这两天,央行和银保监会的一则文件,让市场炸开了锅,6个大项,16条小项,各种金融政策,支持力度也算是空前的,坊间称其为“史诗级救市”:

1. “稳”:开发贷、个人贷、建筑企业信贷、债券融资、信托等资管产品融资要平稳;

2. 保交楼:支持政策性银行保交楼专项借款;

3. 处置风险:加快资产处置,优质房企可兼并受困房企项目,有金融支持,进入重整的项目,可以支持复工复产;

4. 个人保障:个贷可协商延期展期,已经调整还款安排的,重新报送征信;

5. 阶段性金融管理政策调整:延长房贷集中度管理过渡期,优化房地产并购融资政策;

6. 对租赁的金融支持:自持型物业的信贷支持、租赁项目部纳入房贷集中度管理、租赁市场融资渠道多元化。

16条直击目前房地产的要害——“缺钱”,而且是全产业链上的输血。

对于房企来讲,终于得到了梦寐以求的金融支持与帮扶,尤其是民企,终于被重视了,“坚持两个毫不动摇,对国有和民营等各类房企一视同仁”,民企的地位再一次做了重点强调,在融资便利上,民企可以得到相同的待遇了,而此前,民企在融资上,确实弱势。



对于地产为主业的企业是利好,对于因项目暴雷而导致危机的企业来讲,也可以得到续命式的金融支持,无论是项目还是公司,仿佛都听到了钱落地的声音,起码,活下去是有希望了。

而在房企之外,建筑企业的融资需求也被关注到了,个人贷款的展期,又有了依据,而银行等金融机构也可以大胆帮扶,少了后顾之忧。

如果说此前多年的去杠杆是在政策的调整中化解了一场金融危机,这一次的主要目的,就是要让房地产软着陆,还是要化解风险。



就在文件被透露出来的一天后,央行、银保监会、和住建部又联合下了一则通知,大家又立刻不淡定了。

通知的大意是,房企可以向银行申请出具保函,用保函来置换预售监管账户的资金,而预售资金优先用来进行项目工程建设、偿还项目到期债务等。



这相当于把刚要管起来的预售资金再次松开一个口子来,对于旭辉这样的房企来讲,是一个好消息,毕竟,旭辉300多亿的现金,大部分都在监管账户里面,拿钱还债,还能避免暴雷。

但是到了个人头上,疑虑就来了。

今年1月份,三部门才把银行监管的预售资金转为行政监管,监管额度确定为能够保证项目交付的资金额,超出的部分房企提取。

现在,超出监管额度的预售资金可以提取之外,还可以用一张保函就可以换监管资金中的30%的额度,而且预售资金还可以用来偿债。

那么问题来了,在填补了债务的窟窿后,项目的工程建设还能持续保证吗?会出现新的烂尾楼吗?由此产生的烂尾楼,能够得到新的融资吗?

群众灵魂发问,目前来看,还无解,如果想要把控,还是得靠强监管,但房企的下限并不高,在政策上揩油的水平那是炉火纯青,尤其是在和地方上绑定以后,为所欲为的真不少。

口子一旦开了,就不好收紧,吃过亏上过当的,无论是地方还是银行,都得长点心。



不过,房企们可委屈着呢,尤其是现在日子不好过的房企。

虽然16条就像及时雨一样,名义上解了他们的燃眉之急,但是能不能落实,还尚属未知,如果把救市的效果,全部押到银行身上,那效果可能就要大打折扣了。

“一视同仁”的说法,确实是利好,但是,对于银行来讲,并不好落实。

一直以来,银行最爱的就是“晴天送伞、下雨收伞”,在融资需求上,更是旱的旱死涝的涝死,毕竟,从风险因素的考量上来看,央企国企以及未出险公司,更有能力保证自己的还款能力。

银行要的是利润,能赚钱还能降低坏账率的,肯定优先。为啥喊了这么多年的扶持中小微企业,银行在这方面的比例仍然很小,不赚钱还要承担产生坏账的责任,动力自然就不足,对于现在处于风险中的房企来讲,依然适用。

不是有免责条款吗?

16条里面确实有俩免死金牌:

1. “对新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责”;

2. “不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的,.........合理延长其过渡期”。

第一条,明确予以免责的对象是“保交楼”的政策性银行,对于商业银行来讲,不适用。

第二条是2021年的1月1日实行的银行的“两道红线”,也就是房地产贷款、个人住房贷款分别占银行全部贷款的比例,这是银行控制房贷增速的主要手段,对于控制风险来讲,也是意义重大。

超限2个点内的,2年过渡期,超过2个点的,4年,可以延长,但不是不考核,空间逐渐见顶的形势下,哪家银行敢发“好人卡”,哪家房企能获得好人卡,还真不好说,毕竟此前监管层试点发债,也就选出了5家民企而已。

变化可能是,以前去借钱被银行直接拒绝,而现在是委婉拒绝。



但是归结到个人层面来讲,终归还是大家没信心,而信心修复又是一个漫长的过程。

大家为什么不买房?因为预期变了。

一方面是财富的预期。

过去的30年里面,有一半的时间里面都在践行房地产造富的神话,无论是卖房子还是买房子,构成的财富格局里面,房子是核心资产,只涨不跌。

但是,现在房子已经开始像股市一样,成为风险投资,开始符合财富的二八法则,只有少数人能够赚钱,大多数人可能在这场财富游戏里面,以亏本收场,接盘与被接盘,成为市场的主旋律。

而另一方面,则是风险的预期。

现在买房的普通人,首要需要考虑的,就是个人中短期内的抗风险能力,比如持续就业的能力,就业意味着有收入,而收入决定还款能力,一旦收入中断,那么意味着继续给银行打工的机会都没有,看看拍卖平台上挂着的法拍房就知道。

个贷延期?“没有收到通知啊”。

而没有收入的时候,就需要储蓄来顶上了,这个时候,储蓄数额决定了在房贷+生活的压力下,可以持续生活多久。

而素来买房“买涨不买跌”,而长期风险就在于,房价回弹预期就更弱了一些。

统计局公布了最新的70城房价数据,10月份的房价环比下跌的城市数量继续扩大,新房价格下跌城市58个,二手房下跌的城市62个,而刚刚进入下半年的7月份,这个数字分别是40和51。

而近一年以来,二手房下跌城市最少的月份是今年的3月份,但是也有45个城市下跌,比例上来看,64%也是大半数了。



买了后涨的就算是“掏上了”,而买了跌的,算是意料之中。当然,如果是风险投资品的话,这个情势下,不买就算是赚了。

至于救市的现实效果,只能边走边看了。