深圳车位之争：开发商“赠送”车位 曝出行业灰色地带播
近日，广东深圳宝能公馆地下停车场内，一名女子称其车位被占，与人发生争执，欲用其宾利车堵住该车位，还称“家里有50辆宾利”，该事件立即引发社会关注。
据新京报记者了解，上述车位纠纷缘于开发商将地下停车库的“公共”停车位使用权“赠送”给公寓区业主作为“专用停车位”，引起住宅区业主不满。
针对此事，开发商宝能方面回应称，“目前政府部门已在关注，我们也关注到了网上的相关新闻。一切以政府后续相关发布为准。”
那么，深圳宝能公馆“车位之争”缘何发酵？“车位拉锯战”背后又暴露出哪些行业问题呢？
事发：
开发商销售藏“赠送”猫腻，停车位矛盾激化
新京报记者获悉，涉事小区深圳宝能公馆，开发商为宝能地产股份有限公司，物业公司为深圳市宝能物业管理有限公司。天眼查显示，深圳市宝能物业管理有限公司为深圳吉祥服务集团有限公司100%控股。消息人士称，深圳吉祥服务集团有限公司为宝控旗下物业公司。该项目分为三期销售，一期、二期为住宅，三期为公寓。该项目在2015年9月推出一期、二期住宅产品，当时的预售价格在8万元-14万元/平方米。
宝能公馆一期住宅业主对新京报记者说：“我是在2015年购房的，当时售楼处公示的车位配比为1:2，购买时并无有关车位销售的信息。2018年交房后，车位使用非常紧张，开发商曾经打电话以一个车位40万元的价格向业主出售，但是深圳不允许车位买卖，我当时没有理会。”
上述业主还表示：“从2018年交房入住后，小区地下共三层车位只开放了第三层供业主使用，其余两层有围挡挡住入口。由于车位紧张，2019年12月24日，经过街道办协调，联系宝能地产方、一期二期业主代表开会，会上讨论出开放负一层、负二层停车位供业主使用，但是会后，上述约定并没有兑现。”
“而公寓部分业主是2020年入住的，住宅、公寓两个区域的地下停车场是共通的。之前住宅区一直都是公共停车位，谁先到谁先停，也出现过挪车等常见的停车矛盾。但是开发商承诺买公寓可以赠送车位使用权，而赠送的有的是住宅区下方的停车位，自此双方矛盾激化。”该主业如是说。
在矛盾激化后，针对公寓赠送车位与部分住宅区车位有冲突的现状，2022年5月20日，宝能公馆商品房各栋业主代表、福田区住建局、香蜜湖街道、竹园社区及物业服务单位召开了停车场优化沟通会，最终形成《关于宝能公馆停车场商住车位划分方案的公示》。
根据业主提供的沟通会纪要，对于地下停车场开放的方案，提出：按图纸投影面积进行分割，原则上公寓楼下投影面积车位归商业停车场，其他部分归住宅。其中公寓 “赠送”车位不占用住宅停车场车位数量；同时，负一层、负二层及负三层所有住宅停车位无条件开放给所有住宅业主使用。
在这次沟通会后，上述几方形成了《关于宝能公馆停车场商住车位划分方案的公示》对外公示，公示时间为5月24日至5月27日。该公示显示，截至2022年5月，宝能公馆小区共1701户，其中商品房692户、安居房572户、商务公寓437户，入住率为80%，地下车库共计2127个。截至2022年5月16日，负一层开放87个车位、负二层开放288个车位、负三层开放714个车位。此次调整后，三层地下车位全部开放，住宅车位调整为1466个，商业+公寓车位为661个。
在此之后，6月5日，“宝能公馆50辆宾利占车位”事件在网络上迅速发酵。在流传视频中，疑似公寓方的业主称，“我的车位我有买卖合同，谁敢说车位是他的！”
新京报记者就宝能地产是否涉嫌违规出售车位给公寓业主、车位纠纷如何解决等问题联系宝能地产，对方回应称：“目前政府部门已在关注，我们也关注到了网上的相关新闻。一切以政府后续相关发布为准。”
6月5日晚，针对网民反映“深圳国企书记夫人涉车位纠纷舆情”情况，深圳市国资委官方微信通报称，该委高度重视，正在了解核实。
经过沟通会，相关方形成了《关于宝能公馆停车场商住车位划分方案的公示》，对外进行公示。受访者供图
纵深：
深圳车位纠纷由来已久，律师：“开发商无权处分公共停车位使用权”
事实上，宝能公馆车位拉锯战的背后也反映出开发商涉嫌违规销售车位、深圳长期以来的车位权属之争等行业问题。
在车位的归属方面，2014年12月，深圳市房地产业协会曾经发布过一版《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，其中明确规定，配建车位归全体业主所有且禁止买卖。但此后却未出台正式的文件。
