6月20日，“爱心助农、高价收购小麦抵首付”、“爱心帮扶，助力安家”的销售海报突然火了，建业集团在河南商丘市民权县的建业河畔洋房宣布小麦2元/斤，最高可抵16万元房款；开封市杞县的建业城，则打出了“大蒜5元/斤换房，16天成交86万斤大蒜”的促销广告。
小麦大蒜能抵首付？
16天成交了86万斤大蒜
记者从河南省人民政府门户网站了解到，今年开封市夏粮再夺丰收已成定局。截至6月10日16时，464.7万亩小麦全部收获完毕，实现颗粒归仓。夏粮丰收的同时，小麦价格开始逐步回落，从商丘市柘城县1.05元/斤，到洛阳市洛宁县2.7元/斤不等。
据悉，在河南商丘和开封，买房的首付可以用大蒜和麦子来抵扣，并且上限高达房款的20%。
21日上午，记者致电建业河畔洋房售楼处，工作人员表示，该楼盘位于县城，针对的客户群体来自乡镇居多，家里一般都有农田，所以才推出“小麦换房”的优惠活动。
上述工作人员补充，当下正值夏季农忙时节，也是小麦抢收的时间，这是开发商推出的“助农行动”。楼盘海报显示，小麦市场价是1.5元/斤，楼盘的收购价是2元/斤，有0.5元的差价。
据了解，该楼盘的成交价在5000-6000元/㎡之间，按照其117-144平米的户型面积来算，价格在60-80万元之间，按3成首付算，首付款在20万-27万元之间。
目前，还没有购房者用小麦抵房款。售楼处工作人员告诉记者，活动刚刚开始，目前来咨询的人多，暂时无人实际参与。
此外，值得注意的是，杞县建业城微信号近日也发布了一张“5元/斤 大蒜换房”的海报。海报上标注“爱心助农，大蒜抵首付”。
其实金蒜盘也好、麦光光也罢，归根结底还是去化，这种方式的销售是否能够达到目的？上海中原地产市场分析师卢文曦6月21日中午通过微信对记者表示：“对买家来说可以减少资金压力，有助于提高买房意愿。说到底是降低实际房款的促销手段，形式新颖，吸引人，但关键在于买家能得到多少实际利益，否则远不如降价来得实惠。”
从安居客数据看，民权县目前新房售价多在4500-5800元/平方米不等，而按照河畔洋房户型面积117-144平方米、均价5800元/平方米计算，最贵的户型每套价格在84万元左右，最高封顶的16万元（即8万斤麦子），基本相当于2成首付款。
从实际效果来看，8万斤麦子当首付，或是4万元直接抵扣，相当于房价打了95折。建业河畔洋房6月20日刚刚打出促销广告，市场反应还未能显现。而开封建业城的海报已经广而告之“到访852组”，“成交30套”，“16天成交了86万斤大蒜”。
据郑州土地，6月8日，河南省人民政府印发《河南省贯彻落实稳住经济一揽子政策措施实施方案》，涉及十个方面155项具体任务，明确责任单位和进度要求。
河南省聚焦农业转移人口市民化
为强化中原城市群主平台作用，推动中心城市“起高峰”、县域经济“成高原”，日前，河南省发布《2022年河南省新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，从六个方面，为河南今年的新型城镇化建设描绘“路线图”。
《中国经营报》记者注意到，在本次发布的重点任务中，聚焦农业转移人口市民化被视为首要任务。文件指出，要以农业转移人口为重点，统筹推进户籍制度改革和城镇基本公共服务均等化，促进农业转移人口全面融入城市。
文件指出，要深化户籍制度改革，畅通稳定就业生活的农业转移人口举家进城落户渠道，提高户籍登记和迁移的便利度，进一步放宽郑州市中心城区落户门槛。
在城镇基本公共服务方面，要加快实现均等化。其中，教育层面，全面落实“两为主、两纳入、以居住证为主要依据”的随迁子女义务教育入学政策，加快推进随迁子女在公办学校或以政府购买服务方式入学就读。实施学前教育普惠扩容工程，新建公办幼儿园200所、改扩建公办幼儿园300所，新增公办学位9万个。
社会保障层面，以新生代农民工为重点推动参保扩面，合理引导灵活就业农民工按规定参加基本医疗保险和基本养老保险。扩大医院门诊费用异地就医直接结算范围，实现普通门诊费用和试点门诊慢特病费用异地就医直接结算全省县（市、区）全覆盖，深化医保支付方式改革。
记者了解到，近年来，河南省为突出“破藩篱、降门槛”，真正让农业转移人口“进得来、留得下、过得好”，河南省全面深化户籍制度改革，取消了郑州中心城区以外其他所有城市和地区的落户限制，持续放宽郑州中心城区落户条件，全省基本实现“零门槛”落户。此外，完善“人地钱”挂钩配套政策，去年争取到国家农业转移人口市民化奖励资金29.24亿元，金额位居全国第一。至去年底，河南省常住人口城镇化率接近57%。
