界面新闻记者 | 牛钰
虽然做“包租公”能在行业调整周期安身立命，但SOHO中国在营收、毛利增长的同时，面临的债务及空置率压力不小。
3月23日晚间，SOHO中国（00410.HK）公布年度业绩显示，2022年，公司实现营业收入约17.75亿元人民币，较2021年增长约1.9%，营业毛利约人民币14.38亿元，较2021年增长约2.7%，毛利率约为81%。
2022年，SOHO中国实现公司权益股东应占净利润约为人民币0.61亿元。2021年时，其因一起税款补缴事宜录得净亏损1.31元，而2020年时，SOHO中国的归母净利润是5.29亿元，是2022年度的8.6倍。
界面新闻注意到，年报中还提及于2022年8月，SOHO中国在望京SOHO的相关土地增值税也因未付清被当地税务机关催缴，涉及税款17.33亿，截止2022年底，尚有剩余18.5亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付，导致北京望京公司合计23.8亿的银行借款本金和利息出现交叉违约。
业绩报告中，审计方普华永道指出，对于该滞纳款，当地税务机关可能采取其它强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
这只是其中一个项目的欠税、违约事项，在公司层面也出现了整体的违约。业绩报告中披露，2022年12月，SOHO中国因逾期支付总额约6千万的借款本金而出现违约。
今年3月份，SOHO中国与相关银行签署补充协议，将违约借款的偿还展期到2023年6月30日，以避免因为该部分违约导致2023年12月31日之后到期的全部借款余额6.7亿被银行要求立即偿还。
从数据上来看，截止2022年12月31日，SOHO中国净资产负债率约为43%，平均借贷成本约4.7%，负债结构相对于诸多房企来说已较轻盈，但借贷规模与其体量相比很大。
截止2022年12月31日，SOHO中国的总借贷共计约人民币161.85亿元，其中约人民币158.27亿元的借贷以其投资物业作为抵押，净流动负债为人民币156.77亿元。
截止年末，SOHO中国总资产为688.4亿，在手现金及现金等价物3.45亿，较2021年同期下滑53%。
如此偿债压力也是潘石屹去年开始要打7折散售一些物业资产的原因。去年3月10日，潘石屹在SOHO中国2022年首场租赁表彰会上坦言：“现在公司遇到了困难，决定销售一些房子度过难关”，资金用途则是降负债。
时隔一年，SOHO中国没有放弃继续出售物业改善现金流的策略，其在年报中强调，已经或将采取若干措施以减轻流动资金压力，包括对现有借款的重组或新增融资、继续出售若干商业物业、控制行政成本及节约资金开支、说服贷款人不要求立即偿还债务、沟通协商税款及相关缴纳金等问题。
不过，正如SOHO中国在财报中所言，受新冠疫情的影响，北京及上海办公楼租赁市场承压，大宗交易和办公楼出租率降低，影响其靠写字楼运营获得租金收入以及出售资产进程。
克而瑞资管监测数据显示，2022年全国重点城市甲级写字楼空置率都在10%以上，其中北京最低为13.6%。
不仅如此，克而瑞资管监测数据显示，近5年办公销售市场一直都处于供大于求的局面，受疫情影响，近3年有部分项目推迟入市，如今疫情解封，势必将迎来一波供应高峰。
在此背景下，SOHO中国的租赁业务也受到了不小的冲击。截至2022年12月31日，SOHO中国投资物业平均出租率下降至约76%。
具体来看，在其持有的9个核心项目中，仅有丽泽SOHO、光华路SOHO以及上海古北SOHO出租率较2022年中时有小幅回调，其余6个项目的出租率则继续下滑，比如北京前门大街项目2022年底出租率仅有48%，较6月底大幅下滑12%。
这几年，SOHO中国一直在筹划资产打包出售，种种因素导致其未有进展，潘石屹夫妇“清仓”失败后，已双双辞去公司职位专注艺术和慈善事业。
作为实控人，潘石屹夫妇的种种动作比SOHO中国的经营问题似乎更引人注目。
就在3月12日，潘石屹再次被推上热搜，消息称其与妻子张欣在美国硅谷银行有大额存款，受该银行破产倒闭影响，其几十亿存款无法取出以致“血本无归”。潘石屹最终出面回应称自己并未开过户。
3月24日，受年报业绩影响，SOHO中国股价一度跌超11%。截至收盘，SOHO中国股价下跌8.97%，报1.32港元/股，总市值为68.63亿港元。