深圳当地一位不愿具名的开发商人士向记者表示：“在售楼时，车位确实是禁止买卖的，但是市面上也确实存在不少做法属于灰色地带，比如某些楼盘在销售时赠送车位、对外租赁车位等做法。”
“事实上，这个事件也引发出深圳车位之争的普遍问题，比如付钱买了车位使用权的业主或者获得赠送车位的业主和未买使用权车位业主的矛盾。十来年了，都是老问题，很多楼盘都会遇到。”某深圳业内人士说。
虽然深圳当地的界定比较模糊，但是，对于车位有关问题的界定，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师援引民法典第二百七十五条【车位、车库的归属规则】：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
王玉臣律师指出：“一个小区不同的停车位，所有权可能是不同的，具体要看背后的手续。目前的小区车位一般分为三类：一是符合规划的，在销售许可范围内的车位，手续完备的可以直接办理产权证；二是规划上没有，通过占用车道、绿化或其它公共部分改建的车位。这种一般没有产权证，但是从相关法律规定而言，产权应当归属于业主共有；三是人防车位，这种也比较多，产权归属国家，但是日常属于‘谁投资谁获益’。如果人防的投资成本没有分摊到业主的购房款中，那么使用权归开发商所有；但是如果分摊到业主的购房款中了，使用权则属于业主所有。”
“如果开发商真的存在将住宅区的‘公共’停车位使用权，赠送给公寓区业主‘作为专用停车位’，那么开发商此举明显侵犯了住宅区业主的共有权利，开发商属于无权处分。开发商一方面有义务恢复原状，另一方面还应当赔偿在此阶段给住宅区业主所造成的损失。物业公司也有义务将车位恢复原状，如果在车位赠送期间还因此而获益了，相关的盈利也应当归还给业主。”王玉臣表示。
“现实生活中存在大量的将公共部分改造为停车位的情况，但是业主往往是不知道或不清楚的，相关的收益也被开发商或物业公司掌控。业主可以通过一定的法律手段，比如信息公开申请、诉讼等方式核实清楚业主权益，另一方面通过法律手段进行确认，并拿回公共收益。”王玉臣如是说。
“50辆宾利堵车位”引爆舆论 牵出一桩更多人叫苦的利益博弈
✪ 陈鹏 | 北京师范大学社会管理研究院
【导读】近日，深圳一小区业主放言用“50辆宾利”堵另一业主的劳斯莱斯，这一言论和涉事人的公职身份，迅速引发舆论关注。目前有关事实情况尚待查明，但据媒体报道显示，该事件起因于公寓区与住宅区的“产权车位”纠纷，而开发商和物业管理的失调，则是一个源头。过去20多年来，中国城市社会经历了一场世界历史上规模最大、速度最快的住房私有化进程，从而深刻地影响了城市社会内部的基层结构，培育和构造出一个崭新的社会群体，即小区业主。为了维护自身权益，业主与开发商、物业公司、业主委员会等主体之间博弈不断，成为一个头疼问题。
本文分析业委会与基层政府、开发商和物业公司以及业主自身的互动关系和权力实践，揭示这场博弈的多重面相。在博弈中，基层政府着眼于维护稳定，并与开发商有一定利益相关性，因此希望业委会不要“闹事”；而有关管理部门把业委会视为物业管理抓手，双方统一于管理逻辑。对于开发商和物业公司而言，它们所建立的“父子兵体制”将小区变成它们的“殖民地”，从而确保他们能攫取巨额垄断利润，而业委会是与它们争权争钱的。对于业主而言，业委会有时是团结起来争取权益的组织，有时又会变成业委会成员借职权谋取私利的渠道，甚至业委会成员也会被开发商或物业公司收买控制。作者认为，那种认为业委会成立就等于基层民主实践的想法，过于简单。要看清博弈各方的利益诉求，有针对性地开展社区建设，特别是提高业主通过业主大会等平台实现自我组织和管理的能力，才能形成良好的合作和互动。
本文原载《文化纵横》杂志，原题为《博弈业委会——以国家-社会-市场为分析框架》，仅代表作者本人观点，供诸君思考。
博弈业委会
——以国家-社会-市场为分析框架
20世纪90年代中期以来，随着我国住房分配体制的深刻变革，中国城市社会开始经历一场从“单位分房”向“个人购房”转变的“居住革命”，由此开启了一场世界历史上规模最大、速度最快的住房私有化进程。据相关数据显示，20世纪70年代末进行房改以前，我国城镇住宅私有化率仅为10%左右；20世纪80年代开始进行房改以后，快速的住房私有化进程，深刻地影响了城市社会内部的基层结构，培育和构造出一个崭新的社会群体，即“业主”及其自治组织“业主委员会”。
