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农历新春后，多地房贷利率开始密集下调，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，首套房贷利率最低降至3.7%。
房贷惊现“1元月供”
吴逍就是其中一员，在这两年间，随着房贷利率不断下行，他分四次还完了90万房贷。“最后银行账户只剩下100多块，月供1块多，留着抵扣个税用。”他介绍了自己的秘诀。
对于他来说，提前还贷省下了一大笔。2021年购房时，首套房贷利率为5.88%（30年期），利息101万，月供5300元左右。在他提前还款时，利率基本在4.1%～4.5%区间，最终2年提前还完，支付利息仅为10万左右，省下了90多万。
像吴逍一样提前还贷的人不在少数，在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。
程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”，他认为“最优”有两种解释：
一种希望总利息最低，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；
另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险，适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。
为何这么多人想要提前还贷？
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，提前还贷的原因主要集中在两方面：
一是由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；
二是去年理财产品的波动较大，收益也远不及预期，房贷和理财之间的收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。
大源按揭总经理郑大源也表示，近期出现还贷出现小高潮还可能是因为岁末年初不少人收到年终奖，家庭闲置资金增加。
业务量暴增50%
这家银行要等8个月
“这波‘提前还贷潮’太恐怖了，预约还款的人多到‘爆’！”成都某国有银行住房贷款中心经理如此感叹。
“流量太大，线上预约渠道本周暂时关闭，现在只能线下预约提前还贷，目前最早能排到8月份，再晚恐怕要排到9月份了。”建设银行北京地区某支行的房贷客户经理向21世纪经济报道记者透露。
预约页面显示已满当被问及排队时间为何长达七八个月以及利息如何计算时，该客户经理称春节过后提前还款的人数激增，银行也需要一定的反应和处理时间，利息计算则还是要以实际扣款日为准。
另有银行App显示，提前还款需要审批，“最终结果以审批为准”。
还有购房者反映，部分银行关闭了手机App上提前还款的功能；而就算申请成功，也要赔付违约金。
一些手机银行提前还款线上申请通道已关闭银行：压力很大
“1月以来，提前还贷的人数比之前增加了50%左右，我们这儿就还了1个多亿，今年压力很大。”东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍，其实从2022年下半年开始就陆续有客户咨询提前还贷相关事项，春节后这几天更是迎来小高峰。
今年开年，银行面临着双重压力：一边是不断攀升的提前还房贷大军，另一边是信贷增长持续乏力。1月17日，国家统计局发布数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。
有银行业内人士坦言，银行对提前还款卡得比较严，有额度限制，这个月额度用完了，就要等到下个月。
一位该行员工表示，某国有银行曾专门开会讨论如何应对“还款激增”问题。
等8个月，利息如何计算？
提前还贷要等待数月的情形并不是个例。
21世纪经济报道记者以购房者的身份咨询了北京地区中国银行、农业银行、工商银行、交通银行以及邮储银行的多名房贷客户经理，均反馈最近申请提前还贷的人数较多，需要排队等待。
