本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，头图来自：视觉中国
年末，房企掀起一轮交付竞赛，即便是爆雷房企，也纷纷晒出交付成绩单。
陈刚所在的房企也不例外，他所在区域在建和待建项目超过了10个，2022年12月，已经向业主交付了3个项目，预计将有一半左右的在建项目可以在春节前完成交付。虽然部分项目一度停工，但2022年内建设进度明显快了。
陈刚是一家爆雷房企的一线操盘人员，随着负责项目的陆续复工、交付，他内心也越来越焦虑，“从目前来看，列入保交付的项目，很难有盈余资金回流到集团，等项目都交付完了，公司怎么办？”
这不仅是陈刚公司面临的问题，也是所有爆雷房企不得不面对的现实。由于这些房企没有新拿地，旗下项目均为存量项目，“保交付得持续几年，但总有交完的时候，如果没有新的业务，连员工都养不活”。
一、资金封闭管理
陈刚说， 2022年最重要的任务就是保交付，一方面是解决资金问题，保证复工；另一方面是在承诺的时间内完成交付。由于总部发生流动性风险，为项目注入资金的可能性不大，保交付所需的资金需要项目自己解决。
保交付资金来源主要有三个渠道，一个是项目销售回款，将优先用来保交付，剩余钱款则用来支付项目融资、相关税费等。
但是由于2022年房地产市场较差，陈刚所在城市，大部分项目销售情况一般， 尤其是已经爆雷的房企，在销售方面明显不如未爆雷房企和国央企。
第二个来源是项目融资，其中关键在于项目剩余货值能否覆盖保交付所需资金。如果可以覆盖，而且当地楼市尚可，通常在地方政府协调下，可以从金融机构或者政府专班获得相应的资金。
如果项目剩余货值不能覆盖保交付所需资金，则需要与同一个省份或同一个城市的盈余较多的项目捆绑处置。融资额度与项目货值、去化速度等相关，而且融资抵押的折扣相对较低。
第三个来源是处置当地资产筹资。12月27日，华夏幸福将固安4项相关资产出售给地方政府，获得的10亿元主要用于在固安房地产项目的保交付及安置房建设。
一位接近华夏幸福的人士告诉经济观察网，由于地方政府也缺乏资金，固安项目交易谈判的进展一直较为缓慢，这次4项资产之所以能够成功，也是因为保交付，“地方保交付压力大，给企业施压，企业没钱怎么保交付，最后地方只能收了”。
据陈刚介绍，一旦纳入保交付，项目所有资金实行封闭式管理，在金融机构和地方政府严密监控之下，只能用来支付工程建设相关款项，交付完成前，集团总部无法从项目调取任何资金。
另一家房企的项目负责人也告诉经济观察网，虽然他所在房企没有爆雷，但在保交付的背景下，即便是项目上有盈余资金，也无法归集到总部，“何况大部分项目卖的不好，也没有多余资金”。多家房企的人士也证实了上述说法。
上述房企项目负责人告诉经济观察网，项目资金实行封闭式管理，不仅是地方政府的要求，也有债权银行的要求，“首先是保交付，如果还有多余的资金，还得预留用来保障偿还开发贷，项目想要拿到开发贷，必须答应这个条件”。
二、断流风险
2022年，陈刚所在区域十多个项目，有的项目销售还不错，但多数项目去化均不及预期，预售资金连保交付所需的资金都难以覆盖，“一年多了，总部没从我们这儿拿走过一分钱”。其他区域的情况相差无几。
房企总部的资金主要来自融资、项目预售回款及处置资产等方面。由于发生流动性风险，融资渠道基本被阻断；在保交付的情况下，项目资金实行封闭式管理，总部归集资金的能力越来越弱。
融资和回款两个最重要的资金渠道被切断，对爆雷房企的流动性无疑是雪上加霜。据陈刚介绍，目前他所在的区域工资还可以正常发放，但总部由于缺乏稳定的资金流入渠道，已经出现拖欠工资的情况。
上述房企项目负责人告诉经济观察网，“我们总部虽然还能按时发工资，但会扣除一部分，留着到年底一次性发，也是缺钱”。