诚如有论者指出，中国住房制度的改革历经20年，但其潜在深远的政治后果只是最近随着新建商品房小区业主委员会的出现才表现出来。作为一种新型的社区自治组织，业主委员会的诞生、成长和发展在我国大约有20来年的历史。这种组织形式于20世纪90年代初期从香港引进而来，最初被称之为“物业管理委员会”（简称“管委会”），且只在深圳、广州、上海、北京等一线城市零星出现过，数量极为稀少。直到2003年《物业管理条例》颁布之后，“业主委员会”（简称“业委会”）这一称呼才获得正名，并在组织制度形式上获得正式的法律确认。自此，业委会逐渐进入一个较快的成长和发展期，并在《物权法》颁布前后出现一个明显的高潮期。业委会一经产生，便以维权的面目登上历史舞台，并因其轰轰烈烈的运动引发社会的广泛关注，同时也成为学术界的一个重要研究议题。
目前，围绕业委会组织的研究，多将业委会作为一个铁板一块的笼统整体，缺乏对业委会内部的组织机理和运作模式的具体解析，因而对业委会组织本身的复杂性和多元性的探讨也是较为有限的。为此，笔者尝试通过业委会与基层政府、开发商和物业公司以及业主自身的互动关系和权力实践，呈现和揭示业委会组织的多重面相。简单地说，本文所关注的问题就是，政府如何看业委会、企业如何看业委会、业主自己又如何看业委会？这三者不同的认知逻辑又是如何建构起来的？
▍ “麻烦制造者” VS “社区管理抓手”
斯科特所谓国家的视角，主要强调一种权力的逻辑，即便于简单的管理和控制。基层政府管理体制的一个基本特点是条块分割，具体到业委会管理，“条”主要指建委系统的小区办/物业科/房管所；“块”主要是指街道办事处和居民委员会。基层政府和主管部门分别如何看待业委会呢？
（一）基层政府眼中的业委会：麻烦制造者
在基层政府的眼中，业委会就是一个麻烦制造者和潜在的不稳定因素，用一位政府工作人员的话讲，就是“哪里有业委会，哪里就乱”。
（1）“成立了业委会，就要炒物业公司”。业委会成立以后，一般都会着手做几件重要的标志性事件，以显示自己的作用和地位，进而树立自身的威信。对于业委会而言，这第一把火通常就会烧向前期物业公司。相较于其他侵权行为而言，小区业主对物业服务质量差、物业费虚高、物业公司账目不透明等问题有着最为直观、最为直接和最为切身的感受和体会，对物业公司积怨宿深。而业委会的成立，意味着矛盾触发时机的到来。
当然，业委会上任之后并不会一上来就直接提出要炒掉前期物业，而是会有一个逐步发酵、推进和升级的发展过程。由于大多数小区的房地产商和物业公司都属于“父子关系”，这就使得物业公司在小区具有很深的统治根基，很难一下就将其撼动和驱逐出去。业委会代表业主首先要做的就是，跟物业公司进行谈判，要求降低物业费、改善服务质量、公开财务账目。这种谈判如能取得成功，就能让业主看到实实在在的实惠，进而彰显业委会的重要作用和意义。但物业公司长期以来养成的蛮横服务和专制管理的习性，使得他们并不会轻易就对业委会做出妥协和让步。在反复协商无果的情况下，业委会就只能启动解聘前期物业、自主选聘新物业的提案，这种提案大多还是会很快获得表决通过。
紧接着面临的就是新老物业交接，这个环节矛盾冲突会急剧爆发。能够成功实现交接的很少，而其中又能和平交接的就更是少之甚少。通常出现的情形是，炒不掉的老物业会以事实服务为由，死守小区，拒不撤出，而业委会一方则会以老物业已不具有合法地位为由，呼吁广大业主拒交物业费，由此导致小区物业费收缴率急剧下降，物业公司难以维持基本生存和运行。所以，最后出现的局面就是，物业公司突然撤离，小区断水、断电，既无保洁，又无保安，小区日常生活秩序顿时紊乱，从而造成所谓的“物业恐怖主义”。基层政府迫于维护社会稳定的责任，就不得不介入提供应急物业服务，其结果常常是政府一旦进入就很难撤退出来。而政府应急所用的费用皆来自区财政，用全体纳税人的钱来救助某一个小区显然是不合理的，政府陷入了进退两难的窘境。
（2）“成立了业委会，就老好打架闹事”。对基层政府而言，业委会的存在是一种潜在的不稳定因素。由于绝大多数业委会都是业主为了维权才成立，所以业委会在现阶段几乎就成为一个“维权委员会”。业委会要进行维权，难免就会与相关利益方展开斗争和博弈，也就难免会引发各种集体行动事件。
业委会与开发商、物业公司、居委会以及业主内部之间的纠纷、冲突和斗争。业委会和开发商、物业公司之间的冲突和斗争贯穿于购房和居住整个过程；同为群众自治性组织的业委会和居委会之间的摩擦、斗争和争夺，则表现出“一山容不得二虎”的味道；业委会本是业主自己选出来维护自身利益的组织，但也会出现部分业主对业委会行为不满、要求罢免业委会，从而引发业主群体内部大规模的分化、对立和斗争的情况。这里面既有肢体上的暴力冲突，也有言语上的责骂、诽谤、造谣。斗争的战场既在现实的小区空间场所，又在虚拟的网上论坛。当然，有时候也会溢出小区之外，而将斗争诉求的场所转移到相关政府部门。
