本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：陈泽旋，编辑：张常旺，头图来自：视觉中国
“你们统一口径，约客户的时候，跟客户输出现在已经有二十多个（二手房）业主暂时停售和调高价格了”，在佛山全面取消限购之后，中介林思思（化名）收到了公司给的最新销售说辞。
从过往多年的经验来看，限购政策调整往往会带动大量外来购买力，而强劲的需求又会推动房价上涨，二手房业主会因此产生惜售的心理。类似的营销话术，正是利用了购房者对房价上涨的担忧，通过制造紧张感，促使他们在买房这件事上更快地做出决定。
在今年6月，佛山已将限购范围缩减由11个镇街至3个，但林思思并没有感受到市场在明显回暖。
市场的持续低迷需要一个更宽松的政策来刺激，12月9日，佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，从12月10日起，对佛山仅存的3个限购镇街暂停实施住房限购政策。至此，佛山执行了6年的限购政策全面取消。
这不仅是佛山6年来的首次，也是第一个全面取消限购的万亿级城市，而在今年9月，苏州、青岛出台相关政策不久后却被紧急叫停，佛山的成功调整让热点城市看到了可能性。新政不仅影响了佛山房产中介的营销话术，连远在东莞的同行们也连带着激动了起来。时代财经了解到，在佛山全面取消限购之后，“下一站东莞”成为了不少东莞中介的说辞，他们希望能借此调动买房积极性。
与佛山类似，今年 7月初，东莞住房限购区域由全市32个镇街及一个高新区，缩减至主城区4个街道和松山湖高新技术产业开发区。当地资深房产中介王隽武（化名）告诉时代财经，限购调整之后自己几乎每天在带客户看房，但客户还是以观望者居多，且这样忙碌的日子只持续了大约一个月，“（现在）客户真的少得可怜，经常（闲得）不知道干什么”。
尽管目前未有更多的热点城市明确地加入全面取消限购的队伍，但在业内人士看来，相比几个月前，如今的政策基调已变为引导市场预期和修复市场，因此未来将会有越来越多的热点城市取消限制性政策。
一、“今年新客户特别难找”
“其实（佛山）解除限购政策，对我本人来说，没有太多的影响”，今年6月2日，也就是端午小长假的前一天，佛山第一次调整限购政策，林思思告诉时代财经，虽然其所在的佛山公司在端午期间创下了今年最高的单日成交量，但她所在门店的业绩却没有太大起色。
此前，佛山全市一共有11个镇街实施限购，占佛山总面积不到三分之一，而新政之后8个镇街宣布解除限购，其中6个位于临广板块。多年来，广州和佛山两市致力于打破行政壁垒，进行区域一体化建设，由于佛山房价相对便宜，吸引了不少来自广州的购房者，尤其是生活、交通便利的临广板块。
新政加快了购房者的入市步伐。当时，广州客李霄瑞（化名）考虑到购房资格受限等因素，原本打算在佛山相对偏僻但没有限购的区域买房，但新政给了她“上车”老城区的机会，最终李霄瑞在禅城某楼盘下定，“这里确实是不错的选择，毕竟佛山市中心，没想到两天就定了，原本还以为会多看几套对比一下”。根据克而瑞的数据，今年6月，佛山一手住宅成交97万平方米，环比增长47%，同比仍减少26%。
不过，很快新政的效应开始减弱。克而瑞的数据显示，今年7月~11月期间，仅9月在传统楼市旺季和房企促销的双重作用下达成60万平方米的成交量，环比、同比双增长；在9月相同因素的基础上，叠加央行下调首套房贷款利率下限、国税局的购房退税政策，10月数据环比继续增长，但同比仍然下跌；其余月份的成交量则呈现环比、同比双跌的趋势，其中11月，佛山一共成交了46万平方米，环比下跌31%，同比下跌33%。
林思思告诉时代财经，“我自己手上很多的客户，都是之前出来看过房子的，最近一段时间都说暂时不看，想等年后再说”。而观望的背后是“追涨不追跌”的心态。
实际上，自2021年底以来，全国多地开始在需求端调整房地产政策，随着时间的推移，调整的尺度逐渐小幅加大，主要涉及限购、限贷、限价、限售、首付、税收等多个方面，其中，最受关注的是限购政策，从过往多年的经验来看，限购政策的调整往往能有效地撬动购房需求。财联社在11月23日的报道中援引中指研究院的数据显示，今年已有近50城发布超百条限购优化政策，包括16个省会城市以及青岛、大连、天津、苏州等热门城市。
不过，从最终数据来看，大多数限购调整的城市最终效果都不算理想。王隽武告诉时代财经，在今年5月东莞出台“莞七条”和7月大幅缩减限购范围后市场开始回暖，自己确实忙碌了一阵，“从5月份到现在我一共成交三套了，但今年（的收入）就靠这三套房了”，而楼市仍在高位运行的2021年上半年，王隽武平均每个月能成交三套。
