32岁的沃拉尔·叶在广东佛山拥有一家媒体工作室，但是他的许多客户目前都在削减广告预算。他的客户中也包括政府部门。
沃拉尔·叶本来想在佛山买房，但是在找寻了两年之后，他不得不暂时放弃这个梦想。虽然银行降低了贷款利率，但是他在接受路透山采访时说，现在读到的所有关于中国经济、房市和疫情的消息，没有什么是积极的。
中国的房地产市场在GDP中的占比达到四分之一。但是年轻人对买房的决定却变得越来越谨慎。这为北京的决策者们带来了一项巨大挑战。北京方面希望重新刺激推进房市。
此前在巨额债务之下低迷的房地产行业已经变得摇摇欲坠，再加上中国坚持的疫情清零政策给工厂生产和零售业都带来负面影响，全球经济被蒙上一层阴影，跨国企业对前景越来越担忧。
尽管最近中国房地产行业的政策有所放松，但4月份的房市交易量同比却暴跌47%，为2006年8月以来的最大跌幅。
沃拉尔·叶说，抵押贷款利率下调对他而言意味着每个月的还贷可以节省400元人民币。“但是这根本没意义。”他说。
缺少快速反弹
地产开发商原本期待房地产市场能在今年第二季度触底反弹，但是在经历了前5个月的暴跌之后，他们下调了投资者对全年的销售预期，因为短期内看不到需求反弹的迹象。
北京方面坚持清零政策，再加上市场对地产行业政策调整、建筑业增长停滞的担忧，令人对中国今年是否能够实现5.5%的经济增长率产生怀疑。
今年4月中国全国失业率攀升至6.1%，为2020年2月以来最高，远远高于政府制定的2022年失业率低于5.5%的目标。现在，即便是收益高的互联网和科技公司也在裁员。
上个月，中国监管机构宣布，降低银行融资成本和首次购房者的抵押带块利率下限，下调幅度超过预期。这一政策的目的是重新刺激消费者的购房热情。
然而中国一家大型银行的高级管理人员对路透社表示，就目前来看，并未看到抵押贷款申请的大幅回升。
购房者的情绪
证券评级机构穆迪公司上周公布的一份报告指出，抵押贷款利率已经处于区间的低端，再加上疫情封城造成的影响，仅靠有利的抵押贷款条款来支撑贷款增长需要更长的时间来实现。
中国央行公布的数据显示，今年4月份包括抵押贷款在内的中国家庭贷款额减少了2170亿元，而去年同期则增加5283亿元。
野村中国首席经济学家陆挺说：“奥密克戎这一波疫情造成40多个城市采取了严格的封城措施，这大大限制了中国家庭的流动性、就业、收入和信心。”
陆挺还说：“由于经济急剧放缓，今年可能大多数高校毕业生找不到工作。”
中国官方公布的数据显示，4月份16至24岁的人的失业率达到18.2%，创下历史新高。
许多地产商正在努力向供应商和债权人偿还债务，但是房屋销售市场低迷就意味着开发商手中的现金也会变得更少。这又将进一步影响到地方政府通过土地出让获得的收益。
更严格的债务上限引发房地产行业的信贷紧缩，已经将中国恒大集团等一些公司推向了违约风险。恒大是世界上负债最多的房地产开发商，负债超过3000亿美元。
只有少部分人认为中国地产开发商的财务状况会在短期内有所改善。
中原地产CEO李国君说，虽然去年年底时候的贷款条件不如现在，但是目前购房者的情绪比去年年底还要糟。
他说，有些网上知名的商店生意少了80-90%，怎么可能会让人考虑买房呢？
一名想在杭州购房的30岁的女性说，即便有可能错过较低的房价，但她还是想等待经济好转之后再买，因为工作前景是她目前最大的担忧。
她说：“就连阿裡巴巴都在裁员。我担心我将无法赚到足够的钱来还贷。”
多城松绑楼市，居民还愿负债买房吗？
“中国居民的债务分为三种类型，个人经营性贷款、住房贷款、消费贷款，无论什么贷款，都和房地产强相关。”
