足足16条金融政策，如同一碗十全大补汤，送到了躺在ICU的房地产床边。
央妈亲自端药，谁看了不说一句：世上还是妈妈好！
毫不夸张地说，这是一场史诗级的救市行动！
力度之巨大，范围之广泛，打击之精准，即便对比2008年、2016年，也是有过之无不及。
因而也必然，将对楼市产生深刻影响。
首先，房企融资的“任督二脉”，终于被打通了。
“金融16条”，有一半是来给房企输血的。
第一条，即申明“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。
在此之前，民营房企融资很不受待见。
据华泰证券统计，今年上半年，全部房企境内债总发行规模中，国央企背景房企占比高达93%。
即便是龙湖、旭辉、碧桂园这些，入选“白名单”的龙头优质民企，也仅能获得少量发债支持，显然是杯水车薪。
一视同仁，意味着大量在生死线上挣扎的民营房企，终于等来了救命钱！
今天，地产板块已经提前开起了香槟。民营房企股价齐齐上演《冲上云霄》，全线飘红——
旭辉涨9%，新城涨10%，龙湖涨16%，美的涨18%，碧桂园涨45%……
另一个重要信号是：信托资金，破天荒地可以支持房企融资了。
这个松绑力度，我真的是惊了！
2017年，监管部门发布《关于规范银信类业务的通知》，收紧了房地产信托的口子。
在那以后，信托公司出钱给开发商买地，是会被罚款通报的。
“解除封印”之后，意味着又多了一条给房企输血的途径。
不仅如此，压在房企身上的债务大山，也出现了松动。
文件明确，未来半年内到期的存量贷款及债务，可以允许超出原规定多展期一年。
一年后市场能恢复到几成，我们还不得而知。但至少可以确定的是：一定比今年好。
毕竟，钱是借来的，迟早是要还的。购买力不恢复，楼市顶多不用插管，但依旧出不了ICU。
央妈前两天公布10月数据，看得人哭笑不得——
好消息是，住户存款终于减少了。
10月份人民币存款减少1844亿元，其中住户存款减少5103亿元。
坏消息是，钱并没有拿去买房子。
以个人房贷为主的住户中长期贷款，仅仅增加了332亿元，仍在历史低位徘徊。
图片来源：说财猫萦绕在购房者心头的两片阴云，还未散去。
口罩问题，让人们对收入预期难言乐观。
说白了，是对加杠杆负债的恐惧，特别是房子这种动辄上百万的“吞金兽”。
我相信，很多没买房但打算买房的人，心里至少考虑过这样一个问题：
万一我失业了，房子是不是只能被法拍？
同样是资金周转困难，开发商可以债务展期，普通购房者为何不可？
为了稳住这部分购买力，“金融16条”送上了两颗“定心丸”——
第一，因YQ失去收入来源的，可以延期还本付息。第二，房贷已经延期的，不给你上征信黑名单
如此，相当于解除了一部分后顾之忧。
“放心吧，可以买。”
LW问题，也造成了对楼市预期持续悲观。
像中原省会，明明是人口净流入，经济数据也很出色，一提到买房，总让人想到“LW之都”的坏名声，还怎么卖房子？
保交楼，需要更强力的政策保障，更多资金支持。
好消息是，“金融16条”透露，支持开发性政策性银行提供专项借款，用于保交楼。
不仅如此，银行还拿到了珍贵的“免责条款”：如已尽职，可予免责。不必担心坏账风险，也就能放心大胆借钱出去。
还有一点很重要：建筑企业有望获得融资支持。
毕竟，开发商负责拿地卖房，建筑企业才是盖房子的。
然而，受开发商爆雷影响，很多“建筑铁军”也倒下了。其中就包括建造了世界第一高楼迪拜塔的南通六建。
救活建筑企业，让施工队拿到钱，房子才有人盖，才有人愿意买。
史诗级的“金融16条”，注定将被铭记。
以它牵头，2022年终极救市大幕，终于被缓缓拉开。
就在刚刚，三部门联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。
房企融资的水龙头，又拧松了一圈。
不猜也知道，更低利率，更低首付，更大折扣，都在路上了。
标杆城市，已经动起来了。
全国限购最严的北京，北京限购最严的通州，悄悄出现一丝裂缝。
台湖、马驹桥两地商品住房，不再实施“双限”政策：京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。
当天晚上，一刚需盘卖掉了79套房。
需求仍在，只等机会敞开。
一直没有大动作救市的杭州，罕见松绑“认房又认贷”，二套房首付降至四成。
此举能够释放出多少改善需求，我们且拭目以待。
更重要的是，杭州用行动告诉我们：强二线城市，政策底快要到了。
曾经的房价涨幅第一城——东莞，刚刚发布“不限跌令”：新盘拿证满180天后可以降价，而且不限制降价幅度。
这意味着，“不良资产”彻底失去了托底“安全垫”。
今后，下跌只会来得更凶猛。
政策底之后，市场底会远吗？
市场底到了，反弹还会远吗？
只可惜，很多人还没意识到，并非所有房企都能接到水，正如大多数房子，都会回归居住属性，失去投资价值。
这也是本轮救市和2008、2016的最大不同。
2008年，房地产正值“黄金时代”，城镇化飞速发展，住房需求与日俱增。
2016年，房地产尚处“白银时代”，旧改还能拆出天量资金和天量需求。
今时今日，房地产早已步入黑铁时代。摆在我们面前的，是趋近饱和的住房需求，以及将要步入负增长阶段的人口。
更重要的是，这一切，都是不可逆的。
楼市逻辑，已经彻底变了。
顺之者躺赚，逆之者韭菜。不可不慎。
相关报道：地产股史诗级反弹！房地产“金融16条”出台提振行业
地产股掀起久违的涨停潮。
11月14日，A股、港股地产股领涨。截至当天收盘，同花顺房地产开发指数涨1.54%，77只成分股、25只飘红。其中，A股中粤泰股份（600393.SH）、新华联(000620.SZ)等6股涨停。港股内房板块强势大涨，碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）一度涨超50%，德信中国（02019.HK）收盘大涨 110.91%。
△图源：同花顺消息面上，房地产“金融16条”提振市场信心。
11月11日，央行和银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“《通知》”）。《通知》包含16项具体举措，被称为“金融16条”，政策内容涉及房企融资、保交楼、受困企业风险处置和金融政策等。
《通知》是今年以来，央行首次联合银保监会印发房地产融资文件，涉及范围广、力度空前。