其中，接受记者问询的中行和工行客户经理表示，现在预约大概4月中旬能够办理；接受问询的农行客户经理反馈，现在预约至少要等两到三个月才能办理。交通银行和邮储银行等待时间相对较短，其中，交行客户经理表示，现在预约大概三周以后能够办理，而邮储方面则反馈提交申请后半个月至一个月内可以办理。
六大行办理提前还贷业务的速度或许与各自个人住房贷款的余额体量有一定的关联性。2022年半年报显示，建设银行的个人住房贷款余额为64793亿元，居六大行之首，然后依次是工商银行（64490亿元）、农业银行（53444亿元）、中国银行（43517亿元）、邮储银行（22293亿元）和交通银行（15284亿元）。
诚然，银行为购房者办理提前还贷需要走流程、过审批，这需要一定的业务处理时间。然而，提前还款毕竟意味着为用户节省利息。换句话说，在提前还贷的问题上，银行和购房者双方都需要一定的缓冲时间，那么，合情合理的办理周期可能是多久？
记者获得的一份邮储银行的房贷合同显示，“借款人提前偿还全部或部分贷款的，应在下一期还款日之前30天向贷款人提交书面申请。借款人的提前还款申请经贷款人审核通过后，由贷款人自行安排提前还款的扣款日期”。
记者获得的另一份农业银行的房贷合同则显示，“借款人提前还款的，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。”
可以看出，这两份贷款合同均对借款人（购房者）申请提前还贷的时间做出了30天的约束，但对贷款人（银行）却没有规定办结该业务的期限。如果贷款合同没有明确约定，是否意味着银行可以完全自行决定办结提前还款业务的期限？
提前还贷等多久才算合理？
北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人、律师朱逸聪认为，银行应当按照日常工作流程，合理安排审批提前还贷的进程。一般情况下，房贷合同会约定，购房者如果需要提前还贷，应在一定期限内向银行提交书面申请。而在过往的法院判例中，法院会酌定银行合理的审批期限就是合同中规定的购房者提交书面申请的期限。
“相应的，若银行从接受提前还贷申请到完成扣款的时间长达数月，远远超出金融消费者的合理预期、且明显加重了金融消费者的负担，银行应对超出合理期限办结业务给购房者造成的利息损失予以赔偿。”朱逸聪指出，在这种情况下，银行应对故意拖延办结提前还贷的业务担责。
但从另一个角度来讲，房贷一般是银行的核心优质资产，短时间出现大量提前还房贷的现象会直接影响到银行的营业收入和预期收益，银行办理提前还贷的积极性不足也是情理之中。
一位银行业观察人士向记者透露，当下银行的处境也并不容易。按揭贷款是银行的优质资产，提前还款会导致银行高收益资产下降，进而导致收益下降，特别是在现阶段资产荒的情况下，银行不容易找到可替代的资金投向。
“就合同本身而言，贷款人和借款人均享有合同约定期限相应的利益，借款人提前还款会在一定程度上使金融机构遭受利息损失，也打乱了金融机构的资金使用计划，不利于维护交易的可预期性及稳定性。”北京安杰世泽律师事务所律师黄兴超表示。
同时，黄兴超也认为，如果借款人已经按照合同约定的方式和程序向金融机构申请提前还贷，但由于银行的原因导致申请不能及时处理，其间产生的利息应当遵循《民法典》的精神和规则，按合同相对方的止损义务来处理，属于金融机构自己行为产生的损失，该部分利息不宜再由借款人承担。
律师支招如何顺利提前还贷
朱逸聪指出，如果购房者能证明自身确实遭遇了银行故意拖延办理提前还贷，可以通过以下三种渠道维护自身合法权益。
一是可以通过银行方面的救济渠道。购房者可以先与贷款银行积极协商，以推进审批进度如协商不成，可以拨打贷款行总行的客服电话投诉。
二是通过监管方面的救济渠道。如果上述救济途径效果不佳，可以拨打银保监的投诉电话或者到达银保监现场投诉，向银保监说明自己的诉求并根据要求提供相应的证据。购房者也可选择拨打政务热线，合理表达自己的诉求。
三是通过诉讼方式的救济渠道。购房者可以据贷款合同关于提前还款的约定，向贷款行所在地的人民法院提起民事诉讼，请求法院判决贷款银行按照约定履行义务。
