本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：刘嘉魁，编辑：马子卿 陈梦妤，原文标题：《预约爆了，银行慌忙开会讨论……这波“提前还贷潮”太恐怖了！还钱为啥这么难？》，头图来自：视觉中国
“这波‘提前还贷潮’太恐怖了，预约还款的人多到‘爆’！”成都某国有银行住房贷款中心经理对《每日经济新闻》记者感叹道。
去年以来，众多购房者加入“提前还房贷”大军，网络上流传着种种攻略、“科普”等，热议如沸。有人“后悔没有早一点申请”；甚至有人表示，每个月都会提前还一些，“上瘾了”……
彼时，各家银行的提前还贷政策较为宽松，流程简便，通过手机银行APP即可“一键减负”。
时至今日，“提前还贷潮”越发汹涌，然而银行却默默建立了各式各样的“堤坝”。有购房者对记者表示，年初预约的提前还款要排队到4月份，一些银行甚至要排队到年末。而银行收取的违约金也是一笔不小的负担。
有购房者向《每日经济新闻》记者反映，部分银行的APP上已不见提前还款的申请通道。对购房者而言，提前还款的“门槛”已悄然提高。
一、线上预约难，线下排队久，还有违约金
“排队还贷”，是近期“提前还贷潮”的缩影。
王女士对记者表示，她于近日在某国有大行手机APP上申请提前还贷，提交申请后，下午收到银行短信称提前还款申请已审批通过，但还款的日期已排到了4月份。王女士向记者无奈地摊了摊手，“没想到，现在怎么这么多人排队还贷。”
记者曾在去年对“提前还贷潮”进行过走访调查。当时，互联网从业者小金对记者表示，自己购房较早，贷款利率低，目前月供只有一千余元。“要是还进去想再贷出来就没门了，提前还款还要收罚息，权衡后我打算将闲置资金用于理财。”
近期，小金的想法有所改变，打算提前还一部分。然而当他打开手机银行却发现，提前还款需要审批，“最终结果以审批为准”。
询问银行得知，提前还款不仅需要排队到4月，还有违约金。“过去，提前还款的违约金基本可以协商免除；现在，提前还款的违约金需要全额赔付，严格按合同来。”小金无奈地说。
更有甚者，“某国有银行提前还贷的业务已经排到今年10月份了”，一位该行员工表示，该行曾专门开会讨论如何应对“还款激增”问题。
不止“排队”，一些银行的手机银行提前还款的预约通道悄然关闭，也引起了广大购房者热议。有人表示这一功能的下线带来诸多不便，如异地工作人群想要提前还款，则不得不前往贷款行所在地办理。
小林是一名金融从业人员，去年9月，眼见所投资的理财产品收益率与“高高在上”的房贷利率渐行渐远，遂将理财资金赎回，提前还了一部分房贷。近期，当小林想再还一部分房贷时，却发现手机银行上的“提前还款申请”选项已然无踪。
“一些购房者反映，部分银行关闭了手机APP上提前还款的功能。而这些购房者就算申请成功，也要赔付违约金。例如，最高赔付6个月利息等。”小林对记者表示。
提前还贷为何越来越难？某国有银行人士向记者透露，“我们总行在去年11月升级了系统，开始管控提前还款额度。以前是想还就还，现在是每个月给每个机构一个还款额度，然后预约排队。”他表示，目前该类业务办理都是“机控代替人控”的导向，“能系统控制绝不人工控制，降低操作风险。”
二、大排长队成标配？
若无法线上预约，购房者该如何申请提前还款呢？
成都某国有银行住房贷款中心张经理对记者表示，“如果购房者的手机银行APP无法使用‘提前还款申请’这一功能，目前可以携带身份证前往银行进行线下预约。”
“这一波‘提前还贷潮’太恐怖了，现在预约还款的人多到‘爆’，要排队很久。”他表示，成都地区的国有银行几乎都要排队“3个月、4个月以上”，就其所在的银行来说，每个支行的排队情况都不一样，“但至少要到5月、6月甚至7月份去了。”
“股份制银行稍微好点，因为体量小，排队时间没有那么久。”他补充道。
股份制银行真的是提前还款的“一股清流”吗？
记者求证了某股份制银行成都分行个人住房贷款部门李经理，他表示，该行提前还款可通过手机银行APP申请，最长不超过10个审核日，且审核通过后，可立即还款。“相对来说，我们银行算很快的了。”
至于违约金，“要看合同里面有没有规定，从其约定。”李经理告诉记者。
提前还款的排队情况，除了与银行类型、体量相关，也与地域相关。
一位西北地区某国有银行支行副行长告诉记者，目前提前还款实行现场预约，也需要排队，但“有额度就可以还”，且等待时间不会太久。“有等三四天的，也有等半个月的，各银行现在都差不多。”
而某城商行个贷经理则向记者表示，“我们行的还款满12个月之后，第13个月就可以提前还款了，不用排队。”
