本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：陈泽旋，编辑：张常旺，头图来自：虎嗅
“现在真不是中介在造势，售楼处确实人多”，三亚楼市火得太突然，房产中介王玲玲的说法被质疑是在营销，她在网上和人争论了起来。
在此之前，三亚楼市沉寂了近乎一年。海南省统计局的数据显示，去年三亚的房屋销售额为315.24亿元，同比下跌20.7%。“之前客户确实不多，案场销售天天给我们发楼盘资料，让我们指定带看，无论买房、租房，价格都是最低点”，王玲玲说道。
不过，防疫政策调整后，王玲玲明显感受到了楼市的冷热差别，游客的再次涌入让三亚楼市也跟着活了过来。58安居客房产研究院的数据显示，2022年10月开始，三亚新房找房热度逐月攀升，尤其是12月防疫政策调整后游客剧增，三亚楼市的关注度升高，导致12月找房热度大幅增长，涨幅达到55%。
随着春节的到来，天南海北游客奔向海南，海南省旅游和文化广电体育厅披露，今年春节假期，海南省接待游客总人数639.36万人次，同比增长18.2%，而三亚是海南最热门的旅游城市。
为了抓住这波久违的行情，不少三亚的房地产从业者春节期间放弃了休息，王玲玲称自己也在带客户看房，虽不是一刻不停歇，但确实人很多。她告诉时代财经，春节开始就很少有销售主动找她，“都忙得找不到北，消息有时候都不回了”。
一时间，三亚楼市变了个天，强烈的对比甚至让个别从业者误以为回到了多年前的市场盛况。
一、客户看房已排到五一假期
“我们公司的销售春节都主动上班，抓住时机赚钱”，三亚当地的一名房企员工李思婷告诉时代财经，过去一年因为疫情的影响，无论中介，还是销售都过得非常艰难，“不少中介公司上一天休一天，只发半个月工资，甚至连大公司也欠薪，很多公司去年停工了差不多三个月，扛不住的销售就回老家了”。
据李思婷的观察，三亚楼市的回暖基本与防疫政策调整的时间一致，“去年12月中旬开始客户变多”，她就职的房企旗下楼盘成交量也从那时开始持续上升，“今年1月成交量几乎是去年全年的2倍”。
时代财经从企业发布的信息获悉，今年1月尤其是春节期间，三亚市场部分楼盘成交表现不俗，个别楼盘1月单盘销售额达到了数亿至上十亿，甚至有楼盘单日销售额突破1亿元。
“全国的客户都有，包括港澳台，购买力最强的还是江浙沪的客户”，李思婷表示，虽然此前市场低迷流失了部分销售人员，但公司目前人手还是够的，由于市场转好，“销售也挑客户，对于预算才一百来万的客户，销售的积极性不强，他们最喜欢预算400万以上的，这样拿的提成也高，大客户也往往很快就能拿定主意”。
李思婷称，即使过了春节，公司旗下楼盘的成交量也一直在上升，个别客户预约看房的时间甚至已经排到了五一假期。
由于市场回暖，不少楼盘对外宣称“涨价在即”。而三亚房产中介王玲玲告诉时代财经，部分二手房业主已率先采取了行动，“不着急用钱的业主或者不卖了，或者涨价了”。
实际上，三亚楼市仅仅是旅游城市的一个缩影。多家第三方机构的研究报告显示，春节期间全国多地新房市场表现平淡，不少人在疫情三年之后第一次返乡，但火热的返乡置业潮并未如期而至，相对而言，多个旅游城市却在春节期间崭露头角。
二、旅游城市的房子好卖了
在海南从事一手房分销业务的房产中介肖雯告诉时代财经，好卖的不止是三亚的房子，还有海口，“主要的社会资源都集中在这两个城市，大多数预算足够的客户会优先选择这两个地方，不够才会选择其它城市”。
海南省统计局的数据显示，多年来，海口和三亚均是海南楼市成交的冠亚军，虽然两者均是热门旅游城市，但它们的区别在于作为海南省会的海口拥有更高比例的本地刚需客。
在肖雯看来，市场回暖一方面是因为疫情调整之后人员能正常流动，另一方面也是因为很多地区已经开始降低购房资格。她认为，对海南市场最大的影响因素是限购政策，而非疫情，“全岛限购限售之后，整个市场就直接‘从天到地’”。海南从2018年4月至今在全域范围实施严格的限购政策，根据海南省统计局的数据，海南全省在2017年实现的房屋销售额为2713.72亿元，而2019年仅为1275.76亿元。
肖雯感受到了海南市场在慢慢回暖，她告诉时代财经，春节过后，新房的成交量没有出现回落，原因是海南楼市会在每年10月跟随旅游行业一起进入旺季，“一般要到次年的4月左右才会转淡”。
