作 者丨李愿,唐婧,家俊辉编 辑丨包芳鸣,马春园,江佩佩
图 源丨视觉中国
稳地产政策落地！
据21世纪经济报道记者统计，国有六大行近两日密集出手，与多家房企签订合作协议，达成的意向性融资总额已超过万亿元。
金融支持房地产稳定！国有大行纷纷出手
11月22日召开的国务院常务会议提出，要落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。
同日，央行、银保监会正式公开此前内部发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》），《通知》共16条，称要保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
图/央行网站截图
多家国有大行与优质房企签约
21世纪经济报道记者注意到，近两日及未来，包括工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行多家大行纷纷或即将与房地产企业签署全面战略合作系列，围绕开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等给予一揽子金融服务。
业内人士预计，后续其他全国性银行或陆续跟进支持房企发展，积极落实政策要求。
11月21日，在人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上，人民银行党委委员、副行长潘功胜表示，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。
11月24日，中国工商银行与中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口、深圳华侨城、万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业和金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。
11月23日，中国银行、交通银行、农业银行等多家国有大行与多家房企签署了战略合作协议，其中万科获得中国银行、交通银行合计2000亿元意向授信额度，美的置业获得交通银行200亿元意向授信额度，中海、华润、万科、龙湖、金地等5家房企还与农业银行举行了银企战略合作协议签约仪式。
房地产融资“三支箭”齐发
考虑到民营房企是提振市场信心的关键，本轮政策组合拳也是从信贷、债券、股权三个融资渠道着手，俗称“三支箭”。
早在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。
房地产融资除了在上述信贷融资方面有利好，在债券融资方面，“第二支箭”（民企债券融资支持工具）也在陆续扩容。
据交易商协会消息，11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。
截至当日，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。
股权融资方面，一向敏感的涉房企业A股融资也出现了积极信号。
11月21日，证监会主席易会满在2022年金融街论坛上表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
招联金融首席研究员董希淼对21世纪经济报道记者表示，贷款、债券、股权这“三支箭”将呈现出相互促进的作用。“前两支箭”的稳步推进与显著成效将为“第三支箭”快速落地的推进器，而“三支箭”的支持力度有所递进，与前两支箭形成互补，有助于市场信心的快速恢复。当前金融监管层对于涉房业务的占比的规定依然略低，仅允许少量涉房业务的企业在境内首次公开募股（IPO），未来涉房业务占比能否有所提升是该政策显效的关键。
5年期LPR年内有望调降
东方金诚首席宏观分析师王青对21世纪经济报道记者表示，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。“我们判断，尽管11月5年期LPR报价按兵不动，但年底前仍有下调空间。这是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点。若各项政策调整到位，明年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头，即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。”
“当务之急是通过适时降准及降低政策利率来降低银行资金成本，引导LPR特别是5年期以上LPR继续下降，从需求端着手，促进房地产市场平稳健康发展。”招联金融首席研究员董希淼向记者指出。
他分析，从10月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素。11月21日，央行行长易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。如果12月LPR能下降5-10个基点，将在岁末年初之际起到较为积极的作用，更有力地提振居民住房消费需求。
招联金融首席研究员董希淼提到，较多的住房贷款以1月1日作为重定价日，如果12月LPR下降，还有助于降低存量房贷利率，降低更多居民的住房消费负担。同时，5年期以上LPR下降也有助于降低企业中长期贷款成本，助力基础设施和重大项目建设。
另外，多位行业人士向记者指出，需求端除了要政策让利降低购房成本，还要提振老百姓对未来收入和工作前景的积极预期，这是提高居民入市意愿的一大关键。