北京周泰律师事务所高级律师王若琳也向购房者提了三点建议：一是妥善保留提起提前还贷的相关证据，如APP界面截图、业务回执单等；二是与银行保持紧密联系，并积极催促，确认其是否有合理理由；三是如银行无合理理由超期拖延，可向当地银保监会举报。
黄兴超则认为，由于房贷合同双方当事人的缔约能力、经济地位具有明显差异，因此如果仅从房贷合同约定的方面来进行处理，未必能实现良好的社会效果。应当借此机会呼吁监管部门能够对此类问题进行有针对性的指引，同时加强针对此类涉及民生的合同的制度化管理。
相关报道：年轻人“报复性”还房贷，银行急了
考虑到投资理财收益波动较大，房贷和投资理财之间收益倒挂等情况，一些购房者产生了提前还贷的愿望。然而，个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，银行急了，选择提高还款门槛。
作者 | 陶婷
编辑 | 田晏林
自2022年以来，“提前还房贷”这几个字，几乎长在了热搜上。每隔一段时间，就狠刷一波存在感。
兔年春节前，“提前还房贷”就引发过一波小高潮。节后，市场上提前还房贷人数更是继续增长。最近两天，相关话题再次登上热搜，可这次出现最多的，却是“专家建议：扎堆提前还房贷并不可取”的词条。这让一些不明就里的网友怒了。
“还房贷省点利息，是非常正常的个人行为，又有什么‘砖家’出来博眼球了？”有网友吐槽。但随后，有人发现原来自己错喷了“良人”。专家的这些话是对银行说的，潜台词大概是：在存量贷款上赚的钱，要适时吐出来一些，不要把客户逼急了。
市界在社交平台上注意到，近期有不少网友反映，部分银行不仅“提前还房贷已经排队到4月份”，还有许多家提高了还款门槛。在人们提前还房贷凶猛之际，一些银行肉眼可见地“急”了。
然而，你有张良计，我有过墙梯。为了解决“提前还房贷难”这个问题，一场斗智斗勇的较量，正在银行和还贷人之间涌动。
（图源/视觉中国）
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还钱竟比借钱难
90后的冯飞是天津的房地产从业者，2023年节后刚开工，就有好几个朋友向他咨询提前还房贷的问题。而这，他已经在近两年听身边的朋友、客户聊过无数遍了。而且冯飞本人也是提前还房贷大军中的一员。
2016年，冯飞在天津贷款90万元买了一套两居室，每月还4400元的房贷。就这样还了六年后，他给自己算了一笔账：在已经还完的30万元里，实际上只有13万元的本金，相当于有17万元的利息，全部交给了银行。于是在2022年年初，当家中多出一笔50万元的闲钱后，他决定提前还掉部分房贷。
和冯飞作出同样决定的，还有家住三线城市的90后姑娘菲云。2019年，在父母的支援下，她贷款40万元在江苏常州买了一套房。在每个月2000多元的房贷还了三年后，她发现，钱放在支付宝里，收益只有2%左右，而已经还掉的3万多元，大部分也是利息。
横算竖算下，她决定从2022年起，每年提前还一部分房贷，“手里有多少钱，就提前还多少钱。”菲云告诉市界。
为了完成计划，这个爱美的女孩子很少给自己添置新衣服。2022年上半年，在银行顺利预约到名额后，她如期还上了款。
冯飞则是联系了当时给他办贷款的客户经理，在向银行提交还款资料后，也顺利还了50万元。从预约申请到还完款，他只用了半个月时间。“末了，银行还给我赠送了个小礼品。”冯飞告诉市界，他感觉那时候的银行还是鼓励提前还贷的，“毕竟这是一个能让银行很快回钱的事。”
然而，冯飞不知道，风向在下半年悄然发生改变。2022年8月，交通银行被媒体曝出，变相调整提前还房贷违约金收取规则。“提前还房贷为何这么难”的话题，也在各大社交平台刷屏。
“一直约不上，显示额度已满”“我交了两个月的罚金，才提前还上了。”还贷者纷纷吐槽。
也是从那时起，银行的还贷门槛逐步增高。除了需要收取违约金外，一些地区的银行，比如广东、四川、上海、福建等，不能线上预约，只能线下预约。即便是线下预约，还贷人也经常会遇到或额度约满，或要排队几个月的情况。
进入兔年以后，这种情况也没有出现好转，反而愈演愈烈。