据他介绍，无论是否爆雷，当前大部分民企都严重缺乏现金，他所在公司之所以能维持住现状，一方面因为2020年就开始实施降本增效，行业危机爆发时，效果已经开始显现；另一方面是因为还能够获得一定融资。
陈刚用“吃了上顿没下顿”来形容当前房企的日子，“也不是完全断流了，卖个项目股权了，卖点资产了，偶尔也有进账，但这个进账不像原来销售回款是持续的，而是间断性的，紧张几个月，回来一笔资金，就能松动点”。
并不是所有爆雷房企的资金都紧张。
另一家房企人士告诉经济观察网，有些房企虽然出险了，但由于“躺”得早，运营基本不受影响，“工资正常发，也没有停工项目，项目都是按时交付，只是不还债了” 。
房企出发点和考量不同，实际面临着的境遇也不相同。
在陈刚看来，目前最大的变量是市场，房企境遇改善最终依赖市场回暖，“只有好转了，才可能去拿地，即便是规模缩减了，但可以活下来，否则等完成保交付了，企业也到头了”。
三、寻路
据多个房企人士透露，部分爆雷房企，由于项目被地方政府纳入保交付体系，无论是工程建设，还是人事安排等方面，总部的干预能力均大幅下降，实际上项目已经脱离总部管理体系。
不同于多数行业，房地产开发过程中，总部通过股东借款或者投资等方式将资金注入项目，项目开始销售后，再通过股东分红或偿还股东借款等方式收回投资。
以往，项目进入销售环节后，房企总部就开始从项目层面归集资金，有的房企甚至按天归集，在保交付下，预售资金被监管部门封闭在项目上，无法回流到总部，多数地方，等交付完成后，剩余资金才能回流到总部。
陈刚表示，其中关键并不在于项目有多少剩余货值，而在于谁来控制和操盘项目，“自己操盘，如果项目能算过账，交付完成后，会有一定盈余资金能归集到总部”，但如果项目被第三方接管或操盘，脱离总部控制，会存在较大变数。
“有些房企为什么会便宜出售项目股权？”陈刚说，虽然账面上看不划算，但起码还有利可图，只是收回资金多少的问题，“如果等到交付完了，可能一分钱见不到”。
陈刚表示，类似的情况在房地产行业中并非没有先例，所以，即便是丧失项目全部股权，一些房企仍要求操盘项目，就是担心项目不受控制导致资产流失，“自己操盘，起码知道每一笔钱去向”。
上述房企项目负责人也认为，原来房企担心贱卖资产导致资不抵债，但现在这一思路正在转变，“四季度出售项目股权和资产的，越来越多了，大家都开始意识到了，时间持续越长，各种变数越大”。
在转变资产腾挪思路的同时，一些房企也开始为未来寻找出路。
2022年下半年以来，华夏幸福陆续出售廊坊、永清、大厂等地产业新城，及固安的相关资产。经济观察网了解到，固安产业新城的交易谈判也接近尾声，预计近期将正式对外公布。固安产业新城是华夏幸福核心资产之一。
据经济观察网多方证实，未来，华夏幸福将陆续退出所有产业新城的开发建设环节，先由地方政府接手，再统一交由廊坊新空港发展投资有限公司，华夏幸福将专注于咨询、招商、运营等轻资产方面。
此前，华夏幸福已经将物业、园区招商和运营等轻资产业务打包成立新的业务平台。接近华夏幸福人士表示，轻资产业务虽然没法和原来的业务比，但维持公司运转和养活员工没问题，“只有活下去了，才有翻身的可能”。
与华夏幸福相比，陈刚所在公司一直专注于住宅开发，在其他领域并没有相关的经验，“我们也有其他业务，但都不成规模，从目前来看，住宅开发依然是最主要的业务，还没到考虑转型的时候”。
陈刚说，为了能够在春节前顺利发放欠薪及年终奖，最近他的老板一直在四处筹集资金，“不仅得安抚好员工，还得安抚好合作方，七七八八下来，起码要10个小目标”。
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