央行广州分行：前10月广东房地产贷款增加1039亿元
11月24日，央行广州分行举行季度发布会，发布并解读今年三季度以来广东金融数据和工作成效。
数据显示，今年前10月，广东社会融资规模增量为3.16万亿元，占全国增量的11.0%。截至10月末，广东本外币贷款余额24.25万亿元，同比增长11.1%，增速比全国快0.6个百分点，比年初增加2.02万亿元，占全国增量的10.9%。存款余额31.42万亿元，同比增长9.7%，比年初增加2.10万亿元，占全国增量的9.4%。
“总体来看，广东贷款和社会融资规模保持较快增长，增速高于全国，同时也高于同期广东经济名义增速，占全国增量比重高于广东经济占全国份额。”央行广州分行调查统计处处长汪义荣表示，这表明广东金融系统对实体经济的资金支持力度稳固、合理充裕。
今年以来，为了稳住经济大盘和促进高质量发展，人民银行进一步加大了结构性货币政策工具的运用力度，创新推出了碳减排支持工具和政策性开发性金融工具，以及支持煤炭清洁高效利用、科技创新、普惠养老、交通物流、设备更新改造等系列专项再贷款。
汪义荣表示，这些政策实施效果较为显著，推动广东相关行业领域贷款实现较快增长。其中，制造业贷款继续保持良好势头。10月末，广东制造业单位贷款余额达2.49万亿元，同比增长21.4%，增速比上年同期提高6.1个百分点；比年初增加4446亿元，同比多增1671亿元。其中，制造业中长期贷款增加3426亿元，占制造业贷款增量的75.1%，余额同比增速达60.6%。
基础设施行业贷款增速企稳回升。基础设施行业单位贷款余额达5.25万亿元，同比增长13.8%，增速连续两个月回升。
科技创新和绿色发展领域贷款持续快速增长。全省高新技术企业、科技型中小企业、“专精特新”小巨人企业贷款余额分别达17140亿元、2601亿元和1312亿元，同比分别增长20.2%、25.4%和35.9%。三季度末，全省绿色贷款余额达2.08万亿元，同比增长55.9%。
普惠小微和乡村振兴金融服务水平持续提升。普惠小微贷款余额达3.36万亿元，同比增长26.3%；贷款户数达295万户，同比增长18.9%。涉农贷款余额达2.06万亿元，同比增长15.3%，其中，农业贷款同比增长10.2%，农村贷款同比增长14.6%，农户贷款同比增长18.4%。
房地产合理融资需求得到有效满足。前10月全省房地产贷款增加1039亿元，其中，房地产开发贷款增加758亿元，个人住房贷款增加595亿元。
与此同时，在稳健货币政策和贷款市场报价利率（LPR）改革的共同作用下，金融机构对实体经济贷款利率继续下降，处于有统计以来低位。
数据显示，10月份，广东商业银行新发放企业贷款加权平均利率为3.66%，同比下降0.92个百分点，其中，新发放小微企业贷款加权平均利率为4.21%，同比下降0.65个百分点。新发放个人住房贷款加权平均利率4.27%，同比下降1.39个百分点。
王义荣表示，接下来央行广州分行将继续坚持稳字当头、稳中求进，扎实落实稳经济一揽子政策和接续措施，加大稳健货币政策实施力度，增强信贷总量增长的稳定性，巩固和拓展经济回稳向上态势，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。
为房地产行业“输血”！工行6550亿，邮储2800亿……六大行均已出手，开发商们能否脱困？
金融机构正在加快对优质房企的授信动作，六大国有行均已“出手”。11月24日，中国工商银行发布消息称，与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。
24日，中国邮政储蓄银行分别与万科集团、龙湖集团、绿城集团、碧桂园集团、美的置业签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元。
同日，建设银行邀请88家房地产和住房租赁企业，召开了房地产市场形势展望暨住房租赁基金交流会，并与8家房企签署了合作协议。
此前的11月23日，中国交通银行、中国银行和中国农业银行，分别与万科集团、美地置业、中海发展、华润置地、龙湖集团、金地集团等房企签订合作协议。
中国银行间市场交易商协会（以下简称交易商协会）官网也在11月23日披露，中债信用增进投资股份公司（以下简称中债增进公司）在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。
据《每日经济新闻》记者不完全统计，仅11月23-24日两天时间，房企获得来自金融机构的授信及发债额度已近万亿元。
“房企融资市场回暖，但范围仅局限于优质民营企业，可以从侧面反映出‘金融16条’发布后，市场已经在发生变化。”同策研究院资深分析师肖云祥11月24日在接受记者微信采访时表示，随着标志性事件的发生，未来面向民营房企的融资窗口将慢慢打开，房企流动性有获得缓解的预期。
图片来源：摄图网_501535931
银行信贷支持房企力度加大
11月24日，中国邮政储蓄银行与碧桂园签约建立长期战略合作关系，将为碧桂园提供不超过500亿元意向性授信额度，授信范围包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、按揭业务、保函、保理、债券投资以及其它形式的资金融通等；以及为购买甲方及其控股、关联项目公司开发的房地产项目房屋的业主提供按揭贷款授信。
当日，碧桂园还与中国工商银行、中国银行签约。市场消息称，三家国有大行给予碧桂园总授信额度将超千亿元。
11月24日，中国工商银行还与万科集团、金地集团、绿城中国、碧桂园、龙湖集团、美的置业、金辉集团等其余12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额合计达6550亿元。