“跟买房、炒房根本无关的人，只能把钱存到银行里吃一点很低的利息，收入差距就扩大了。”
“放开限购限售等刺激房地产的政策目前效果不明显，主要还是看大家的预期，预期房价上涨就会加杠杆。”
文|南方周末记者 卫琳聪
责任编辑|冯叶
2022年以来，在“房住不炒”前提下，提振住房消费成为楼市调控主基调。
据互联网房产中介平台诸葛找房数据研究中心数据，截至5月26日，超120个城市祭出楼市松绑调控政策，频次超210次，仅5月单月就调控93次。
国家金融与发展实验室（下称NIFD）发布的《2022年第一季度中国杠杆率报告》显示，2022年一季度住房贷款同比增长9.3%，增速降至近十余年来最低。
央行公布的金融数据显示，2022年2月以按揭房贷为主的中长期贷款减少459亿元，这项数据自2007年开始统计以来首次出现负增长。4月，住房贷款再次出现负增长。
与住房贷款相关的重要指标是居民杠杆率，即居民部门贷款余额与名义GDP之比，它代表了居民部门的负债水平。上述NIFD报告显示，在宏观杠杆率大幅上升4.4个百分点情况下，2022年第一季度居民部门杠杆率下降了0.1个百分点，从2021年末的62.2%下降至62.1%。
住房贷款负增长，居民杠杆率不升反降，中国居民还有能力和意愿加杠杆吗？
南方周末记者就此采访中泰证券(7.680, 0.22, 2.95%)首席经济学家李迅雷，财政部财政科学研究所原所长贾康，上述NIFD报告执笔人、国家金融与发展实验室资产负债表研究中心秘书长刘磊，共同探讨中国居民杠杆率里的秘密。
南方周末：NIFD发布的《2022年第一季度中国杠杆率报告》显示，中国居民杠杆率持续七个季度在62%的水平上微幅波动，超过德国和日本，在全球处于什么水平？
刘磊：NIFD、BIS（国际清算银行）、央行都统计过居民杠杆率，三个口径有细微差别。无论按照哪个口径，对居民杠杆率整体水平、发展趋势的判断没有影响。从NIFD的数据来看，中国现在的居民杠杆率在全部国家的平均水平之上，在发展中国家里是中等偏上水平，跟发达国家比是中等偏下水平，低于美国、英国和欧洲其他国家。
中国经济体量比较大，居民部门杠杆率更适合和发达国家进行比较。而且中国的金融发展程度更靠近于发达国家，尤其是居民部门。一些发展中国家由于金融业并不是太发达，更多地类似于中国上世纪八九十年代的水平，银行体系主要是偏向对公业务，对居民业务比较少，和中国的情况不一样。
美国、英国在2008年时居民杠杆率超过100%，出现了次贷危机。如果从这个经验数值来看，中国的居民杠杆率现在还处于比较安全的位置。
中国居民部门的储蓄率比较高，一直在40%左右，像英美、欧洲等大部分发达国家的储蓄率都在10%以下。
储蓄实际上形成了财富的积累，使得债务上升的同时，资产也在上升，并且资产比债务上升得多。居民部门加杠杆主要是通过房地产，而不是消费，消费贷的比重比较小，居民加杠杆的目的还是为了购买资产。
李迅雷：居民杠杆率的分母是GDP，中国还是发展中国家，杠杆率已经达到发达国家水平，这样来看还是不低的。
跟其他发展中国家相比，我们的杠杆率要高很多。因为中国金融比较发达，金融发达就意味着借贷更容易。
贾康：评判居民杠杆率的高低，尚没有严格的国际统一标准，就好像研究公共部门负债率，到底安全区怎么认识，实际上差别很大。欧盟给公共部门负债率划了60%的预警线，但是美国、日本完全不考虑欧盟这个警戒线。
