本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者、内文图源：包晶晶，编辑：陈梦妤，头图来自：视觉中国（图为上海中远两湾城）


起诉前物业返还全体业主4000万元并一审胜诉的上海“最牛业委会”，为许多正在维权的业主走通了一条“通过法律手段维权”的新路。


这个上海“最牛业委会”为何与服务长达20年的物业对簿公堂？20年的费用如何追溯审计？近两年时间的诉讼过程究竟经历了什么？


一、前8年无人监管


新年过后的中远两湾城，一切平静如常，只是入户大堂多了一张红底公告：维护业主共同利益，追索业主共有财产。



公告载明，我们合理有据地推算出上海中远物业管理发展有限公司（下称中远物业）应予返还小区业主的资金数额，并据此提交“增加、变更诉论请求的申请书”。法院合议庭经过多轮庭审，最终采纳了业委会的合理诉求，判决中远物业公司应返还全体业主共计4000万元。


记者了解到，上海上世纪90年代大规模旧区改造后建成的中远两湾城，建设周期有整整7年，2006年全面竣工交付，近1.2万户、约5万人搬入了拥有96栋大楼的超级小区。


根据历史报道，中远两湾城的名字来自“上海城市发展大事记”标杆性事件之一——“两湾一宅”棚户区改造，这个大型商品房小区的在当时有着最超前的设计理念：40%以上的绿化覆盖率，首层架空、疏密有度的建筑布局；6公顷中央公园、主题绿化、1.85公里长的苏州河景观岸线；九年一贯制学校“中远实验学校”，高标准幼儿园、商业休闲街、灯光网球场、阳光游泳池和高档会所等等……



事实上，这个小区正式交付入住之后，在物业监督管理方面“裸奔了七八年”。


直到2015年前后，第一届业委会才正式成立。和大多数住宅小区一样，中远两湾城前两届业委会履职期间，同样因为小区诸多纷争“炒掉”业委会主任，导致业委会履职受到一定程度影响，并且第三届业委会的选举还因种种原因未能进行。


事实上，第一届、第二届业委会在费用审计时都发现了问题，比如一些无需业主承担的费用，却被移花接木转入了物业费之中，此外一些地面新增停车位、电梯广告等收益账目无法厘清。


直到2019年12月，第三届业委会才经选举产生，这么多年的导致其一直没能妥善处理与物业的矛盾。


“第三届业委会成立了以后，小区业主对业委会的要求就是：选聘物业、原物业全面审计。经过全体业主授权，业委会成立了审计工作小组，对物业提出了审计方案，但物业拒绝配合，这才进入了诉讼环节。 ”中远两湾城业委会韩主任向记者表示。


二、20年旧账怎么查？


被告中远物业，曾为中远两湾城小区提供物业服务长达20年。树大根深，查账何其艰难。


韩主任透露了一个细节：法庭上来来回回几个交锋，开了几次庭，进行不下去，法院就提出司法审计，中远物业的代理人对司法审计一开始是同意的，过后又拒绝了审计程序。


“20年啊，物业从地上到车库，光电表就有几百只，甚至20年前每个月抄电表还是手工进行的，即使向法院申请调查令，要追溯到电力公司、水务公司的逐月记录，几乎是不可能完成的任务。”


“我们只能从公共收益入手，有多少地面停车位、有多少广告费用、多少部电梯的广告款，这个数据是死的对不对？”



然而，到了停车费用这一关，又卡住了。


小区9个大门的车辆进出，在车场管理系统云端数据中应该一目了然，但信息却消失了。


“申请了法院调查令后发现，9个档案的数据真真切切被删除了。”


但业委会仍然坚持到底，发现了一份原物业告知停车数据管理方删除数据的函件，并且函件日期正是诉讼发生之后。


最终，“最牛业委会”用几百、几千元一笔笔细细碎碎的单据积累成了小山一样高的诉讼材料，同时结合被告历年审计报告中的矛盾点和破绽，推算出了应返还金额。


据此，业委会起诉的金额为6200万元，一审判决把返还金额酌定为4000万元。


三、4000万怎么用？


“如果法院判下来，也确认了4000万元，根据业委会议事规则，这4000万元属于全体业主所有。”如果不进入维修资金账户，就进入公共收益账户。按照国家相关法规规定，公共收益也是每个季度以不低于50%的比例返回到普通维修资金账户，每家每户都享有权益。


一审判决书显示，该判决于今年1月31日作出。根据法律规定，原被告双方如不服判决，可在判决书送达之日起15日内递交上诉状。


也就是说，目前该判决尚未正式生效。



上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东、上海市光明律师事务所律师付永生均认为：“该案中的诉讼请求及其对应的判决项有待进一步规范。”


因为，关于公共收益的诉讼请求，依法应当表述为“将扣除合理成本之后的多少多少收益，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的某种用途”。


本案中判决向业主委员会返还公共收益，也就意味着诉讼请求大概率是“请求判决被告向业主委员会返还多少多少公共收益”。


唐震东和付永生认为，这样的诉讼请求与判决内容与法律规定不符，给被告翻案留下了漏洞。


两位律师展示了《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。


属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。


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