最强县级市昆山正迎来今年以来最好的楼市行情。本文来自微信公众号:界面新闻 (ID:wowjiemian),作者:王婷婷,编辑:彭飞,题图来源:视觉中国


在上海地铁11号线连接昆山的终点站花桥站外,几个身穿白衬衫、黑色西装裤的年轻人看到有乘客进出时,便会向前两步,微笑问道,“花桥,考虑买房吗?”


8月中下旬,在昆山放松对外地人的购房限制后,当地的房产销售人员在近40度高温下忙碌起来。


作为连续16年稳居全国百强县市首位的城市,昆山因紧邻上海嘉定区以及有地铁连通,这些年承接了不少来自上海的外溢购房需求,平均房价也从8000元/平米涨到2.4万元/平米以上。


但在房地产行业整体期,昆山楼市从去年下半年开始也表现低迷。


昆山某项目售楼处。摄影:王婷婷
昆山某项目售楼处。摄影:王婷婷


如今,昆山正试图激活沉寂已久的楼市。8月18日,昆山取消了外地户籍购房的社保要求,即近期销售人员口中的“凭身份证就能买房”。


近日,界面新闻实地走访昆山楼市发现,新政后新房市场确有回暖,但各区域分化、项目冷热不均现象明显。从区域来看,以花桥开发区、城东开发区板块升温最明显;具体到项目,适合刚需购房者的小户型去化最快。


上海地铁11号线终点站花桥站。摄影:王婷婷<br>
上海地铁11号线终点站花桥站。摄影:王婷婷


一、“睡城”花桥被激活


昆山在限购放开的当天,商品住宅成交套数刚破100套,但次日成交套数就达到1041套,增长十倍。


这一销售成绩,鼓舞着这个城市的每一位房产销售人士,尤其是在有着“上海后花园”之称的花桥。


虽然在昆山本地市民眼中,花桥房价居高不下的原因仅仅是离上海太近,各方面配套都跟不上,并不建议购买,“那边很多二手房都在抛售,都没人接手,妥妥的睡城。”


但绝大部分房产中介人员近期都处于兴奋状态。白天,他们在平台秒回客户咨询信息,并且负责接送客户看房,晚上则要安排后续的签约和看房计划,而且花桥目前在售的新房项目并不多。


8月20日,昆山限购放开的第一个周六,界面新闻探访花桥多个售楼中心,以象屿都城嘉园最为热闹,不到下午3点,项目来访人数已经超过200组,样板间也是人来人往。


象屿都城嘉园销售现场。摄影:王婷婷<br>
象屿都城嘉园销售现场。摄影:王婷婷


该项目主推67~104平方米的刚需小户型,均价约为2.3万元/平米 ,总价约147~260万元,毛坯交付,预计2024年3月交房。以销售人员推荐的一套位于11楼的83平方米2居室为例,首付57.47万元,贷款131万元。按30年计算,每月月供为6444元。


在月供还未计算出来时,销售人员翻看微信群消息后告诉界面新闻,该套房源一分钟前已被成交出去,话音刚落便是砸金蛋的声响。


体现该项目高热度的还有几个细节,比如现场已无空余桌椅,销售人员的嗓子逐渐沙哑,以及金蛋被砸后不再有祝贺声、鼓掌声。


“今天大半天时间已卖出去近30套。”据销售人员介绍,花桥市场在一夜之间被激活,无论是咨询客户还是带看,甚至项目来访,都是成倍增加,且90%以上的客户都是来自上海。


象屿都城嘉园之所以更受欢迎,主要还是因为占据价格优势。


象屿都城嘉园来访名单。摄影:王婷婷<br>
象屿都城嘉园来访名单。摄影:王婷婷


与都城嘉园相比,花桥板块另一新房项目香逸铂悦,单价更高,去化更慢,离地铁也更远。以一套位于13层的89平方米二居室为例,单价25301元/平米,总价226.4万元,每月月供需7800元。