值得一提的是，“莞七条”和限购调整是东莞今年力度最大的两项房地产政策。其中，“莞七条”最受关注的措施包括“合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率”、缩短限售年限和增值税免征年限，而更令市场兴奋的是东莞取消28个镇街的限购措施，包括大部分临深片区，限购措施仅在4个镇街和1个高新区保留。
“之前累积了一些深圳客户，放开限购之后就邀他们来东莞看房了”，有将近一个月的时间，王隽武几乎整天都在带客户看房，但很多人看房过后都没什么动静，“就连深圳的楼市也在跌，东莞怎么可能吸引外来的买家呢？”
王隽武称，5月至今成交的三套房全部由东莞本地客买下，“基本都是老客户，一个我维系了三年，一个维系了两年多。今年新客户特别难找，以前在网络房产平台开端口，花个二三十块钱可以获得一个意向客户，现在你花两三百都未必能得到”。
克而瑞的数据显示，2022年5月~11月，东莞全市的月度成交面积在5月~7月、10~11月呈现环比增长，仅在8月份出现同比11%的增幅，其余月份的同比跌幅介于11%至63%之间。
二、只盼东莞小老板手里有钱
实际上，在限购政策局部松动的刺激下，多地楼市并未出现明显回暖，今年9月，苏州、青岛等热点城市曾试图在优化限购政策上迈出更大的步伐。
9月14日，随着苏州市工业园区、高新区对非本地户籍的购房者取消社保或个税的认缴时限要求，苏州市区范围（注：不含县级市）全域放开限购，在当时，苏州是第一个如此大力度松限的万亿级城市。青岛紧跟其后，9月15日青岛住房和城乡建设局公布了“二手住房不再限购”的政策。
自去年底以来，虽对限购政策进行调整是全国多地提振楼市的主要政策工具，但基本上是局部调整，比如对非本市户籍缩短社保或个税的时限要求，或取消个别区域的限购措施。在当时，虽各大城市普遍受到住宅成交量、价下行的困扰，但采取的优化措施相对谨慎，相对之下，苏州和青岛的做法较为“大胆”，相关政策很快被叫停。
也因此，在12月9日宣布对仅存的3个限购镇街暂停实施住房限购政策的佛山，取代苏州成为全面取消限购的万亿级城市。
“苏州、青岛这些城市在当时面临的形势跟现在是不一样的，因为当时对房地产还是坚持一个比较紧的政策姿态，更多地强调‘房住不炒’，强调‘不依赖房地产刺激短期经济’。全面退出限购政策本质上是激活买多套房的人，这些人很明显就是（为了）投资。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
李宇嘉进一步指出，佛山在12月全面取消限购之时，政策基调和数月前相比已然不同，“当房地产下行已经累及社会稳定、经济增长、地方财政、金融风险的时候，投资需求（也）已经全面退出了，这个时候就需要恢复房地产对上述几个方面的贡献，所以就有了佛山这样的举措。（而且）佛山相对于苏州、青岛，在城市知名度和城市能级方面还是要差一些，它放开（限购）造成的影响要比其它两个城市小一些”。
实际上，今年11月以来，政策在多方面频频加大对房地产的支持力度。12月19日，据新华社，中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读时，表示“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策”，并称“这些消费潜力要予以释放”。基于这样的背景，李宇嘉认为未来会有越来越多的热点城市退出限制性政策。
就近期全面取消限购的佛山而言，林思思告诉时代财经，公司位于解限范围的几家门店同事都反映最近客户咨询量、看房量都有提升。在此前多月没有成交的同事这个月还成交了2套二手房。
林思思指出，新政的效果在二手房方面展现得比较明显，“有部分业主，在政策出来之后说要涨价，也有之前想降价的现在说价格先不降了”。
不过，对于新政的效果能够持续多久，林思思心中存在较大的疑问，“目前客户还是佛山的居多，我自己这边有几个广州客户也在关注政策，只是稍微了解一下，一方面是因为投资属性比较多，另一方面解除限购的3个区域房价相对高一点，他们还是（主要）关注之前看过的一些区域”，而且目前购房者的观望心态仍然占上风，“大部分（客户）都是这么想的，他们感觉现在市场好像无底洞，房价一直在下降，想着再等等”。
王隽武与林思思有着相似的感受，他不再寄希望于东莞全面取消限购刺激楼市，“政策越收紧，购房者就越紧张，如果放松，他们就觉得还会跌还会再放松”，王隽武把希望放在了防疫政策调整之后实体企业的恢复上，这样更多的东莞“小老板”将有钱买房。
王隽武告诉时代财经，在过往，除了深圳客，东莞当地的小老板也是他的主要客户，深圳客撤退之后，东莞小老板的购买力虽减弱但犹在，他今年成交的三套房中总价最高的一套便是小老板买下的。
“东莞工厂做外贸的非常多，很多生意都是会回来的，特别是外贸。他好，我也好，大家好”，王隽武说道。
本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：陈泽旋，编辑：张常旺