本文来自微信公众号：尚儒客栈（ID：CMCC-ningyu），作者：开心爹，题图来自：视觉中国
今年去一个朋友那里游玩，他在凤凰岭下租了个小院，周末可以到那里休息。后来又有一个朋友在京密引水渠畔的村子里租了农家院，将其打造为周末休闲以及暑假带娃的场所。受他们的启发，我也尝试寻觅合适的农家院。没想到，这看似有些随意的想法，一步步走下来，竟成了现实。
从线上到线下
在视频中翻看过几个农家院视频之后，算法就不断给我推送类似的信息，最开始的时候，算法给我推荐了不少外地的新建别墅，后来随着我的浏览行为做了调整，推送的主要就是北京周边的农家院了。
通过线上可以快速学习到相关知识，尤其当你表现出对某种事情的兴趣之后，海量的相关信息都涌了过来，如果学习和辨别能力足够强，就可以迅速成为这个领域的“专家“。但是要想进一步了解真相，还是要有线下的动作。
在浏览了大量视频之后，我挑了几个认为不错的候选项，照着联系电话找中介，开始线下考察。
顺义的网红风
最初看的是一个顺义的小院，离国际鲜花港不远，地处交通便利的平原村。
院子是村民将自己的宅基地交给第三代理，第三方投资进行装修改造，装修的风格有些网红范儿。租户与第三方签约，租金一年8万，但必须一次性支付20年的租金，也就是支付160万之后，获得这个小院的20年使用权。
不仅房屋做了基础装修，第三方还提供了包括全套的厨卫设施和冰箱、洗衣机、电视等家用电器。由于是全新改造的房子，所以与后来我们看的院子都不同，这里房间北向也有窗户。
屋前的空间可以种菜养花，墙外可以养些家禽，车子可以停在墙边，旁边是村里的篮球场，家门口对着一小片荷花塘。听起来一切都挺完美，除了一次性支付20年租金的付款模式。
在此前，我们学习了目前的规章制度，还咨询了相关法律人士，了解到目前政策是允许农民将自己的宅基地出租变现的，出租时间最长20年。但律师朋友提醒我，这种合约并非没有风险，尤其我了解到并不是和宅基地的拥有者直接签租赁协议，而是要与第三方签合同，于是我决定先去考察别的选项，再做最后的决定。
怀柔的民宿风
第二轮我们去看的院子，也是在视频号上刷出来的，有几个民宿想转让，地处怀柔。事先约好见面的地点，我们便驱车来到怀柔县城西面的山里。
这是同一个老板投资经营的几个不同院子，都在公路边，处于正常营业状态。不同小院的风格不尽一致，但房屋的规模、格局和设计主要是满足城里一两家人来度周末的需求，所以除了住宿的条件之外，还有公共的活动空间，甚至都做了可以戏水的小池子。
据介绍，这位民宿经营者前后投资了不少类似的小院，至今已三年多。一个院子在旺季的假期，一天的租金就要数千元；但来的客人需要民宿提供食宿，还有日常的维护打理等工作，院子太多顾不过来，所以想把其中一部分的剩余租期连带装修和基础设施一并转让。
这些小院证照齐全，可以买来自己住，也可以继续出租做民宿，兼顾了投资和休闲。只是价格不菲，整体转让费都是上百万，均摊到剩余的十几年租期里，年租金基本是10万甚至更高的水准。
我们想找的是一个独处的地方，不可能接受期间再有外人光顾甚至住下来。这种纯休闲的风格虽然看起来不错，但对于我们来说，实用性就差了很多，需要大规模改造才行，因此这几家民宿就淡出了我们的视野。
武清的中式风
察觉出我们的态度后，带我们看怀柔民宿的中介说，他现在主推的实际是天津武清的小院，并且展示了几个视频和图片。