一般认为，经济越发达，负债水平可以更高一些。因为发达经济体控制和吸收风险的能力比较强一些。欠发达经济体抗风险能力弱，容易忽高忽低、大起大落。
南方周末：除了居民杠杆率，还有一个指标是居民还本付息负担和可支配收入之比，也就是通常所说的偿债率。中国居民偿债率水平如何？
刘磊：如果从违约风险上看，中国目前还是比较安全的，金融稳定性比较强。但是从居民杠杆对居民消费的挤压程度来看，中国的负担比同等水平国家重。居民的可支配收入减去还本付息的债务才是真实的可支配收入，才能用于消费。
李迅雷：衡量居民实际债务水平更适合用偿债率。居民杠杆率的分母是GDP，偿债率的分母是收入。居民个人债务重不重不是看整个中国GDP是多少，而是看个人收入有多少。
中国居民偿债率是比较高的。在全世界所有国家，拉动经济主要靠消费。目前消费对中国GDP的贡献率是55%左右。
南方周末：中国居民杠杆率和房地产市场的发展有什么关系？
刘磊：中国居民的债务分为三种类型、个人经营性贷款、住房贷款、消费贷款。按照正常的规律来说，住房贷款和住房价格、住房交易量的相关性应该最强，其他两类的相关性要弱。但是我们研究发现其实不是这样，所有贷款跟房地产的相关性都比较强，甚至这三类贷款的总和与房地产价格的相关度要高于住房贷款与住房价格的相关度。
结论就是无论什么贷款，基本上都是和房地产相关。
像消费贷，中国的很多消费就是和房地产关联在一起的，买了房子之后才会有装修、置办家具等消费，消费和房地产市场的活跃程度直接相关。
李迅雷：过去20年中国房地产处于上升周期，房价大涨，大家都借钱买房。中国居民部门加杠杆主要是靠房地产，房价涨了，居民部门杠杆率一定会上升。
南方周末：NIFD发布的《2021年度中国杠杆率报告》显示，中国居民部门杠杆率是各部门中攀升最快的，从2000年不到5%增长至当前的62.2%。如何看待中国居民杠杆率增速较快？
刘磊：居民杠杆率从2000年到现在确实增长比较多，增长最多的是疫情发生之前的五六年，疫情之后增速有所放缓。
首先是因为疫情的时候经济增速比较低，影响到作为分母的GDP增长水平。另外，居民债务的增长速度在2020年、2021年都是下降的，这个时候看到居民杠杆率还在上升，其实是由于外部因素冲击了作为分母的GDP。
在2019年之前，居民的债务尤其是房地产债务上升比较多。这和房地产市场的过快发展有关，出现了居民债务增加。
如果说债务增加的短期现象能够控制住，并不是太大的问题。我们之前担心的是如果这种快速上升持续较长时间，可能会出现一些结构性问题，后面来看控制的还是比较不错的。
贾康：千年之交至今，我国商品房市场和这一市场内含的按揭买房机制快速发展，以及汽车消费信贷的发展，应该是推动居民杠杆率攀升的最主要原因。另外，居民杠杆率攀升速度这么快，跟中国的金融体系的特点是有关系的。
2000年中国入世对接国际，在金融方面的改革步子比较大。入世以后工农中建都完成股份制改造，引入外资，金融准入明显降低，国外很多金融机构进入中国参与竞争，金融多样化程度明显提升。
多元化竞争逼着银行提高绩效，面临优胜劣汰的压力。但是这种竞争在中国并没有引起替代银行的直接金融增多，直接金融在中国还一直面临较多制约，以银行为主的间接金融一路走来更为发达，居民有了更多借贷机会。
居民杠杆率攀升快有上述客观原因，但还不应该认为有什么特别大的问题。当然需要密切跟踪，不能让杠杆率（负债率）一个劲儿地过快上升。
南方周末：中国居民杠杆率中是否潜藏着结构分化问题？
