这两天，央行和银保监会的一则文件，让市场炸开了锅，6个大项，16条小项，各种金融政策，支持力度也算是空前的，坊间称其为“史诗级救市”：

1. “稳”：开发贷、个人贷、建筑企业信贷、债券融资、信托等资管产品融资要平稳；

2. 保交楼：支持政策性银行保交楼专项借款；

3. 处置风险：加快资产处置，优质房企可兼并受困房企项目，有金融支持，进入重整的项目，可以支持复工复产；

4. 个人保障：个贷可协商延期展期，已经调整还款安排的，重新报送征信；

5. 阶段性金融管理政策调整：延长房贷集中度管理过渡期，优化房地产并购融资政策；

6. 对租赁的金融支持：自持型物业的信贷支持、租赁项目部纳入房贷集中度管理、租赁市场融资渠道多元化。

16条直击目前房地产的要害——“缺钱”，而且是全产业链上的输血。

对于房企来讲，终于得到了梦寐以求的金融支持与帮扶，尤其是民企，终于被重视了，“坚持两个毫不动摇，对国有和民营等各类房企一视同仁”，民企的地位再一次做了重点强调，在融资便利上，民企可以得到相同的待遇了，而此前，民企在融资上，确实弱势。



对于地产为主业的企业是利好，对于因项目暴雷而导致危机的企业来讲，也可以得到续命式的金融支持，无论是项目还是公司，仿佛都听到了钱落地的声音，起码，活下去是有希望了。

而在房企之外，建筑企业的融资需求也被关注到了，个人贷款的展期，又有了依据，而银行等金融机构也可以大胆帮扶，少了后顾之忧。

如果说此前多年的去杠杆是在政策的调整中化解了一场金融危机，这一次的主要目的，就是要让房地产软着陆，还是要化解风险。



就在文件被透露出来的一天后，央行、银保监会、和住建部又联合下了一则通知，大家又立刻不淡定了。

通知的大意是，房企可以向银行申请出具保函，用保函来置换预售监管账户的资金，而预售资金优先用来进行项目工程建设、偿还项目到期债务等。



这相当于把刚要管起来的预售资金再次松开一个口子来，对于旭辉这样的房企来讲，是一个好消息，毕竟，旭辉300多亿的现金，大部分都在监管账户里面，拿钱还债，还能避免暴雷。

但是到了个人头上，疑虑就来了。

今年1月份，三部门才把银行监管的预售资金转为行政监管，监管额度确定为能够保证项目交付的资金额，超出的部分房企提取。

现在，超出监管额度的预售资金可以提取之外，还可以用一张保函就可以换监管资金中的30%的额度，而且预售资金还可以用来偿债。

那么问题来了，在填补了债务的窟窿后，项目的工程建设还能持续保证吗？会出现新的烂尾楼吗？由此产生的烂尾楼，能够得到新的融资吗？

群众灵魂发问，目前来看，还无解，如果想要把控，还是得靠强监管，但房企的下限并不高，在政策上揩油的水平那是炉火纯青，尤其是在和地方上绑定以后，为所欲为的真不少。

口子一旦开了，就不好收紧，吃过亏上过当的，无论是地方还是银行，都得长点心。



不过，房企们可委屈着呢，尤其是现在日子不好过的房企。

虽然16条就像及时雨一样，名义上解了他们的燃眉之急，但是能不能落实，还尚属未知，如果把救市的效果，全部押到银行身上，那效果可能就要大打折扣了。

“一视同仁”的说法，确实是利好，但是，对于银行来讲，并不好落实。

一直以来，银行最爱的就是“晴天送伞、下雨收伞”，在融资需求上，更是旱的旱死涝的涝死，毕竟，从风险因素的考量上来看，央企国企以及未出险公司，更有能力保证自己的还款能力。

银行要的是利润，能赚钱还能降低坏账率的，肯定优先。为啥喊了这么多年的扶持中小微企业，银行在这方面的比例仍然很小，不赚钱还要承担产生坏账的责任，动力自然就不足，对于现在处于风险中的房企来讲，依然适用。

不是有免责条款吗？

16条里面确实有俩免死金牌：

1. “对新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”；

2. “不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的，.........合理延长其过渡期”。

第一条，明确予以免责的对象是“保交楼”的政策性银行，对于商业银行来讲，不适用。

第二条是2021年的1月1日实行的银行的“两道红线”，也就是房地产贷款、个人住房贷款分别占银行全部贷款的比例，这是银行控制房贷增速的主要手段，对于控制风险来讲，也是意义重大。

超限2个点内的，2年过渡期，超过2个点的，4年，可以延长，但不是不考核，空间逐渐见顶的形势下，哪家银行敢发“好人卡”，哪家房企能获得好人卡，还真不好说，毕竟此前监管层试点发债，也就选出了5家民企而已。

变化可能是，以前去借钱被银行直接拒绝，而现在是委婉拒绝。



但是归结到个人层面来讲，终归还是大家没信心，而信心修复又是一个漫长的过程。

大家为什么不买房？因为预期变了。

一方面是财富的预期。

过去的30年里面，有一半的时间里面都在践行房地产造富的神话，无论是卖房子还是买房子，构成的财富格局里面，房子是核心资产，只涨不跌。

但是，现在房子已经开始像股市一样，成为风险投资，开始符合财富的二八法则，只有少数人能够赚钱，大多数人可能在这场财富游戏里面，以亏本收场，接盘与被接盘，成为市场的主旋律。

而另一方面，则是风险的预期。

现在买房的普通人，首要需要考虑的，就是个人中短期内的抗风险能力，比如持续就业的能力，就业意味着有收入，而收入决定还款能力，一旦收入中断，那么意味着继续给银行打工的机会都没有，看看拍卖平台上挂着的法拍房就知道。

个贷延期？“没有收到通知啊”。

而没有收入的时候，就需要储蓄来顶上了，这个时候，储蓄数额决定了在房贷+生活的压力下，可以持续生活多久。

而素来买房“买涨不买跌”，而长期风险就在于，房价回弹预期就更弱了一些。

统计局公布了最新的70城房价数据，10月份的房价环比下跌的城市数量继续扩大，新房价格下跌城市58个，二手房下跌的城市62个，而刚刚进入下半年的7月份，这个数字分别是40和51。

而近一年以来，二手房下跌城市最少的月份是今年的3月份，但是也有45个城市下跌，比例上来看，64%也是大半数了。



买了后涨的就算是“掏上了”，而买了跌的，算是意料之中。当然，如果是风险投资品的话，这个情势下，不买就算是赚了。

至于救市的现实效果，只能边走边看了。