另一方面，为助力农业转移人口提高再就业能力，河南省还提出推进“人人持证、技能河南”建设。围绕重点群体就业实施精准职业技能培训，形成党委领导、政府引导、企业主体、师资授课、师傅带徒、就业牵引、政策激励的职业技能培训教育格局。全年完成职业技能培训300万人次，新增技能人才240万人，新培养高技能人才80万人。
此外，本次文件强调，要依法保障进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得以退出上述权益作为农民进城落户的条件。
郑州“棚改+房票”政策落地
影响多大？
6月20日，郑州市发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》（以下简称“办法”）。根据办法，郑州中心城区的棚户区改造将推行房票安置，对被征收人使用房票购买商品住房，给予安置补偿权益金额8％奖励，且不计入家庭限购套数。办法自公布之日起实施，有效期至2024年12月31日。
办法提出，被征收人可使用房票在所有参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择，不限定于房票核发机构所在行政区域。被征收人使用房票购买的商品房，价格超出部分征收契税额，享受税收减免。使用房票购房，票面金额足以支付购房款的，不得拆分使用。票面金额不足以支付购房款的，不足部分被征收人可以申请商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款。
办法称，此举是“为进一步加快新型城镇化建设，拓宽郑州市大棚户区改造安置渠道，满足人民群众对安置房屋的多样化需求”。
“此次郑州推出的房票安置政策，从操作模式上看和全国其他城市的房票做法相似，但其中一些优惠和鼓励措施值得关注。首先，房票的金额是包括了安置补偿金额和奖励金额，此类房票额外奖励的金额是助力购房者降低购房成本、积极购房的重要体现；其次，持有房票去购房，不会局限于动拆迁区域，客观上使得房票的认购范围增大，即性价比比较高；再者，房票认购的选择面也较广，除了住宅以外，也包括商铺、储藏室和车库等，这也使得房票的使用优势较大。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示。
“近期各地频频出现了房票方面的政策，在棚改工作和购房工作方面出现创新。相比货币化安置的方式，此类房票安置背后的资金，最后还是会流入房地产领域，所以其实也是房地产内部资金流转的一种创新，对于住房领域提振购房需求和提振交易行情具有积极的作用。另外，房票本身还带有奖励的措施，动拆迁户会加快腾挪动拆迁房，也会加快购房，对于棚改工作和房企新房去库存工作都有积极作用。再者，当前各地推出房票安置办法而不是货币化安置，也可以减少各地财政方面的压力，使得政府一次性或短期支付大量现金的压力减少，在经济压力略大的情况下，房票安置办法不失为一种较好的财政支付方式。”严跃进表示。
公瑾企业管理咨询有限公司合伙人曹炎炎也认为：“房票制度的意义一是可以精准地制造一批购房需求，改变房地产市场的供求关系，让房价回暖；二是通过精准地向房企输血，推动房企活跃起来，从而减少烂尾楼面积。”
小麦、大蒜也能换房，河南“地产一哥”急了
作者丨曾嘉艺
编辑丨廖影
河南“地产一哥”将卖房玩出了新花样。
6月20日，两张“2元/斤、小麦换房”和“5元/斤，大蒜换房”的销售海报在网上流传，这两张海报来自建业地产旗下的两家县级售楼中心，分别是河南商丘市民权县的“建业河畔房”和河南开封市杞县的“杞县·建业城”。
有网友慨叹：“大蒜竟成硬通货了”，还有人觉得：“虽然哄抬物价，不过真把大蒜价格抬上去了对老百姓也是好事。”甚至有网友说：“冬天希望萝卜白菜也能换房。”
（图源网络）
这次“出奇营销”的始作俑者是河南老牌房企建业地产，这两年其实日子并不好过，接连遭受“暴击”，从2021年在暴雨后损失惨重发“求救信”哭穷，到2022年初否认“网传裁员60%”的传闻，再到股价从高点4.117港元/股暴跌至6月21日的0.74港元/股，跌幅达82%，市值蒸发超100亿港元，如今仅剩21亿港元。
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花样自救
让农民用农产品购房，建业地产可以说是将这一波营销效果拉满了。
在抖音视频平台上，5月22日就有房产中介发布“5元/斤，大蒜换房”相关活动的推广视频。据了解，开封杞县建业城的现房户型包括103-234平的光幕洋房，均价在5000元—5500元之间。也就是说，一套100平的房子，起码需要20万元的首付。