所谓“闹事”主要是强调业委会与相关利益方发生冲突斗争的形式、方式和激烈程度影响到社会秩序的安定和谐。也就是说，从“打架”到“闹事”的演变是有一个烈度升级的问题。业委会号召和领导业主维权有时会用到非常规斗争手段。对于基层政府来讲，它所最希冀的就是“别出事儿”，一旦真出事了，就要“挨骂”。在这个事件链中，业委会的维权行动，不仅在小区范围之内展开，而且时常会越出小区红线之外，其行动之后果不仅体现在基层政府压力的骤然增大，而且也使得自身成为不稳定因素的风险大为增强。经由这样一个过程，业委会的维权就从一个“小区内部事件”转化成为一个“社会公共事件”，由此就不得不引起政府部门的高度重视。
（3）“成立了业委会，影响基层政府的利益”。对于基层政府而言，业委会之所以让他们觉得“烦”和“乱”，还有很重要的一点就是，业委会的维权行为最终会影响到基层政府自身的利益。虽然业委会维权首先要面对的是开发商和物业公司，但当他们的利益受到威胁和打击之时，基层政府自身的利益就不可避免地会受到牵连。
20世纪90年代中后期，房地产业成为国民经济的“支柱产业”，并且成为地方政府最为主要的财政税源之一。作为GDP增长的重要拉手和地方财政的“纳税大户”，地方政府普遍会极力为房地产业的发展保驾护航。虽然说地税跟街道政府并没有直接的关系，但是其辖区内如有大的企业，能够给其所在的区、市这边纳上税来，那么街道政府面对上级政府说话的分量和底气就要足得多。同时，房地产企业和物业管理企业提供了大量的就业岗位，也有助于地方政府增加就业机会、缓解就业压力。除政府自身的合法利益追求之外，房地产业和物业管理业还牵涉到相关部门个别官员的腐败利益。业委会维权挖掘得越久、越深，就越会触动和揭露这些人的不法利益。
另一方面，业委会的兴起对基层政府的管制权威和权力格局带来了较大的冲击和挑战。在传统的城市社区，街道政府通过居委会能够实现对基层社区的有效管控。虽然居委会在法律上是基层群众自治性组织，但实际上长期扮演着基层政府的“脚”和“腿”的角色，是基层政府的权力末梢。而业委会则不同，它是基于业主私人物权通过真正民主选举产生的，这就使得它肩负着维护业主合法权益并对全体业主负责的重要使命。而且，由于新建商品房小区属于业主的私有财产领地，居委会在其中既面临治理能力的严重匮乏又面临治理权威被边缘化的双重困境。在这个意义上，业委会的出现和存在就意味着基层社区治理的变数和风险的增加，街道政府有可能遭遇基层治理的失控。业委会的兴起不仅改变了原有的治理主体，而且动摇了既有的权力格局。
（二）业务主管部门眼中的业委会：“物业管理的抓手”。
作为业务主管部门，北京市建委系统对业委会的态度认知和工作举措与街居系统有所不同。近些年来，北京市建委系统把业委会的组建作为提升社会管理水平、保障城市既有房屋建筑可持续发展的基础性工作来抓。那么，作为基层政府眼中“麻烦制造者”和“不稳定因素”的业委会何以成为了业务主管部门搞好物业管理的重要抓手呢？
（1）“交接物业共有部位，得由业委会确权”。长期以来，物业共有部位权属不清成为商品房小区矛盾纠纷爆发最为主要的根源。在前期物业管理阶段，建设单位将原本属于全体业主（业主大会）所有的物业承接查验权赋予给了物业管理企业。由于前期物业企业大多为建设单位的子公司或关系户，这就使得所谓的物业承接查验环节并没有真正起到核实质量、明晰权属的作用。更为严重的是，物业管理企业借由查验接收物业资料和共有部位、共有设施设备的先机牢牢把握和控制了小区的物业管理权，并将属于全体业主所有的共有部位及其经营收益长期据为己有。这种状况甚至在前期物业管理阶段结束之后仍然得以普遍延续，由此造成围绕共有部位的权属和收益之争持续不断。如何让共有部位真正被业主接收，就成为了问题解决的关键所在。
针对这一问题，北京市建委近年来进行了大胆探索和尝试，通过制定《新建物业承接查验标准》将“前期物业管理”和“正常物业管理”阶段的分界点定在物业共用部分的交接查验，并确立了业主大会作为查验接收主体的法定地位。同时，考虑到业主对于查验接收并非专业人士，业主可以委托第三方物业服务评估监理机构来进行专业接收。由此，从源头上理清了建设单位、业主大会和物业企业之间的法律责任关系。而要实现这一制度设计，其前提条件就是业主大会的设立和业委会的产生。
