“9000多人抢几百套房的大场面现在已经看不到了，刚需也可以轻松入围。”7月10日，深圳网红光明片区的金地明峰府项目开盘，销售均价4.5万元/平方米，总价区间约348万-559万元/套，共推出575套住房，当日销售263套，去化率约45.73%。这一数据在当下的市场已属表现尚可。
该项目之所以引发市场广泛关注，很重要的一个原因在于，其限售均价创新了近一年来光明新房的新低。光明区曾是深圳楼市的打新重地，但现阶段一众新房价格回到3年前，个别项目去化甚至只有个位数。
深圳
深圳光明区某在建楼盘 每经记者 陈荣浩 摄
最低限价盘入市
今年以来，光明片区总共入市了6个项目，金地明峰府限价最低，为4.22万元/平方米。
值得一提的是，今年以来光明区入市的项目，相比去年同期入市的新盘，价格出现了一定程度回调。
《每日经济新闻》记者对今年光明区新入市楼盘进行梳理发现，截至7月12日，今年以来光明片区总共入市了6个住宅新盘，分别是安联尚璄府（5.19万元/平方米）、星河天地华邸（5.19万元/平方米）、特发观月台（4.69万元/平方米）、深业云筑（4.69万元/平方米）、中海寰宇时代花园（7.69万元/平方米）和金地明峰府（4.5万元/平方米）。
从已公布的开盘认筹/去化情况来看，整体中规中矩，部分楼盘去化惨淡。
其中，安联尚境府共推353套房源，开盘当日仅15批认筹，去化率约4.2%；星河天地华邸推248套房源，148套认筹，去化率约59.6%；特发观月台推359套住宅，认筹166套，去化率约46%；深业云筑推816套房源，当日认筹205套，去化率约25%。
7月12日下午，深圳一家区域性房企的营销人士通过微信告诉记者，虽说深圳的豪宅市场6月出现过回暖迹象，但刚需盘上热度回升并不明显。今年以来，光明推盘的速度也并不算快，今年上半年也仅有零星几个盘入市。现在很多房企的普遍想法就是，要么通过折扣和让利走量，要么就将开盘时间往后延。
根据深圳中原数据，上半年光明区累计成交2659套房源，成交面积25.5万平方米，成交套数和成交面积分别同比上涨6.6%和10.9%。
多个新盘价格回到3年前？
虽说光明区的新房价格相比去年出现了显著回调，但购房者心态却更从容。
7月13日，曾多次去光明区看房的意向购房者王莉莉通过电话向记者表示，“目前光明通地铁了，4万多的价格在深圳也不算高，对刚需来说还是很划算的，我关注的楼盘预计今年下半年入市。”王莉莉提到，其实早两年前也曾去过光明打新，但两次都没买到，第一次积分不够入围，第二次摇号没中。
“当时光明最热的金融街华发·融御华府打新我也参与了，那排场足够大，9000多人抢几百套房子。”王莉莉感慨，因为属于典型的刚需客，现在市场回归平静后，自己也有机会挑选心仪的楼盘。“我看中的项目，预计可以轻松入围，就在光明站附近。”
记者还注意到，目前光明片区普遍存在二手房价格比新房价格高的现象，不少二手房的指导价在5万元/平方米左右，而周边新房的价格在4.6万元/平方米左右，整体价差约4000元/平方米。比如光明峰荟二手房参考价为5万元/平方米，同片区内今年新入市的深业云筑项目，销售均价为4.69万元/平方米。
根据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年下半年光明片区至少还有12个新盘待入市，包括深房光明里、联发悦尚居、松茂御城、宏发万悦山二期、绿城桂语兰庭、深业熙瑞府等。
目前光明区普遍4.5万元/平方米上下区间的新房价格，事实上已经回到了3年前的水平。据深圳统计年鉴，光明区2019年商品房成交均价为4.45万元/平方米，2020年为5.03万元/平方米。
不少开发商或许是感受到了去化压力，在开盘时就推出了各种折扣优惠。例如位于光明高铁站片区的特发观月台，今年6月开盘时就祭出了开盘专享91折优惠的营销活动，折后毛坯均价4.28万元/平方米；深业云筑也不甘示弱，打出了3个组合拳，现场优惠申请享99折、i深圳登记冻资享97折、开盘专属享97折。
7月13日上午，中指研究院深圳公司研究副总监童晓玲在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，光明区部分项目的去化不及前两年，一是大量新房供应，导致同区项目之间竞争更为激烈；二是深圳集中供地中光明区限售价格对市场预期的影响，一定程度上降低了市场购买的积极性。
根据中指数据，2022年上半年，光明新区新房住宅市场供应量1467套、14.76万平方米，同比大幅增加291.2%、293.6%；成交量为2615套、25.91万平方米，同比增加22.9%、26.6%。
“2021年下半年两次集中供地，光明区限售价格在4.22万-4.53万元/平方米，今年首轮土拍两宗宅地限售价格有所上调，分别为4.71万元/平方米和4.89万元/平方米，但整体并未超过5万元/平方米。限售价格的上调相信对合理引导市场预期，提振市场信心将起到积极作用。”