从地理位置来看，这里虽然在行政区划上隶属天津，但其实离北京的市界只有十几公里，而且离高速不远，到五环约一个半小时的车程。相对于北京，天津对于农村宅基地出租的管控开放得多。根据国家相关规定，宅基地不可买卖，出租年限最长为20年，因此这里由村委会盖章担保，将村里的宅基地上进行了“豪华“装修，以模板化的方式改造中式小院，再进行商业运作。
一块翻修前的地少则280平米，多的将近500平米，在此基础上打造的颇有复古风范的中式院子，需要多少钱？中介说全套装修好的，20年的小院使用权，报价不足百万，最低甚至只要68万，并接受客户的个性化定制需求。
这种模式中主推的院子是两合院（向南的正房外加朝东的西厢房）。正房一般由3～5间独立的房间组成，一般来说，两边是带卫生间的卧室，而中间的几间房可以打通组成大客厅，外面有一个阳光走廊把几个房间连起来。厨房一般都放在西厢房。剩下的空间就可以由房主自由发挥了。
院子中间就是“私家菜地“，虽然总面积不过一两分（一分地是66平米），但完全可以区隔成菜地、花园、茶室等功能区，愿意晒太阳的搭个阳伞，想干农活的就去面朝黄土地耕作，种瓜得瓜，种豆得豆。
看了介绍和图片，我觉得相当不错，本来决定去现场看看，但是被忽起忽落的疫情吓到，没敢成行。我意识到：这也是一个需要重点考虑的因素啊。
怀柔的精致风
既然一时半会不能去天津，只好先把目光转了回来。经朋友介绍，我们认识了一个在村里专攻宅基地翻修后出租的设计师，约好时间，我们驱车到怀柔另一个村里。
见到这位设计师时，她正在工地上指挥施工，然后她把我们带到了这个小院里。
这是她刚刚改造完的小院，被一个大学老师相中了，已经签单。看到这个风格和我们当时的想法非常契合，就积极地表达了合作意向，同时也和她深入地聊了起来。
经她介绍，我才了解到：这些天来，我看的都属于“院子整装“，是目前流行的商业模式。为便于解释，我称她为“平台方”，我们这些购买者为“客户”，宅基地拥有者为“农民”。
平台方在农村寻找愿意将宅基地出租的农民，和农民签署20年的委托协议，之后平台方投资对宅基地进行改造，改造完成后采用小院整租以及一次性付款方式，实现资金回笼。
所以无论农民与平台方的协议里如何定义支付方式，平台方和客户之间都是一次性付款，而价格的核算也是按照整租到合约到期的时间，来把成本折算成年租金的。也就是说，无论营销的时候说年租金是多少，本质上都是客户向平台方全款支付所有费用。
这位设计师说他们以前是在城市里做装修的，但是现在室内装修行业卷得厉害，于是她另辟蹊径在农村做院子整装。由于这种模式周期短、回款快，加上在农村租院子的潮流逐渐兴起，因此很快吸引了很多“平台方“来投资开展这种模式。
但正如我体验过的，经过平台方租的话，模式过于单一，都是整租20年且一次性付款。一次性付20年的租金，租客的风险过大，那么能不能时间短一些，租5年或者10年呢？
设计师给我做了解释：一处房子最好的状态也就维持5～10年，10年之后房屋老旧、设计过时、甚至可能出现一些物件损坏，很难再租出去。院子整装的成本是按照20年来摊的，10年就换租客，需要重新再装一遍才可能出手；而这时候租期只剩下10年，投入产出比太差。
所以她说：现在院子整装的都是这种模式，如果你们不接受，就自己找合适的院子，与农民签署租赁协议，我们负责设计和装修，一次性收取装修费，这也是可以的。
经过一番线下的考察，在短短几天时间里，我不但看了不少美丽的农家小院，还学到了院子整装这种新型模式。感慨创新无处不在的同时，出于风险等因素的考虑，我放弃了平台方提供的院子整装，转而希望在现成的农家院中找到合适的对象。
本文来自微信公众号：尚儒客栈（ID：CMCC-ningyu），作者：开心爹