如此看来，并非所有银行的提前还款都要“大排长龙”，不同的贷款行，同一银行的不同区域分支机构，还款政策和等候时长不尽相同。购房者不必过于焦虑，被网络情绪传染，可根据实际需求，在手机银行查看，或前往银行网点咨询。
三、高位“站岗”的贷款人“流下了羡慕的口水”
“我们一个月要预约还款一个多亿，压力很大。”张经理感叹道。
多年从事房贷业务的他表示，“当前商品房销售情况不佳，很多购房人都在提前还款，对一些房地产企业和银行个贷部门来说，双双负增长。”
对于“提前还贷潮”这一现象，他分析主要有两点原因：一是购房者缺乏收益更高、更稳健的投资渠道，导致闲置资金配置于提前还款；二是房贷利率一降再降，对此前利率较高的存量购房者形成冲击。张经理指出，“购房者感觉不划算，还不如提前把贷款还了。”
根据目前贷款规则，新发放的商业性个人住房贷款利率是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，也就是房贷利率=LPR+固定基点。2022年，LPR报价经历了降幅最大的一年，5年期以上LPR共下降三次，累计下调35个基点，目前为4.3%。
2022年5月，央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）调整为LPR-20BP。
张经理表示，在春节后，成都地区的首套房利率普遍开始执行4.1%，即在相应期限LPR基准上扣除20个BP。
记者注意到，近期多地发布了下调首套房贷利率下限的通知。截至目前，已有数十个城市的房贷利率低于4.1%的下限。例如郑州于1月29日将首套房贷利率由4.1%调整为3.8%，引起市场普遍关注。
房贷利率的下降，在利好新进购房者尤其是刚需型购房者的同时，也令之前房贷利率“高位站岗”的贷款人们心中五味杂陈，“流下了羡慕的口水”。
存量贷款人趋之若鹜地提前还款，银行则不断提升着还款“门槛”加以应对。有购房者表示，“排队还贷”期间不仅要付出更多的利息成本，更担心银行要是采取措施限制提前还款怎么办？
对此疑虑，记者求证了张经理，他表示，目前来看，只要申请了提前还款，迟早都是可以还的，只是需要等待。
“房贷利率降低，楼市也出台激励政策。随着市场热度恢复，以后贷款投放额相对多，提前还款额相对少，逐渐均衡，当前的一些矛盾也会随之得到化解。”他向记者表达了自己对后市的期望。
四、要不要提前还贷？
提前还贷的“门槛”水涨船高，可放贷的“门槛”，却一降再降。
“现在银行之间内卷很厉害。”张经理对《每日经济新闻》记者感慨道，“现在购房人只要给得起首付，一些银行就可以放贷，相比之前，可以说“门槛”已经低到不能再低了。”
他还表示，如果购房者成功办理了房贷，那么银行还会推荐其办理许多其他品种的贷款，例如消费贷等。“没办法，发放几千万，提前还款一个亿，规模还是负增长，根本吃不消。”
这也侧面反映出，银行面对来势汹汹的“提前还贷潮”，的确“压力山大”，贷款新增额的考核形势不容乐观。
回望2020年前后，房价高、利率高、审批难的情景还历历在目。可现如今，“反差太大了，几乎完全变天。”张经理无奈笑道。
“我们经常去探探其他银行的口风，政策，然后我们就基本上保持一致，有可能比人家还要宽松。”张经理对记者表示，同一区域的银行房贷政策大体相同。
对于银行来说，房贷业务是风险较低、收益稳定的优质长期资产，在经济增长放缓的大环境下，更显珍贵。加之‘提前还贷潮’使得银行贷款增量和增速的考核承压，因此才有意提升了还贷“门槛”。
对于购房者来说，也需要注意，并非所有的提前还贷操作都能“薅羊毛”。对于购房者而言，这是一道“数学题”，要把握住唯一金标准：房贷利率VS投资收益率，来判断是否适合提前还贷。
具体来说，如果房贷利率居于高位达到5%甚至6%的水平，而在自身风险承受能力和偏好范围内，没有达到或超过房贷利率水平的理财方式，那么就可以考虑提前还款。
反之，如果房贷利率较低，甚至在LPR的基础上下浮，有利率水平相近的理财方式可以选择，或是想要留有一些闲置资金在手中，以备不时之需，“手有余粮，心中不慌”，还款压力也不大的话，则可以结合自身情况，理性考虑是否提前还款，而非“盲从”潮流。
提前还款不仅是一道数学题，亦是一道选择题。
既然“线上预约难，没通道；线下排队久，还有违约金”，那么不妨换个思路，研判自身风险偏好，评估排队等候的时间成本，合理调配闲置资金。正如小金在接受记者采访时所说，“如果大家都在做同一件事，那么就不是最好的入场时机了，提前还贷亦然。”
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