（2）“要上涨物业服务费，得同业委会协商”。长期以来，“物业费”问题一直是商品房小区物业纠纷和矛盾的一个重要焦点。物价不断上涨，物业服务成本大幅提高，尤其是人工成本和能源成本日益增高，物业企业必然会要求上涨物业费。但就如一位业委会主任指出的：“一旦签订了物业合同，如果再想涨物业费，那真比登天还难。你让大家投票降价，容易，但你让大家投票同意涨价？太难了！”
那么，物业费涨价为何如此之难呢？其一，物业费长期存在质价不符的问题，且普遍服务态度较差，业主对此甚为不满，对物业公司偏见、积怨较深，物业收费率就很难提高，更不用说上涨物业费了。其二，业主集体缺少独立的法律人格情况下（未成立业委会），物业公司组织业主集体表决缺少法定权利和合理性。其三，前期物业管理制度导致业主主体意识的缺失，业主习惯性以为物业管理就是接受服务。其四，一部分业主还没有物业费概念，不理解物业费是什么。
物价不断上涨，物业收费标准却原地踏步，就只会导致物业公司想尽各种办法和手段来维持其经营和运行，导致小区物业环境和品质大为下降，最终将严重损害全体业主的利益；而物业公司长期徘徊在低层次、低质量的运营状态之下，也必将导致物业管理行业整个品质的下降。
为应对物业费收缴、上涨难这一顽症，北京市建委积极推进物业服务收费改革，具体举措包括：制定各级资质的物业服务标准和细则，并由物业管理协会定期发布物业服务成本，以建立物业费的市场联动机制；积极推进业主大会收取物业费试点；大力推广“业主一卡通”的使用等。应当说，这一系列举措的颁布为解决物业费上涨难做了较好铺垫，而现在的关键则是，让业主大会和业委会组织迅速成立起来，使它们成长为物业费收缴和调整的责任主体。
（3）“动用专项维修资金，得有业委会盖章”。北京市新建商品房小区在1998年之后开始大量涌现，未来十年将会有越来越多的房屋面临大修的问题。房屋要维修就得使用专项维修资金。按照相关文件规定，小区是否成立了业委会直接关系到能否动用专项维修资金。如果没有业委会，主管部门将会面临管理的瓶颈，惟有未雨绸缪，才能理顺政府在物业管理中的责任关系。
专项维修资金的动用需要业委会签字盖章，待到其出现余额不足需要续筹时更需要通过业委会来组织和动员。在某种程度上，“续筹”的问题甚至比“使用”的问题要更为棘手、更为难办。加快业主大会和业委会组织建设已刻不容缓，针对专项维修资金管理办法的改革也势在必行。
▍ “利益的争夺者”
在市场的视角，其基本逻辑就是一个利益最大化的问题。对于房地产商和物业公司而言，如何确保其在小区的利益最大化和持久化是他们最为关心的。在开发商和物业公司眼中，业委会是他们垄断利益的激烈争夺者，而业委会所谓的维权实际上是在抢他们的钱、夺他们的权。
（一）制造混乱：“为了纠纷而纠纷”
中国有句俗语：浑水好摸鱼。在开发商和物业公司看来，业委会通过引发纠纷、制造混乱，成为其夺取权益的重要一步。纠纷一旦被制造出来之后，就会产生一系列连锁反应，各种现象和问题随之揭开、爆发，并很快会导致小区陷入混乱局面。业委会制造的纠纷事件经过媒体舆论的报道渲染之后会进一步加剧小区的乱象。在这个过程中，开发商精心打造的社区品牌形象遭受重大损毁，且没法进行相应的讲理和辩驳，从而陷入一种比较被动的局面；而业委会从始至终都是以代表广大业主维权的面目出现的，媒体的报道更进一步彰显和提升了这个形象。由此，业委会就能趁机不断提出各种权益要求，至于这些要求是否正当合法、能否真正实现并不重要，重要的是，小区经由业委会提出的这些权益口号开始形成一种维权的氛围，业主都被“鼓动”起来了。
那么，开发商、物业公司与业委会两方在混乱局面中的反差地位是如何形成的呢？这主要根源于双方组织性质的截然不同。开发商和物业公司属于企业机构，其一言一行都需要严格遵纪守法，否则将会严重影响其企业信用和声誉；而业委会在当下法律框架下仍是一个没有较好监督制约机制且不具有法人主体资格的社区自治组织，它在名义上代表全体业主行事，但它的行为却具有相当大的随意性和不可追责性。两方受到的法律制约力有很大不同，而且开发商和物业公司在社会公共舆论上几乎没法跟业委会进行对等的辩论和博弈。
（二）混淆概念：“把权属变有争议”
共有部位的权属之争向来是小区纠纷的重要导火索。由于这些共有部位大多会带来比较可观的经营收益，因而引发的冲突和斗争也异常激烈。目前，我国法律法规对共有部位的产权归属问题并没有很清晰的规定，通常的情况是，有些共有部位权属通过相关利益主体反复的斗争和博弈在实践过程中才得以逐渐界定和明确。此处所要分析的情形则恰恰相反，即在开发商看来原本确切的共有部位权属在斗争博弈过程中反倒被业委会弄得模糊和有争议。