时代周报记者对比发现，《通知》主要有3项重点新增内容。
其中，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，相当于给开发商加上“缓冲带”，给予更宽松的债务偿还期。其次，今年以来，以房地产、城投企业为主要投向的融资类信托计划发行持续收紧。《通知》鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，意味着房地产信托的“紧箍咒”有所松动。
执行方面，《通知》指出：“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。”
一名商业银行高管对时代周报记者表示，此举相当于为机构铺上安全垫，意义重大。自房地产企业密集出险后，多数银行执行人员不敢将资金批给房地产项目和企业，使得房地产企业合理融资需求得不到满足。
多名房企、信托和券商从业人士均认为，《通知》对房地产企业影响重大，将对行业带来积极影响。在央行和银保监会的支持下，房地产行业的“政策底”已现。但具体影响力度，仍需看后续执行措施。
支持合理展期
2021年下半年以来，多家房企陷入流动性危机，出险房企数量增加。在融资收紧、销售乏力的背景下，多家房企出现商票逾期、债券违约。
Wind数据显示，2021年6月1日至2022年11月13日，共有244只涉房债券出现违约或展期的情况，违约日债券余额共4262亿元。上海票交所发布的《截至2022年8月31日的持续逾期名单》显示，截至8月31日，商票逾期现象的房地产项目公司数量为2801个，占房地产企业的67.6%。
偿债高峰期已至，房企仍面临较大的偿债压力。据中指研究院统计，截至今年10月31日，房企待偿余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，房企仍然面临较大的偿债压力。
债务压顶，多家房企希望获得缓冲期，以时间换空间。
《通知》指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
中指研究院发布研报称，这项措施将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企将是极大支持。预计在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解。
事实上，在《通知》出台前，富力已抢先喝到展期“头啖汤”，成为首家境内外债展期的房企。
11月10日，富力地产宣布，其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功。展期后，8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，部分房企成功展期境内债券，一方面是目前市场形势的无奈选择。另一方面，也有地方部门或机构从中协调给予支持的原因。
房地产信托破冰
房地产信托赛道进入寒冬之际，《通知》关于信托基金的定位，助力其顺利破冰。
《通知》指出，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求，做好风险防控的基础上，按市场化，法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
△图源：图虫创意一名房地产信托基金人士对时代周报记者表示，2022年，资管新规正式落地，房地产信托成为监管部门的重点监管对象，多家机构因资金违规进入房地产领域而受罚，行业进入寒冬，涉房的信托基金体量骤减。
中指研究院统计数据显示，今年前9个月，房地产企业非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。其中，信托占比16%，同比下降15.1%。
多名业内人士认为，《通知》鼓励支持信托产品支持房地产合理融资需求，可以为房地产增加融资通道，加快融资步伐。但对于房地产信托的监管仍会持续，信托对房地产项目会保持审慎态度。
克而瑞地产研究中心认为，债券、信托等多渠道支持企业合理融资需求，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境。具体而言，为财务总体健康、面临短期困难的房企债券发行提供增信支持，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求等。
免责条款推进利好落地
《通知》中的“免责条款”，为文件执行起重要作用。
《通知》指出，明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款，对于商业银行按照通知要求，自通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类：对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
“之前有不少银行‘拉清单’，对之前投入房地产项目后形成不良资产的部门和人员进行惩罚，轻则扣奖金、重则裁撤部门。在房企出险后，大家更不敢投房地产企业和项目。”一名国有商业银行深圳支行的投资经理对时代周报表示，《通知》对相关机构和人员进行免责，在执行层面有开了一个口子，但关于免责细则，预计各个银行接下来都会有具体细则，具体尺度如何还需看细则而定。
除了“免责条款”，《通知》还明确，应区分项目和集团，支持合理融资需求。
《通知》要求，对于风险识别，金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全，资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该通知是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，也体现了监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生，重点也挺突出，即保交楼、风险处置、金融消费权益，同时也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。