根据合作协议，工商银行将充分发挥资金、渠道、服务等方面优势，围绕房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务领域，与相关房企集团开展全方位合作，满足企业合理融资需求。
银企各方均表示，将以本次签约为契机，共同携手贯彻好党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
“12家房企均是经营稳健的头部优质房企，对这些房企贷款支持，能够有效增强企业的流动性。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水11月24日通过微信向记者表示，这也是工行在持续落实近期金融支持房企融资政策精神，满足企业合理融资需求。
此前的11月23日，中国交通银行分别给予万科集团和美地置业1000亿元和200亿元的意向性综合授信额度；中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元或等值外币的意向性授信额度。
同日，中国农业银行发布消息称，与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，银企各方将利用各自行业优势，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。
来源：中国农业银行官微
受此影响，碧桂园、龙湖、美的置业等多只地产股11月24日迎来上涨。其中，碧桂园股价上涨20.43%，碧桂园多只债券均触发盘中临时停牌，“20碧地03”涨超32%。美的置业股价上涨16.98%，龙湖集团上涨12.21%，万科A上涨3.42%。
“近期全国各主要商业银行密集对重点房企进行授信，充分体现了商业银行积极落实‘金融16条’政策的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进通过微信向记者分析指出，这些银行均为国内大银行，在当前稳楼市方面承担了非常大的责任，是后续房地产金融市场的重要供给端。“此类融资工作更多是采取融资授信、签署战略协议的方式进行，对房企开发端、销售端、经营端等都会产生非常好的资金补给，将进一步改善房企资金状况。”
“第二支箭”支持范围扩大
房企银行信贷端的融资不断迎来好消息的同时，“第二支箭”也在加速推进、房企发债规模大幅增加。
11月23日，交易商协会官网信息显示，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，共47亿元。
交易商协会表示，本次对龙湖集团等3家民营房企出具信用增进函，是“第二支箭”延期并扩容政策实施后首批信用增进业务，标志着政策框架下增信项目的快速扎实落地。
来源：中国银行间市场交易商协会官微
事实上，11月8日交易商协会就在官网发文称，在央行的支持和指导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。时间过去仅半个月，已有龙湖集团、美的置业、新城控股等三家民营房企就先后向交易商协会申请了200亿元、150亿元、150亿元储架式注册发行工作。
11月22日，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送；同时，金地集团也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。
截至目前，交易商协会已受理包括龙湖、美的置业、新城、万科、金地等房企的储架式发债申请，合计930亿元。与此同时，中债增已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。
对此，刘水表示，“第二支箭”首批三家企业获得中债增信用增进函，将激励其他民营房企积极申请增信发债融资，缓解流动性紧张局面。同时，将引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复。
而近期“第二支箭”支持民营房企范围及发债规模均在明显持续扩大，“未来‘第二支箭’支持发债融资将成为民营房企融资的一种常态化方式。此外，这将在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，防止房企债务违约继续扩大，促进改善市场预期。”刘水续称。
不过需要指出的是，无论是中债增信还是“第二支箭”，流动性支持政策都需要第三方担保或者是抵押物，这使得惠及企业范围有限，受益的房企也多为优质民企，而这些企业原本就是今年民营房企发债的主力军。
据克而瑞对100家典型房企的融资监测显示，民营房企融资规模的占比从2021年8月首次跌破50%之后持续下跌，至今年10月时仅占10%。2022年前10月，民营房企累计融资总额2291亿元，同比减少68%，其中债券发行规模同比减少58%。
剔除因交换要约而发行债券的企业后，前10月发行新债券的民营房企仅11家，合计约552亿元，其中排名靠前的是万科、龙湖、碧桂园、滨江、美的置业、旭辉以及新城控股，但这些企业目前也是被中债增进公司首先认可的企业。
克而瑞指出，随着利好政策的落地，优质房企可能将率先得到资金支持稳定发展，而绝大多数民营房企还要等待政策效果的传导，“即使有融资政策的支持也可能较难得到资本市场的认可。”
“从目前覆盖的企业看，主要还是一些优质的、经营较为稳健的企业。”严跃进表示，预计在11月下旬和12月份，其他一些房企也将获得更大的支持，尤其是销售排行在TOP20-70的房企，更会积极和此类机构合作，以进一步改善流动性的问题。