无论防疫政策调整之后海南楼市的复苏程度几何，一个不争的事实是，旅游城市的房地产热度与游客人数有着明显的关联度。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2023年春节假期期间重点15城新房成交386套，较2022年春节下降58.4%。不过，大连、南宁、青岛、济南、扬州成交情况好于去年春节，其中，南宁成交120套，显著高于去年同期。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析指出，“南宁、青岛等城市表现较为亮眼，这部分城市具备较为明显的旅游特色。除了返乡置业群体外，可能也与旅游热潮带动楼市成交有关”。
此外，克而瑞云南区域的数据显示，今年1月，西双版纳凭借20.87万平方米的成交面积，领跑16个重点地州城市，该面积同时创下近13个月的最高值，同比2022年1月上涨27%，环比2022年12月上涨41.5%。
其中，今年春节西双版纳商品住宅成交套数达到143套，为2019年以来的最高值，2019年至2022年，西双版纳在春节期间分别成交了70套、129套、129套和21套住宅。
三、二房东也出手抢房了
受益于旅游行业回暖的不止是住宅市场，民宿行业也出现了不一样的变化。
旅游城市的房地产更多体现的是度假需求而非自住，由于业主来自全国各地，他们往往选择将在旅游城市拥有的房产托管给中介机构或者民宿公司。三亚的小型民宿公司负责人王明告诉时代财经，其公司正是这样的业务模式，即业主将房子委托给公司，公司将房子进行装修后作为民宿对外出租。
王明透露，去年11月团队在预判防疫政策或将放松后就开始在市场上收房，“大概收了十几二十多套，没想到突然就全面放松，收房速度还是没有赶上（市场变化）”。去年12月下旬，多地新冠感染达峰后，海南迎来了第一波游客，“一下子有很多中介哄抬租金，现在对于我们来说不是收房得好时机，只能等一等”。
“比如我们现在做的一套全海景三居，正常租金成本价是8万元/年，作为普通的民宿出租大概10万元/年左右，装得再好点可能会达到12万元/年，但中介会跟业主说帮忙找愿意付15万元或20万元的租客，变相地把房源控制在手里，但实际上要真的找到接受的人才可以把钱给到业主”，王明举例称。
王明并不是唯一看好民宿后市的人，在海南从事民宿、土地项目转让的“维哥选房”负责人告诉时代财经，想投资民宿项目的客户现在确实多了起来，“有找大型酒店项目的，或者中小型民宿项目，也有客户说想租赁房屋自己改造成民宿，都有很多”。
“2022年底一直到2023年春节，民宿和酒店确实是赚到钱了，这让一些原本想转让民宿的老板心态发生了变化。之前价格低一点也能接受，现在他们觉得如果有人愿意接手，价格合适就放手，但价格太低他们干脆不考虑转让了”，该负责人补充道。
与海南类似，大理的民宿也吸引了投资者的注意，位于大理古城西门外三月街上，约定大理客栈的经营者最近每天都要接见几拨投资客，洽谈转让客栈的事情。
该经营者告诉时代财经，自己原本在古城内经营了几家小吃店，“2020年想着疫情应该差不多，可以抄底”，他便从上一个经营者手中盘下了客栈，用于公司招待客户和员工住宿，同时对外出租，“没想到疫情会持续这么久，几个小吃店后来亏损，我就把它关了”，客栈是他在大理的最后一份生意，“能够撑到现在，也是因为在其它城市有生意，收入能补贴”。
经营者称，过去一年是客栈最难的一年，“最火爆是7月，也是一房难求，但一年也只有一个7月，其它时间我们工作人员都坐在店里大眼瞪小眼，一个月可能只能租出去一两间房，有时候甚至一间房也租不出去，现在疫情熬过来了，几乎天天满房”。
尽管如此，他还是决定收手，将客栈转予他人。该经营者表示，疫情过后租客的年龄明显年轻化，这意味着自己需要重改装修风格和经营思路，“租期只剩两年，追加装修投入肯定不划算，我就提前跟房东谈续约，房东说续约就要涨租金，我一下子心灰意冷”。
该经营者给时代财经算了一笔账，“接手的时候花了10万元转让费，重新装修又投入了78万元，再加上两三年来请人、办证的花销，期间又没有赚到钱，现在48万元转让出去，起码亏了一半多，虽然行情变好了，但也开不了太高的价格，价格高了没人要”。
稍感安慰的是，目前对客栈表露出兴趣的投资者不少，“有几个本身已经在大理经营了几家客栈，看到行情起来之后决定扩大规模，反正做一个也是做，做三个也是做，再加一个也是做”。
（文中受访者王玲玲、李思婷、肖雯、王明为化名）本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：陈泽旋，编辑：张常旺