一位物业管理公司负责人以产权不明而又有公共受益的人防车位为例，说明了业委会是怎样混淆概念的，“业委会混淆的一个概念是‘谁投资谁受益’。第一，按照国家的法律规定，人防的所有权是人防办，作为战时民防使用的。但是人防办不具备人防设施的证照关系，它的权属落在原始投资人的名下。第二，人防设施在这个社区是没有公摊的。业委会混淆概念，对外公开说这部分人防车位有争议，认为设施应该是作为业主投资逐步转移的。广大业主就会说，是啊，我买了你的房子了，这个人防车位就应该是我们的…… ”
业委会混淆“人防车位”概念的策略，首先通过“套法条”，选取对己有利的适用条款；再通过“讲道理”，将“共有财产连带专有财产一同转移”转化成“买了房随之也就买了人防车位”，以便于广大业主理解和接受；然后“摆事实”。利用开发商拿不出确凿证据和法律规定的漏洞，咬定人防车位计入了小区公摊，因而应归全体业主所有。最后，“造舆论”。邀请媒体报道小区事件和问题，制造产权归全体业主的社会舆论，进而为下一步收回权益营造声势。
（三）炒老物业：“赖掉所欠物业费”
业委会炒老物业是一种比较常见的纠纷现象，甚至许多时候在人们的思维定势中“成立业委会就是为了炒物业”。在发展到正式炒物业之前，首先会出现一系列欠缴物业费事件，这其中既有普通业主欠费更有业委会成员欠费，既有暂时欠费的更有长年欠费的。
虽然业委会成员欠费于理不通、于法不容，并很容易成为对方制敌的把柄，虽然这多少会对业委会造成一些负面影响，但这却是业委会展开下一个动作的重要一步。当业委会这样做的时候其实早已有炒物业的打算，只不过缺少一个恰当的火候和时机。当小区陷入纠纷混乱，业主对物业公司更为不满，这时业委会就会趁机启动解聘物业提案。当解聘提案表决通过并成为具有法律效力的既定事实之后，业委会就会随即对外宣称老物业已被解聘而不再具有继续收费的资格，并同时大力呼吁和动员广大业主都不交物业费。
从物业公司的角度来看，业委会鼓动全体业主不交物业费是要为自己的欠费行为寻找民意支持基础和制造法不责众的现实。而业委会这样做的直接后果就是，一旦欠费人数占据相当大的比例，势必会严重影响物业公司的正常运行和生存，最终导致物业公司不得不被迫撤离小区。由此，业委会的解聘物业之举似乎就取得了圆满，并进而接替物业公司掌控小区管理权。
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▍ “维权的代言人” VS “自私的谋利者”
所谓社会的视角，主要强调一种自组织的逻辑。对于业主而言，业委会是他们自发组织成立的，且业委会所从事的工作具有明显的公益性质。作为一种民选自治组织，业委会应当以维护全体业主利益为根本宗旨。但在实际运作过程中，业委会有时也会发生变质。因此，在业主群体眼中，针对业委会的认知和看法也就会出现不同。
（一）维权的代言人
在大多数业主看来，业委会是业主的“维权代言人”。由于现阶段业委会基本上都是因维权需要而成立，所以它在某种程度上几乎变成了“维权委员会”。换句话来讲，大多数要求成立业委会的小区，都是因为业主自身权益遭受到侵害。这是一个权利意识反向建构的过程。
（1）“组织起来了，才更好维权”。在强势的房地产商和物业公司面前，单个业主的力量显得微乎其微，惟有组织团结起来才有力量，也才可能与之相抗衡。因此，从力量抗衡的角度来讲，成立业委会也十分必要。同时，业委会的成立，有助于凝聚和表达业主的权益诉求，赋予业主维权行为以合法性和正当性，并能够与开发商、物业公司在谈判和博弈中形成对等的法律地位。
目前，业主所维的权绝大多数都牵涉到小区的公共权益，如共有产权部位和设施设备及其收益，物业费质价不符，划转和使用专项维修资金等。针对这些权益，单个业主无法主张，而只能通过业委会来实现。因此，当业委会没有成立的时候，这些权益就会被开发商和物业公司占为己有。即使业委会成立之后，开发商和物业公司也不会轻易拱手相让，而必须通过长期的斗争和博弈才可能不同程度地收回这些权益。经由这种组织化，业主逐渐成为一个较具战斗力的集体，从而使得开发商和物业公司不能不正视和重视他们的权益诉求。
（2）“有了业委会，就有了民主”。业委会以民主的名义诞生。在业委会成立之前，小区公共事务完全由开发商和物业公司所把持和主宰，由此确立了它们在小区的专制统治地位，而作为小区主人的业主反倒成了被统治和治理的对象。在此意义上，业委会的成立，首先意味着对这种专制统治格局的打破，为业主自己当家作主提供了可能。