刘磊：因为居民部门储蓄率比较高，从全球范围来看，中国居民部门净财富的占比较高，约为70%，政府部门掌握30%。但是居民部门内部有分化，收入更低、资产更低的这部分群体杠杆率要更高。真正的风险其实是这部分高负债低收入群体。
李迅雷：招商银行(40.120, -0.17, -0.42%)公布的数据是，该行目前2%的储户拥有80%的AUM（指金融机构当前管理客户资产的总市值），远远超出了二八定理。
贾康：一般来说杠杆率高的人在楼市里边倒更可能是赚钱的。他们可以不断用杠杆来买房子、倒手赚钱，炒房就是这么来的。没有能力迈过这个临界点的人，跟买房、炒房根本无关的人，只能把钱存到银行里吃一点很低的利息，收入差距就扩大了。
南方周末：如何看待2022年上半年出现的住房贷款负增长、居民杠杆率下降？
刘磊：最近住房贷款的确下降较多，但是经营性贷款增长比例比较高，这是维持居民杠杆率的一个因素。
居民杠杆率下降是一个短期现象。2020年到现在，居民杠杆率一直是平稳的，没有太多变化。
从2021年开始，“三道红线”等监管政策对房地产市场影响较大，不只是居民住房贷款，房地产开发商贷款很长时间里也是负增长，企业拿地积极性等各方面都在下降。
利率已经下降好多次了，现在LPR已经降到历史较低水平。2021年企业的利润增速其实是比较高的，工业企业利润增速是30%左右。
这就体现了没有预期的问题，而预期是需要政策尤其是一些逆周期政策进行调节的。政策调节最重要的就是影响预期，然后再由预期影响到居民、企业家的行为。
贾康：居民杠杆率下降，债务风险似乎降低了，现在国务院讲要稳住经济大盘，实际上还是要增加流动性，那就需要有更活跃的金融支持。
目前政府限购限贷等楼市调控转向宽松政策，见效还要有一个过程，老百姓买涨不买跌，现在看着还在跌，或者还没有明显回暖，往往大多数人就不愿出手。
南方周末：居民还会继续加杠杆吗？
刘磊：杠杆是一定要加的，居民杠杆率是不可能去的。但是加的速度会变慢，就像这两年一样。
金融周期主要是看宏观杠杆率、房地产价格这两个指标。中国现在仍然处于金融周期的上升阶段，所以整个宏观杠杆率水平是要上升的。但是整个杠杆率上升的过程中，要强调的是结构性去杠杆，比如国有企业、地方政府的隐形债务要下降。
现在能够承担加杠杆任务的其实就是两个部门，居民部门和中央政府。和其他国家的发展阶段对比，中国目前还是有很大增长潜力的，就看后续是否能出台一些更有利的稳增长政策。
宏观调控最主要就是货币政策和财政政策。从货币上看，中国目前实施的还是常规性货币政策，远远没到0利率下限，没有采用那些非常规的量化宽松货币政策。
央行现在的资产负债表里是没有国债的，财政发行的国债基本都在金融机构手里。几乎所有的发达经济体，央行里最主要的资产是国债。美国在量化宽松之前90%是国债，日本央行国债占比也始终在80%—90%。但是中国的央行里国债占比不到5%。就是说货币政策发力的话，还是有很大空间的。
从财政上看，中国的赤字率始终控制在3%以内，在最艰难的时候也是3%多一点，始终是在3.5%以下。发达国家赤字率长期高于5%，在运行的时候甚至接近10%。财政发力也是有空间的。
李迅雷：放开限购限售等刺激房地产的政策目前效果不明显，主要还是看大家的预期，预期房价上涨就会加杠杆。
贾康：不排除从当下往后演变的趋势，是居民杠杆率跟着经济稳住大盘、景气水平回升而再往上增加一些。前一段时间居民杠杆率有所下调，是随房地产业和整个经济的下行而来，如果经济能成功回暖，以后再有所上调，也是合乎逻辑的。
如果真的能够贯彻好中央说的加大宏观调控力度、深化改革解放生产力，还是颇有可期待前景的。