王思在深圳就亲身经历了这一系列变化。她告诉市界，2022年初她可以线上还款，等到10月就得线下办理了，不过当时好在，一个月后就能还掉。但2023年1月份她再提前还款时，银行就要求排队了，并告知其要等两到三个月。
但很多等待还贷的人并不想坐以待毙。为了顺利还款，他们与银行斗智斗勇起来了。
不过，更多的人还是试图通过拨打银行客服、银保监会和金融消费权益保护咨询的电话，以期引起监管部门对大家提前还房贷意愿的重视。
按照网友的建议，放号时立即点进提前还本申请页，有人连续填完各项信息后迅速提交，顺利抢到了号。但更多想要提前还房贷的人，仍处在“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里。
（图源/视觉中国）
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各有盘算
大家为何提前还房贷？
市界注意到，这背后是存量和新增房贷利差，超过2%的事实。这是不少80后、90后购房主力军，提前还房贷的主要原因之一。
东南地区某国有大行的一位个贷经理曾透露，“这些年轻人购房时，由于工作年限尚短，又恰逢几年前楼市高点，因此办理的大都是成本较高的商业贷款或者混合贷款。很多人的房贷利率超过5%，有的甚至超过6%。”
然而近两年，房地产行业处于调整期，首套房贷利率从4.25%，持续下滑至2023年1月的4.1%点多。进入今年2月，多地首套房贷利率，比如郑州部分银行，甚至下调至3%点多。
同样是贷款100万元、期限30年，在4.1%和高位6.1%的房贷利率下，每个月的还款额相差将近1200元，总利息相差了44万元。这些数字刺进了普通的打工人心中，令他们“不患寡而患不均”了。
家住安徽的95后张甜，买房时用的组合贷，商贷利率为5.88%。作为一名财务从业者，张甜太清楚给银行的利息有多高。2023年1月底，她也预约了提前还款。尽管排期排到了八月份，张甜每天过得很煎熬，但她告诉市界，对于提前还房贷这事，她“不会再犹豫了”。
资产投资收益率下行，是张甜提前还房贷的另一个原因。
“去年我炒股亏了六七万。提前还贷等于找到一个5%点多的大额存单，现在去银行买理财，3%的收益都少见。”张甜说。实际上，收入下跌不足以支付月供、对未来预期的担忧等，都让年轻人产生了提前还贷的想法。
最近这三年，房地产行情不好，冯飞每月基本收入好的时候有4000多元，差的时候几乎颗粒无收，完全不能覆盖他每月房贷、日常生活的开支，以至于养孩子都经常需要父母的接济，“生活压力还是很大的，未来也充满了不确定性。将月供控制在1000多元，日子过得就轻松多了。”冯飞说。
此外，房价上涨幅度跑不赢房贷利率，也成为人们提前还房贷的重要原因。
房价周期性上涨的那些年，人们纷纷加大杠杆买房。在他们看来，反正房价每涨一波，就会赚几十万、上百万，银行那点利息可以忽略不计，以至于钱几乎都流进楼市。但如今，在“房住不炒”的背景下，未来房价趋稳是大概率事件，部分购房者便走上了提前还房贷之路。
从表面上来看，人们提前还房贷，能降低银行提坏账的风险，但个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润。这也解释了银行为何着急提高还贷门槛了。
近两年，楼市调整期，银行这部分的利息收入也出现下滑。
以农业银行为例，截至2022年9月30日，利息净收入同比增长4.27%。而在2020年同期，增幅达到9.24%。“按揭贷款在银行属于优质资产，风险小、利润高。如果有大量的借款人提前还贷，也会打乱银行后续的借贷计划。”某股份制商业银行客户经理郭啸告诉市界。
“一个更重要的原因是，银行看中了这一批提前还房贷人的优质度。”郭啸说。
据他介绍，第一类是有存款的人，这类人手握大量现金，这从2022年居民住户存款创新高可以佐证；第二类是没存款但能周转的人，他们能通过倒卖资产或者借钱进行周转；第三类，是一些收入中等，但有长辈或家庭给予资金支持的人，他们往往带有从众心理，以及无债一身轻的传统观念，倾向于提前还掉房贷。
这三类群体之外的，是房子买得贵，房贷利率高，收入风雨飘摇的购房者。他们断供率会很高，不属于优质房贷客户。银行也清楚，这些房子即便有抵押，被拍卖掉后，价格也会大幅缩水。