同时，从业委会的性质来看，它自身具有一种民主的潜能，能够为业主提供一个民主训练的平台。作为一种新生事物，业委会的选举从一开始就采取完全直选的方式，这具有相当的超前性。从实际运转情况来看，这种直选出的业委会经常会遭遇到各种“民主的麻烦”，甚至会让一些业委会主任产生“根本都干不下去”的想法。譬如：某小区业委会主任辞职后曾说道：“最难的事是开会。比如要不要换物业公司这样的大事，必须得开业主大会，小区大几百户你得挨家挨户通知。你还要准备大量文件和资料，要一轮轮征询意见，确定时间地点，印单子，发选票。一个业主大会，不准备几个月，根本开不下来。如果参会的业主们人数不够法定比例，这个业主大会就白开了。”不仅“大会”难开，而且“小会”也同样难开：“发了通知，人却不来，一点办法也没有。如果（业委会）老开不成会，业主们就会认为你总不干事，物业公司找不到对话的人，也有意见。”
诚如孙中山先生所言，民主首先得从学会开会做起。如果连会都开不起来，那么民主就无从谈起。这也意味着通过业委会实现小区的民主管理仍需要一个逐步学习、探索和实践的过程。一位资深业委会主任曾指出：
“为什么我们业主现在很多事情这么难？就是因为我们没有用民主的方式去处理业主如何来做这个共同决定。几个人的业委会，很难把整个社区的事情都管起来。我们从事业主委员会工作，一定要有民主的理念。业主委员会治理小区，业主大会怎么开会，这套方法做起来以后就能够慢慢运营起来。开始的时候，可能难点，大家不理解。走上正轨之后，大家都会了。”
（二）自私的谋利者
作为一种民选权益组织，业委会一经产生就具有了一定的权力。其中，最为重要的两项权力体现在：对公共事务享有一定的决策权，对公共资金具有一定的支配权。这里的“公共事务”包括解聘和选聘物业公司、改建重建建筑物及其附属设施等，“公共资金”主要包括专项维修资金和公摊面积收益。从理论上讲，业委会权力的实现有赖于业主大会的授权，但现实中有些业委会却常常绕过和避开业主大会自作主张，或者将业主大会变成谋取自身私利的工具。
（1）个人腐败：“业委会个别成员谋利”。目前，这种情形最为普遍和常见。开发商和物业公司为拉拢和收买业委会，通常会对业委会主任和个别委员进行利诱，譬如免交物业费、赠送停车位等。同时，也有一些业委会主任擅自挪用小区公共经费，或者未经业委会和业主大会同意擅自将小区共有部位出租从中获利。由此，造成业委会因个别成员的谋利行为而蒙上了腐败的污名。
（2）集体腐败：“业委会小团体谋私利”。相对于业委会个别成员的谋利行为而言，业委会这个组织集体有时也会滋生自身的小团体利益。譬如，电梯、墙体广告收入不入账，业委会和物业公司同流合污，瓜分本属于全体业主的收入；受贿相关修理单位，高报电梯修理单价，吃回扣；未经业主大会批准，私自与物业公司签订协议，将小区的架空层出租，牟取暴利；未经同意，擅自给业委会发工资；业委会公款吃喝、公款旅游等等。为了使这些行为获得正当性，业委会常常会假以广大业主的名义。
业委会腐败的原因大致如下：其一，业委会监督机制缺失。无论是对业委会成员，还是对业委会这个组织，都缺乏有效的监督制约机制。其二，业委会心理补偿作用。客观而言，业委会工作是一个出力不讨好而又容易遭人骂的活儿，而且有时候还会受到来自开发商和物业公司暗地报复的危险。工作累、压力大不说，有时还得自己贴钱，但却还常常受到业主的非议和质疑。而维权成功后，业委会自恃有功，理当获得犒赏。有一些业委会，因自己确实为业主讨回了不少权益，居功自傲，就明目张胆地或者暗地里以各种形式变相进行自我犒赏。
作为一个公益组织，业委会的私利倾向必然会腐蚀和损毁其公信力。但需要指出的是，业委会作为一个利益主体，是否也能有自己的正当利益呢？
（3）伪业委会：“业委会被操纵控制了”。相对于业主通过维权自发成立起来的业委会而言，还有一些业委会是在开发商、物业公司或者街道办、居委会的直接主导下成立的，这类业委会通常被业主称之为“伪业委会”、“业伪会”或者“傀儡业委会”。由于伪业委会处处站在开发商、物业公司或街道办、居委会的立场，已经不能代表和维护广大业主的利益。业委会的选举成立过程被操纵控制，在源头上就导致了腐败业委会的产生。具体来看，大致可以分为两种情况：