销售顾问吴鑫鑫告诉市界：“大蒜只能抵首付，最高20%。”也就是说，并不能用大蒜抵扣所有房款。目前，河南小麦市场价在1.5元/斤上下，晾干的大蒜市场价仅约1.5元/斤。虽然建业都是以高于市场价的价格收购，但是不论是小麦还是大蒜都需要卖到建业指定的收购商，用以抵扣房子首付，占比最高也不超过20%。
据海报内容显示，杞县建业城从5月22日到6月6日，16天时间已成交约86万斤大蒜，来电2859组，到访852组，成交30套房子。但是最新的销售情况，销售顾问则表示：“不方便透露。”
效仿开封杞县的大蒜换房活动，建业河南商丘民权县的“河畔洋房”售楼中心也打出了“小麦换房”的销售海报，活动起止时间为6月20日—7月10日，同样用2元一斤的小麦最多可以抵扣20%的首付。目前，河畔洋房户型面积在117-144平米，均价约为5300元，如此计算，最小户型的首付约为12万元。
伟大航路战略咨询Doctor认为：这个模式看似为“爱心助农”，实则为“爱心助房”。通过换算，如果想用小麦或大蒜抵扣全部首付，则分别需要6万斤小麦或者4万斤大蒜。一般一亩地的小麦产量为900-1100斤，如真的想用小麦凑够首付，家里起码得是拥有百亩良田的“地主”。
（受访者供图）
虽然这波营销属实吸引眼球，不过中国房地产数据研究院院长陈晟告诉市界：“用农产品换房的营销策略证明了房地产回归正常的销售环节要注重消费者购买的决策心态，降低购房者的首付压力，然后触动购房者的意愿。”
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示：“这一做法的本质还是挖掘农民的购房潜力，增大购房者的购买能力”。其实也是希望增加农户的收入和购买的资金，客观上是对购房首付方面的一种支持。
然而这“出奇”的营销背后“卖房”的本质还是没有改变，而在这种“自救”操作背后则反映着建业地产的去库存压力。截至2021年12月31日，建业共拥有土地储备约5345万m²，其中分布在商丘市的土储为469万m²，占总土储的8.78%，在其所布局的各地市中排第三；分布在开封市的土储为211.88万m²，占比3.96%，排第11位。
而首先选择在开封和商丘打出这种“营销牌”，与当地的商品房销售增速不无关系。根据河南楼市网数据，在河南省18个地级市中，2021年1-11月商丘和开封两个市的商品房销售增速位次分别在第9位和第16位，尤其是商丘是负增长，为-11.8%。
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自救背后
建业地产的资金压力大，已经不是一天两天了。
截至2021年末，公司的货币资金已经较2020年末的226亿元骤减73%，至59亿元，其中受限制资金39亿元。与此同时公司的总负债虽然从2020年的1493亿元减少至2021年底的1330亿元，但资产负债率仍处在“红线”之上，高达91.1%。
而在资金紧张的状况下，建业地产的营收净利却在双双大幅下滑。根据年报，建业地产2021年收益同比下滑3.1%至419.59亿元，权益持有人应占溢利更是同比大幅下滑66.4%，仅有6.05亿元。
而公司的合同销售额也自2019年突破千亿、2020年达到1026亿元后大幅下滑，2021年全年合同销售额只有601.1亿元，同比减少12%。
业绩不振背后，建业地产的毛利率已经较2018年的34.4%下滑了18.2%。对此建业地产称：“在积极采取促销政策后，建业地产毛利率较2020年下跌3.7个百分点至16.2%。”
胡葆森曾说过：“真正的好日子从明年（建业30岁）才开始。”30年前，建业地产诞生，而胡葆森也通过建业地产不断扩充自己的资本版图，如今胡葆森坐拥四家上市公司，分别为中原建业、筑友智造科技以及建业新生活，已形成从拿地、盖房、装配、再到物业“一条龙”的模式。
殊不知一年比一年难。截至2022年5月31日，建业地产的物业合同销售总额为110.67亿元，同比减少48.6%；总合同销售建筑面积同比减少为47.3%；每平方米平均销售价格为7504元，同比减少2.5%。
在2021年，胡葆森再提“将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原”。
对胡葆森与建业地产来说，真正地“走出去”还是一个梦，截至2021年末公司194个在建项目中，191个都在河南省内，只有三个项目在海南省。如今胡葆森要做的就是全力消化库存，把现金握在手里