不过,该项目目力可见的优势是今年年底即可交付,以及周边的教育资源,有苏州外国语学校、华东康桥国际学校,也有集善幼儿园以及嘉善小中学。


但很明显,对于绝大多数只是将花桥作为自己“上海第一站”的购房者来说,性价比才是首要考虑因素。或许正是这个原因,香逸铂悦自去年12月份开盘,项目去化缓慢,此次放开限购后回温也不及都城嘉园。


象屿联合保利操盘的明月璟辰苑则是个例外。同样是单价超过2.5万元,依然迎来不错的销售。界面新闻了解到,该项目以88~118平方米的3~4房户型为主,精装交付,计划2024年10月交付。


象屿地产的一位销售主管告诉界面新闻,截至下午5点,8月20日已成交了25套。“我们这个项目属于小型社区,只有1300多户,现在房源所剩不多,这一期推出的410套只有几十套了。”


一边竭尽全力销售,另一边释放涨价风声。上述销售主管表示,表面看单价确实不低,但是抛出掉装修费,以及可以破格赠送一个价值10万元的车位,折算下来该房源单价22400元,“到下一期开盘,已经确定这个项目会涨到2.8万/平米左右。”


“花桥还是可以,昆山楼市很大一部分是靠花桥来支撑的。”现场一名购房者感叹道。


二、十年城西,十年城东


在昆山还有种说法是,前十年看城西,后十年看城东


“城西房价从2013年的8000~9000元涨到现在5万元/平方米,而现在已无地可拍,再往前只能走乡镇方向,到天花板了,接下来是属于城东开发区的时代。”负责昆山城东区域的中介人员刘文说道。


界面新闻实地走访了解到,城西区域内因新房供应长期稀缺,每有新盘推出便能实现售罄,无法满足昆山人“居住向西”的置业需求。


比如今年唯一新盘合颂兰亭花园项目,入市以来4次加推都卖完,销售金额超30亿元。


城中区域亦是如此。位于该板块的鹿鸣锦苑(鹿鸣府)项目由中建七局旗下子公司开发,销售均价32500元/平方米。中介人士表示,鹿鸣锦苑项目看房不仅要100万验资,还需要“茶水费”。


8月19日,该项目推出270套房源,开盘便售罄,实现销售金额超13亿元。


城东则有三个新房项目在售,保利正荣棠悦花园、中建春景雅苑和东望璟园。19日下午,棠悦花园项目售楼处开始热闹起来,但看房者停留时间普遍较短。现场一位销售人员告诉界面新闻,该项目小户型(100平方以内)刚需房源已售完,仅剩下几套户型较差的房源。


据其介绍,棠悦花园目前销售单价为22600元/平方米,2024年精装交付。项目500米处有首创奥特莱斯,附近还有即将投入运营的东部医疗中心,步行约5分钟可到达开发区体育公园,因此自开盘就热度未减。


城东区域热度最高的属中建春景雅苑项目,新政次日就成交了20余套。项目定位改善群体,户型以143~168平方米为主,销售单价22000元/平方米。


虽然地理位置优势不明显,但项目性价比较高,靠近中环,自持约2.9万方商业体,两公里内有世茂广场、首创奥特莱斯以及在建的S1号线金融街站。


该项目在今年2月首开,半年时间内备案323套,前4个月消化掉180套,自7月中旬开始楼市热度渐恢复,近一个月时间去化150套左右。


随着购房热情增涨,项目首付要求也由前期的两个月结清变为现在的七日内缴齐。


而作为城东唯一一个现房项目(毛坯交付),建滔菁庭冷清得多。该项目只有两栋在售,从去年底开盘至今,去化接近50%。中介人员给出的解释是“疫情影响”,但根本原因其实是这里已位于陆家板块,距离城东市中心车程至少需20分钟。