业委会选举被开发商、物业公司操控。譬如某小区先是业主按法定程序自发成立了第一届业委会，但管理街道居民科以自己没有参加第二次书面业主大会为由，暂不予备案；而此时，开发商、物业公司私下指使不明身份的人冒充居委会人员，在一周之内突然宣布成立另一个业主委员会筹备组”，并公开宣称前者违法。后者挨家挨户发放《要求重新投票选举业委会的倡议书》，倡议书的背面即是“重选”的表决票。表决票中只列出了同意、反对，而没有弃权项；候选人除一位事先知悉重选一事且被开发商约谈外，其他人员对此都毫不知情，也没有任何公示。后者操持的重选存在诸多违法之举，但由于街道不给前者备案，从而为后者提供了可趁之机，由此小区上演了“真假业委会”的闹剧。
业委会换届选举被街道办、居委会操控。另一小区，先是由第一届业委会成功选举产生了新一届业委会，但未能获得政府部门备案。新当选业委会继续坚决执行前一届业主大会通过的“招投标选举物业”的表决案，就在招投标即将产生新聘物业的最后时刻，该街道办事处向小区全体业主发了一封信，宣布之前新选的业委会无效，并由街道办事处和居委会牵头重新组织业委会换届选举。继而物业、业委会之间发生了激烈的冲突，小区谣言、诽谤、大字报、条幅满天飞，导致小区秩序大乱，业主内部严重分裂。最后，由街道办事处和居委会牵头重选的业委会以略微优势表决通过并很快获得备案，由此形成了“民选业委会”和“官选业委会”对峙并存的局面。
这两种操控的形式比较相像，即都是通过另设筹备组重新组织选举。不同的是，前者在选举程序上完全暗箱操作，这是因为开发商、物业公司本身不具有牵头组建业委会的法定地位；后者在选举程序上公开进行，这是因为现行政策法规文件赋予了街道办、居委会在特定条件下可以主持组建业委会，从而有一定的政策依据和空间可资利用。
▍ 结语
国家、市场与社会的关系，是中国社会转型研究的一个经典论题。本文从国家--市场--社会的三维视野对业委会在实践运作过程中呈现出的多重组织面相进行了探讨和解析。
从国家的视角来看，业委会呈现出“麻烦的制造者”与“社区管理抓手”的双重面相。正如有论者指出，作为一种组织制度系统，国家是一个自主的行动主体，并有自身的利益追求和偏好。基层政府和主管部门对业委会组织形象不同的认知建构，其背后实则反映了不同的治理逻辑。基层政府将业委会看作“麻烦制造者”和“不稳定因素”，主要基于维护社会稳定是属地管理的第一责任；而主管部门将业委会当作“社区管理抓手”，主要基于维护行业利益是行业管理的基本内容。值得注意的是，这两种逻辑在实践中并非截然分明，而是紧密地交织在一起。换句话来讲，无论是基层政府，还是主管部门，都需要维护社会稳定、维护自身利益，只不过在针对业委会问题上两者的主导思维和侧重点有所不同而已。不论是属地管理的维·稳逻辑，还是行业管理的利益逻辑，两者在本质上却是相通的，即都体现了便于管理和控制的权力逻辑。
从市场的视角来看，作为利益争夺者的开发商和物业公司和业委会，在前期物业管理阶段往往以冲突的形式实现各自利益的最大化。在前期物业管理阶段，开发商和物业公司所建立的“父子兵体制”将小区变成了他们进行专制统治的“殖民地”，从而确保他们能够攫取巨额的垄断利润。从这个角度来看，业委会与开发商、物业公司之间的利益争夺和斗争实际上是一个“脱殖”的过程。一旦脱殖成功，开发商、物业公司所失去的不仅仅是小区的大量收益，而且还将丧失对小区的统治权。因此，对他们而言，这是一个“抢钱夺权”的逻辑。而那些“脱殖”成功的小区，由于物业公司是业主自主选聘的，因而能够较好地摆正自己的位置、理性认识自己的角色，从而就能跟业委会形成合作共赢的良性关系。
从社会的视角来看，“维权的代言人”和“自私的谋利者”这两种不同的形象建构实际上反映了业委会在现实发展过程中走向了两个极端。由于绝大多数业委会都是在与开发商和物业公司的斗争中“冒”出来的，这就使得业委会天然就具有强烈的斗争性，并要肩负起代表业主维权的历史使命。然而，维权只是业委会的重要职能之一，而绝不是其全部。维权之后更重要的是进行建设。问题是，从“维权”到“建设”的转变尤为艰难，对于大多数业委会而言，它们因维权而起，又因维权而散。只寻求维权，而不进行建设，业委会终究难以长期持续。相对于只维权的业委会而言，由于缺乏有效的监督制约，现实中业委会的权力较大，使得它成为少数人耍权谋利的工具。业委会自身腐败变质导致的直接后果就是，业主不再相信自己的组织，从而面临严重的信任危机。概而言之，无论是“只维权”，还是“尽谋利”，都反映了现阶段业委会的不成熟性。
基于以上三个维度的分析可见，对于业委会的“公民社会属性”或者“基层民主潜能”问题，并不能笼而统之地予以判断和定性，而应当将其置于具体的社区情境和事件过程之中进行分析。一定意义上，本文所构建和揭示的业委会组织的多重复杂面相，实质上也反映了转型期国家、市场与社会三者之间复杂的互动博弈格局和权力实践关系。