01 | 一线楼市集体下跌

5月初的时候,本号就第一时间分析了4月份的楼市,结论是:

无论新房还是二手的,都转跌了。

而作为楼市风向标、被视作抗跌能力最强的一线城市,二手房成交量更是集体转跌。尤其是北京,跌幅比谁都大。

北京方面,北京4月份二手房网签13928套,环比下降了40.5%。

上海二手房成交量4月份不到1.8万套,相比于3月份的2.4万套环比下降了26%,比2月份的1.9万套还要低。



广州4月份二手房成交量(自助网签+中介网签)10500套,相比于3月份的12260套,环比下跌了14.36%。下辖的11个区全线下跌。



深圳二手房4月网签3744套,相比于3月份的4943套环比下跌了24%。



至于杭州、南京、武汉,苏州、厦门、重庆、成都、宁波等强二线城市,无一例外,都转跌了。

转跌的逻辑,一线与二线存在着区别。

大多数二线以及三四线城市转跌,逻辑很简单。

此前受口罩因素而被压抑的需求,在一季度集中释放,造就了一季度的小高潮,但这些需求在一季度被消耗得差不多。

而新的需求,由于收入和就业复苏并不顺畅,并没有形成,于是便出现了热点城市楼市成交量集体青黄不接、后继乏力的现象。

新的需求为何形不成?主要是收入和就业复苏受阻,尤其是就业,非但没有复苏,反而16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。

至于一线,因为其房价已经高到了一定程度,支撑起楼市的主要是中产以上阶层人群。

一线转跌,更重要的原因是宏观大环境不确定之下的信心与预期缺失。最有力的佐证数据,是央行最新发布的存款和房贷数据。

02 | 提前还贷潮上演

5月11日,央行发布了4月份金融数据,其中存款与房贷均在下降。

存款方面,此前一直在增加,2022年全年住户部门存款增加了17.84万亿元,是2021年的近两倍,堪称报复性存款。

而进入2023年,仅第一季度民众的存款就增加了9.9万亿,和2019年至2021年的年均存量增量相当。一个季度的存款增加量相当于之前一年的存款增加量。

而4月份的住户存款减少了1.2万亿。

存款下降,你以为大家是拿出来消费和投资的吗?

非也。

如果存款拿出来消费投资,那楼市成交量不应该转跌,CPI也不至于逼近临界点。

换句话说,存款下降,房贷减少,消费没有起来,CPI反而逼近跌停板,意味着存款拿出来不是去消费和投资,而是提前还贷去了。

央行披露,4月份住户贷款减少2411亿元,其中,短期贷款减少1255亿元,中长期贷款减少1156亿元。

短期贷款主要用于买车、消费、周转等,而中长期贷款基本都是房贷。

数据:央行

在昨天的文章之中我已经解释过,一般来说,房贷无论怎么也可能为负数。

因为市场行情那么再差,也会有成交,只要有成交,就会有房贷增加。

4月份楼市成交量下跌,我们的心理预期顶多是房贷增量不如3月份而已,3月份房贷增加了6348亿元,4月份可能就增加个4000多亿,但没想到增量是负数,减少了1156亿元。

房贷负增长,再结合存款下降之下,反映消费的CPI增速创26个月来新低,逼近临界点。唯有一个解释合理:

还贷规模比贷款规模还要大。

这种情况,最近十年也就在2022年的2月份、4月份以及今年的4月份出现了。

而提前还贷潮再度上演背后,则是大家对信心与预期的缺失。

一季度之所以上演了一波小高潮,是因为在宏观大环境改善之下,大家对放开之后经济、收入、就业的复苏进展过度乐观。

然而四个月过去了,大家恍然发现,并不是那么回事。

第一,CPI增速持续走低。

已经连续一个季度低于2%,4月份的CPI同比增速只有0.1%。一般来说,当CPI持续低于2%的时候,就有通缩压力,何况现在的CPI逼近临界点。



来源:国家统计局


第二,我们的整体就业率虽然略有下降,为5.3%。但是16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。

第三,好不容易起来的社融,4月份又跌回去了。

4月份,社会融资规模增量1.22万亿元,远低于预期的2万亿,更远低于3月份的5.38万亿增量。



社融反映的是全社会对货币的需求量。社融下降,意味着印钞机虽然仍在卖力印钞,但没多少人来接水,为数不多来接水的,93.3%还是国企、央企、城投。

简单点说,就是银行的钱很难贷出去。其背后反映的是企业没有扩张意愿,生产偏弱。

第四,唯一亮眼的出口数据,很大程度上也是牺牲利润的结果。

海关总署数据显示,3月份我们的出口以美元计价增长了14.8%,4月份增长了8.5%。



数据:海关总署


但这一增长结合PPI来看,其实是压低价格,利用价格优势的缘故。一季度,我们的规模以上工业利润同比下降了21.4%。



来源:国家统计局

这种方式很难持续,因为不断压低工业生产者出厂价格,会继续压低我们的工业利润,会加大制造业压力,影响就业率。

03 | 新一轮救市可能在酝酿

其实,在3月份热点城市成交量开始走弱的时候,很多城市就已经按捺不住,开启了新一轮救市。

3月份以来,以厦门、郑州、沈阳、合肥、杭州、广州、苏州、深圳等为代表的城市,已经开启了新一轮救市。

从4月份的成交量来看,没有一个城市的措施能够奏效。

但是,我们都知道,越是不管用,他们越会用。新一轮自上而下的大招,可能正在酝酿之中。

最近棚改传言四起,就因为不久前召开的中央政治局会议上提到了,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

不过这一传言,已经被辟谣。



但不可否认,楼市如今的现状,接下来肯定会有大招出台。

不过,正如本号多次强调的,在收入和就业彻底复苏之前,任何招数都不好使。

更重要的是,在口罩三年之下,我们很多人的心态已经变了。

在之前分析今年五一的数据中,我已经说过。

这个五一,确实是史上最火爆的五一。车站、码头、景区、山上、海边、寺庙人山人海,而市区,看书的寥寥,看房的人寥寥,在家的人寥寥。

这种现象背后的本质,并不是说大家的收入一夜之间恢复了。而是思维习惯改变之下,大家不再追求给自己增加压力。

口罩三年让大家,想明白了很多事情,追逐当下的快乐享受,追求吃喝玩乐,追求求神拜佛,追求佛系人生,比其他什么都重要。

生活不再是买车、买房、努力搬砖、事业有成,而是活在当下。

至于买房,有能力就买,没能力就租,这是大众的普遍想法。很多人不会再像以前一样,为了买一套房,掏空6个钱包,背负一辈子的房贷。

这一变化并非我是个人臆想,而是透过我各个平台的读者留言内容中感觉到的。

日本当年的泡沫破灭,改变了日本一代人的思维。日本也自此进入了低欲望社会。

口罩三年,会否让中国的年轻人也进入低欲望阶段?还不好说,但从调查的消费习惯改变来看,即便不是低欲望,至少也不再盲目追求以加杠杆的方式去买房。

人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变,这些因素综合影响下:

全国90%以上的城市,在未来相当长一段时间里,都没有谈房价上涨的资格。