等地推进旧改业务。2019年,俊发在广州正式成立大湾区公司,一年内就在大湾区摘得3个旧改项目。其中,广州增城区蓝山村项目投资总金额高达82亿元。


俊发官网信息显示,其已入驻上海、深圳、广州、成都、佛山、西安等14城,累计开发百余个地产项目。截至2021年8月,共计开发城市更新项目61个(含在途)。昆明无疑是俊发旧改版图上的重要城市,仅在官渡区就有近万亩规模的城改项目。


就在2021年,俊发还在昆明土地市场颇为迅猛,拿下了当年出让的三分之一土地。但行业下行中,俊发也很快暴露出资金问题。2022年4月,俊发集团因2.19亿元信托贷款延期兑付引发市场风波;2022年底,因无法按期偿付2.37亿美元11厘优先票据,俊发正式官宣爆雷,旗下多个项目也被曝停工。


流动性危机下,俊发不得不把吞下的土地再吐出来。2022年5月,俊发以26.65亿元卖掉新螺蛳湾国际商贸城项目的两宗宅地,又相继退出上海、广州的旧改项目。其中,上海徐泾老集镇城中村改造项目已届收获期。


在大本营昆明,俊发的旧改项目也难保,目前已相继退出西山区船房村、西山区沙地村、官渡区普自村城改项目。此外,五华区已宣布招选右营村城改三期合作伙伴,俊发或已退出该村三期城改。此外,在昆明2023年储备土地推介会上,俊发负责的五华区昭宗村、西山区沙地村城改项目也有部分土地上了推介名单。


旧改项目迟滞、反复,片区内住宅开发也不可避免地受到影响。如主导官渡区普自村城改期间,俊发在该片区开发了住宅楼盘俊云峰。昆明一房产中介对时代财经称,该楼盘共由8个地块组成,目前仅开发了两个地块。今年4月,俊云峰A3地块发生股权变更,东方资产成为大股东。


2022年4月信托贷款逾期时,退居幕后多年的俊发集团创始人、前云南首富李俊再次走到台前、重新执掌俊发。但俊发的境遇并未因创始人的回归而好转。2022年,俊发全口径销售金额为118.9亿元,较2021年的510.3亿元大降近77%。


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