对于系统性风险很高的客户，银行通常会希望他们提前还款，而面对长期稳定还贷的优质客户，可就不一定了。
其实说到底，银行和房贷者之间是零和博弈关系。房贷者为了减少损失，倾向于选择提前还贷。银行为了减少损失，就倾向于避免房贷者“提前还贷”。
（图源/视觉中国）
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还贷潮会愈演愈烈吗？
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2月3日，“提前还房贷要排到4月”的词条登上热搜。至此，从2023年开年至今，一个月内，“提前还房贷”已经上了三次热搜。
对于应不应该提前还房贷，在深圳某大型银行工作的赵柔有自己的理解。“结合现在的市场行情，现在手握现金更好，一年能有个4%~5%的收益，其实可以覆盖房贷利率的。”
从长线来看，过去十年权益类基金收益率，以16.32%的年化收益率位居榜首，超过一线城市的房产收益，“这是对抗通货膨胀的不错选择。很多权益型基金，只要能坚持持有三年，亏钱概率只有5%左右。”赵柔说。
然而，现实却由不得她想象。事实是，大多数人能长期持有房产，但不能长期拿住基金。
根据公开数据显示，房产的平均持有时间是6.3年，而基金的平均持有时间只有7个月。这背后，是投资者“追涨杀跌”，不能坚持长期持有的投资行为，所带来的“负收益”。
多家基金公司联合发布的《公募权益类基金投资者盈利洞察报告》显示，在2016年至2020年五年期间，基金的平均净值增长率年度均值达到19.57%，而同期基民平均收益率年度均值只有7.96%。也就是说，基金赚钱，基民不赚钱，或者少赚钱。
这两天，当遇到客户咨询时，赵柔还是会根据客户实际情况，提供是否提前还房贷的建议，告诉大家其中的利弊点。“如果房贷利率过高，还款方式是等额本息，投资理财的收益跑不赢房贷利率，再加上手上的确有闲钱，越早还越好。”赵柔告诉市界，总体而言，还是根据个人实际情况而定。
当外界还在热议是否需要提前还贷时，一个有意思的现象正在上演。
为了刺激消费和投资，银行开始下调存款利率。在行业人士看来，如此又会促使用户将存款用于还房贷，形成恶性循环。
按照这个态势，提前还房贷的动机以及拥挤度，未来会否愈演愈烈？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉市界，只要房贷利率高于理财利率，只要房价仍趋稳，且房价涨幅不及居民预期，提前还贷的动机，就一直会存在，“直到房价趋稳能够止住，以及房贷利率降到跟理财收益率差不多的水平，甚至更低。”
实际上，2022年，在全国住户存款创新高的大背景下，许多人手里还是有可观的存款。这也成为人们提前还房贷的动机之一。不过，城市之间也有分化。提前还款的风潮，虽已从一二线城市传导至三四线城市，但后者难以复制前者的拥挤度。
郭啸告诉市界，一二线城市的人，往往本着“能贷7成绝不贷5成，以抵御通货膨胀”的心态买房，他们手里还有较多余钱，拥有提前还款的财余，而三四线城市居民则是“首付尽量多付，贷款尽量少贷”，在付完首付后，财余有限。
面对当前的情况，银行还有办法降低提前还房贷率吗？2月1日，《经济日报》发文建议，银行适度降低存量房利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
这话或许说到大部分购房者的心坎上去了。
纵观历史，的确有过存量房打折的先例。那是在2008年金融危机之时，金融管理部门出台政策，将房贷利率由基准利率的0.85倍，扩大至0.7倍。这是唯一一次实施存量房贷优惠政策的一年。20多年后的今天，历史惊人地相似。
张甜虽然对于提前还房贷的事态度坚决，但此刻的她仍然如热锅上的蚂蚁坐立不安。眼看着新增房贷利率已经进入3%时代，而她5.88%的存量房贷利率是那么刺眼。
“得等到8月份才能提前还贷，还要多还几个月的利息，太肉疼了！”张甜说，长时间的等待和排队，会引发大家的恐慌情绪。“还是希望银行能尽快解决问题，也愿有政策惠及到存量房贷的人身上。”