本文来自微信公众号:时代财经APP (ID:tf-app),作者:罗韬,编辑:张常旺,头图来自:视觉中国


中国房地产正在呈现冰火两重天局面。


一方面,北京、上海、成都、南京等一二线城市场复苏,带来一二手房价格的上涨和成交放量;另一方面,诸多地产商依旧处境艰难,民营地产商现金流吃紧,即便是资金稳健的央企也在悄然收缩组织、裁员降本。


上述矛盾现象,一组统计数据亦可佐证。


中国指数研究院3月16日发布的报告显示,2022年全国百强房企净利润均值为21.9亿元,同比下降54.4%,较上年的降幅21.4%扩大了33个百分点,为过去十年最低值。此外,2022年百强房企营收均值为371.6亿元,同比下降25.2%,较上年的降幅 11.9%扩大了13.3个百分点,跌至七年前水平。


“我们全国的项目,无论是一二线城市,还是三四线城市,流速都在提高。但公司过去一年并未拿地,今年的销售规模恐进一步下降。”一家上市房企营销负责人告诉时代财经。


一、房企盈利能力跌回十年前


过去一年,市场信心不足、“黑天鹅”事件发生以及融资困难,让地产商不得不通过降价换取销售业绩,这也蚕食了本就不多的利润空间。


中国指数研究院的统计仅是一个横切面,诸多出险(指出现债务逾期)房企都在2022年迎来了成立之后少见的巨额亏损。


时代财经不完全统计,包括正荣地产(06158.HK)、禹洲集团(01628.HK)等出险房企2022年预计亏损超百亿。此外,即便是尚未出险的龙头房企碧桂园(02007.HK)亦发布盈利预警,预计2022年股东应占亏损约55亿元至75亿元。


巨额亏损背后的原因各一,有房企为了回笼现金,选择打折亏本卖房。亦有部分房企因资产价格下跌,在货值重估后出现巨额亏损。


“去年我们项目都是亏损卖的,如果不卖,说不定工资都发不出来。“一位长三角地产区域营销负责人告诉时代财经。


盈利能力跌回十年前,地产人也不得不开始“流浪”。


可研智库此前发布的《2022中国地产组织力、雇主影响力研究报告》显示,相比2019年,三年来地产开发从业人员减少了40万,地产开发上下游产业减少约600万个岗。


事实上,房企一旦出险,裁员首当其冲。即便是没有出险的房企,在面临市场下行时,也在选择收缩。“2022年,未出险百强房企的整体减员幅度达到近三成。”可研智库创始人兼总经理、亿翰智库事业合伙人贾春晖说。


“我们许多城市公司合并,城市总经理要么失业,要么降级。”一位总部位于北京的央企地产人士告诉时代财经。


城市公司的合并,意味着几乎所有职能条线都要整合,“胜利方”的总经理自然倾向用原班人马,被合并的城市公司,很多人也只能“流浪”。


二、楼市回暖,房企却谨慎乐观


好的一面是,今年楼市出现小阳春,这着实超出许多地产商的预期。


“2月份我们对外公告的销售数据,还藏了一些销售量。”一位上市房企负责信息披露的人士向时代财经透露。


在上海,前滩格力海德壹号在今年1月推出了均价超过12万/平方米的163套房源,即获得639组认购,认购率392%。2月,上海二手房成交量达1.92万套,为近半年新高。北京部分开发商的热门楼盘,甚至开始收回折扣,部分楼盘涨价1%~2%。


而这次回暖,二线城市几乎与一线城市同频。


“春节之后,每天都有数位中介给我打电话,询问我是否要挂牌卖掉房子,这样的情况已经1年多没有过了。”3月17日,成都的旷野(化名)在电话里告诉时代财经。数据显示,2月,成都二手房成交近1.91万套,同比大增160.43%。


在南京,老李挂牌了超过1年却无人问津的二手房,也在春节后的一周内直接成交了。


国家统计局3月16日披露的数据亦佐证了楼市的回暖。2月,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%。


“很久没有这么鸡血了,晚上9点还要拉会讨论工作,甚至公司还想把一块很老的土地动工开启销售。”一家出险房企的华东营销人士告诉时代财经。


在地产人才市场,销声匿迹许久的土地拓展岗位,甚至有了招聘需求,其中华南房企卓越集团就开始在杭州、南京招聘区域投资负责人。该消息一出,让许多待业超过1年的地产投资人看到了曙光。


这一波楼市小阳春是否意味着市场全面好转,并让地产商可以触底反弹?


时代财经与数十位房企人士交流发现,稳健央企、未出险房企对于本轮回暖的态度几乎都是谨慎乐观,而出险房企则更为保守。


龙湖集团(00960.HK)董事会主席兼首席执行官陈序平在3月17日发布的业绩报告中表示,地产行业经历了深度调整,拐点已现。


诸多央企从业者亦有同感,认为市场信心正在逐步修复。政策面开始宽松,融资也逐步向好。


不过,目前资金大头仍流向国企,民企资金依然紧张。


“地产公司从销售到回款需要周期,我们的现金流比去年还要紧张,大家也都看到,去年的销售的确很差。”一家上市出险房企高管告诉时代财经。该公司一直努力通过中债增信公司担保发债,不过目前尚未发行。


上述营销人士亦表达担忧。“区域货值已经所剩无己,卖完后做好了半年度‘领盒饭’(失业)的准备。”


毕竟,对于多数企业而言,超过1年未拿地,即便是赶上了市场好转,也没有更多货值供应,只是清掉了库存。


“公司预计今年的销售额比去年还要低,去年底又是一波裁员。”一家总部位于上海的房企人士坦言。


一般而言,楼市从政策转向到市场转向往往需要半年时间。因此,诸多房企对于本轮回暖还在观察。


易居中国执行总裁丁祖昱则发现,3月第二周开始,受供应量减少、项目折扣回收等因素影响,各能级城市的成交指数全线回落。其中,北上广深四大一线城市的成交面积均不及上周,二线城市武汉、青岛的成交已出现高位回调,重庆成交回落明显。


显然,市场依旧处于博弈,曙光乍现之时,飘摇的地产商和地产人亦如轻舟过汪洋,不知能否度过万重山。


本文来自微信公众号:时代财经APP (ID:tf-app),作者:罗韬,编辑:张常旺