毫无疑问,在昆山的楼市逻辑里,项目地理位置仍是决定去化的主要因素。


三、昆山楼市承压


昆山的城东板块也承接着越来越多的上海外溢需求。


多名负责城东区域的中介人员告诉界面新闻,近期咨询、带看的客户基本都是从上海而来,尤其是有了苏州S1号线(在建)、占地950亩的体育公园、永旺梦乐城以及东部医疗中心等加持,城东板块楼市的投资属性渐强。


苏州S1号线博览中心站(在建)。摄影:王婷婷<br>
苏州S1号线博览中心站(在建)。摄影:王婷婷


从事房产销售超过7年,从昆山到嘉兴,再由嘉兴返回昆山,刘文如今十分看好城东楼市。“现在24000元的均价,未来接近4万是轻而易举的,你看城东现在有些二手房项目已经是4万元的水平了。”19日下午,他这样对一位带看客户说道。


昆山本地一名本地购房者持同样的态度,今年年初就已将自己一套位于城北的房子挂出去,想在城东开发区买套新房。据他所说,身边不少朋友都选择在城东置换了新房,项目如首创悦都、绿地21新城等。


昆山楼市重心东移的说法似乎可站住脚,但城东却很难成为下一个花桥。


作为众多环沪小镇之一,花桥凭借与上海地铁11号线连接实现逆势成长,房价从2014年的均价8500元/平方米涨至2016年的2.5万元/平方米。


直到2016年10月,昆山宣布实行限购,外地人限购一套,且需要1年社保或个税证明。紧随其后的是更严厉的“限贷”,花桥房价因此一度回调到1.7万元/平米。


直到2019年3月份,苏州地铁S1号线花桥段开工,令积压已久的购房需求得到释放,包括花桥在内的昆山楼市在瞬间被唤醒。


此后随着2020年后上海楼市调控趋严,部分购房需求外溢至花桥,其新房市场才重回“2”字时代,并在去年上半年迎来普涨。


也正是由于上海客户居多,花桥新城板块如今的入住率仅在50%左右,且很多二手房在抛售。此次限购放开后,花桥市场虽有回暖却未过热,意味着昆山楼市已进入到相对理性状态,不再具备“炒房”的土壤。


此外,当前昆山楼市存在一定比例的“内循环”。“我自己都把手上房子挂出去了,原来买的利率6.28%,月供太高,卖掉再用现在的4.25%去买,怎么都是划算的。”中介人员李朋表示,今年持这种想法的客户很多。


8月22日,央行宣布5年期LPR再下调,首套房贷利率最低可至4.1%,购房成本进一步降低。


同策研究院研究总监宋红卫分析,当前房地产市场低迷,环沪城市昆山也呈现下滑趋势,成交缩量,地方财政压力上升,取消首套房限购目的就是刺激楼市回暖,稳定楼市。


据克尔瑞统计,今年前7个月,昆山市商品房住宅供应面积为14.95万平方米,同比减少65%;成交面积为23.02万平方米,同比减少44%。


从房企销售情况来看,前7个月,昆山市场排名前5的房企金地商置、中骏、碧桂园、招商蛇口和万科,成交金额分别为35.2亿、27.4亿、21.74亿、19.06亿和17.95亿。这表明昆山对全国性房企而言,已是一个极为重要的市场。


单看7月,据中指研究院监测数据显示,昆山商品住宅成交面积为22.81万平方米,环比下降16.03%,同比下降42.33%;商品住宅成交1920套,环比下降19.29%,同比降幅为48.04%。


克尔瑞分析称,一直以来,昆山市场刚需属性和投资属性突出,新政放宽限购对于区域市场会有很大促进作用。


而更关键的是,昆山楼市对于苏州的重要性。数据显示,2022年上半年苏州市区共计成交37779套商品住宅,昆山市成交了11253套,接近苏州市区三分之一的成交量。


眼下,最强县级市昆山正迎来今年以来最好的楼市光景,但能否持续,还要看政策落地的后续效力。


本文来自微信公众号:界面新闻 (ID:wowjiemian),作者:王婷婷,编辑:彭飞