继政治局会议后，又一中央重要会议释放了稳楼市的积极信号。
据新华社消息，18日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在云南主持召开座谈会，研究部署进一步稳增长稳市场主体保就业。会议指出，城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。
“此次会议精神对于指导5月份及后续各地的楼市政策，有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示。
今年以来，全国各地累计已有134个城市共出台了231次楼市纾困政策，不仅如此，资金面作为房地产的“源头活水”正在逐步开闸。
在15日央行、银保监会罕见出手下调房贷利率后，仅过了四天，就有20个城市积极响应，出现了低至4.4%的首套房贷利率。与此同时，已经停滞多时的民营房企境内发债的融资渠道正在重新打开，“示范发债民营房企”名单不断扩容。
疫情冲击下楼市销售走低
根据国家统计局18日发布的数据，2022年4月，全国商品房销售额罕见跌破万亿元，仅为8134亿元，全国房价环比跌幅持续收窄的趋势被打断，仅一线城市房价保持环比微增，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。
新房方面，被重点监测的70个大中城市中，价格环比下降的城市有47个，比上月增加9个，仅18城环比上涨，二手房价格环比下跌的城市更多，达到了50个。
销售市场冷情的背后，是疫情的超预期影响。一方面，受防控政策影响，部分热点地区房地产销售的开展和需求的释放受到限制；另一方面，疫情冲击实体经济，居民收入预期下降，市场信心恢复受阻。
严跃进认为，在疫情冲击下，3月以来特别是4月份，部分宏观经济指标明显转弱，若要稳住宏观经济基本盘，畅通地产循环是一大关键。
贝壳研究院首席分析师许小乐表示，当前楼市急需扭转市场预期，从政策端来看，既需要通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，并降低已购房群体偿债负担，也需要从供给端，加大对房企纾困力度，以畅通楼市循环。
自2021下半年以来，金融部门曾多次公开表态将促进房地产行业良性发展，本周从中央到地方又有一系列更大强度的新政出台，从政策和资金面解决房地产燃眉之急，推动市场良性回暖。
已有20城出现4.4%房贷利率
15日，央行、银保监会罕见发文直接下调房贷利率，《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中称：贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。按照目前5年期LPR利率4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%，是近七年来的最低点。
此前，根据贝壳研究院监测的数据，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%。上述通知发布后，各城迅速反应，仅仅过了四天，就有至少20城出现4.4%的最低房贷利率。
根据易居研究院智库中心19日发布的最新数据，广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌20个城市均在4天内迅速响应，出现了4.4%的房贷利率，涵盖了一二三线城市。
重庆一家房企相关人士表示，当日下午，重庆召集多家银行举行了“2022年重庆市场利率定价自律机制工作会议”，布置了房贷利率调整相关工作。
严跃进告诉记者，此次统计中所提及的“出现4.4%房贷利率”，主要指相关城市已有个别银行推出这一利率，但所在城市的正式文件或还在酝酿准备中。
“截至目前，各城市的房贷利率下调，还是停留在银行口头非正式通知的形式，预计后续相关城市会正式发文或进行窗口指导。目前各地银行在第一时间研究了‘房贷利率下限下调’通知后，已经在细化相关工作要求，部分银行表示要等总行相关政策的指导，也有部分银行提前对客户公布了4.4%的利率。”严跃进称。
分城市看，目前出现4.4%利率的一线城市有2个、二线城市有8个，三线城市有10个，这些城市在调整前的主流利率为4.6%~5.0%，本身已经处于较低水平。
此外，第一财经注意到，苏州、郑州、济南、昆明等城市，在央行调整之前首套房贷利率就已趋近于当时的下限值4.6%，而广州等地新政前的房贷利率处于较高水平，主流利率在5%以上。
严跃进认为，主流利率已经小于5%的城市直接下调20~60个基点的可能性很大，包括温州、中山、盐城、沧州、成都、扬州、上海等目前主流利率都低于5%，后续下调可能性更大。
信贷宽松在过去对楼市的刺激效应相对较强，因此此轮利率下调被业内视为重磅利好。
一方面，随着房贷利率下降，居民购房成本将大大减轻。以总价500万元的商品住宅为例，假设首付比例三成、贷款利率为2022年4月贝壳研究院口径百城首套房贷利率5.17%（LPR+57个基点）、贷款年限为30年、采用等额本息方式还款，月供额为19154元，购房总支出为840万元。当贷款利率下降至4.4%（LPR-20个基点）时，月供额将下降8.5%至17527元，购房总支出则将下降7%至781万元。
另一方面，近期不少城市针对首套房认定进行了调整，变相降低了房贷利率。3月以来，已有郑州、兰州、南昌、宁波等多个城市松绑“认房又认贷”，已拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，可按首套房贷利率再次购买普通商品房。
贝壳研究院首席分析师许小乐认为，这一系列调整将改善房地产市场交易，加快房价筑底修复。
“示范发债房企”名单扩容
几乎与央行出手下调房贷利率同步，信贷端还有另一大利好消息出现——已经停滞多时的民营房企境内发债的融资渠道即将“开闸放水”。
2021年下半年起，房地产政策与资金一度全面收紧，境内融资方面仅剩下央企、国企还能继续正常发债。根据克而瑞数据，2022年一季度发债房企共有40家，债券总规模906亿元，同比下降57%，国企、央企占比高达56%。
对民企来说，融资形势将有望扭转。先是在5月16日，有市场消息称，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企将从本周起陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。上述三家房企均对第一财经表示，公司拟发行融资工具的消息属实。
紧接着，在19日，市场消息又称新城控股、旭辉集团也即将加入发债行列。其中，新城控股拟于近期在银行间市场发行一只中期票据，计划发行不超过10亿元，期限或为2+1年，创设机构将同时发行CRMW为该期中票提供信用保护。而旭辉则将于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。
对于上述消息，同日旭辉集团相关负责人回复第一财经表示：“旭辉的确是第一批接到监管指导的示范民营房企，融资发行目前正在筹备中，待必要手续完成后，会以公告形式进行披露。”
而新城控股方面亦未对记者否认这一消息，但表示发债计划仍待定，有充足把握后将对市场公告。
以上回应从侧面证明，的确有一份“示范发债民营房企”名单存在，且不断在扩容。
为了减少投资者们的顾虑，接下来“示范民营房企”将采用“债券发行+信用保护工具”的模式，过去这种模式并不常见。
在融资利好影响下，地产股已经连日大涨。19日，截至A股收盘，南国置业、我爱我家、京投发展涨停，金科股份涨8.7%，新城控股、中国电建涨超7%，广宇发展涨6.1%，世茂股份、珠江股份涨超5%，ST粤泰、中南建设、光明地产、南山控股、栖霞建设涨超4%。
业内人士认为，探索市场化的信用保护工具，有助于引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。分析人士预计，接下来会有更多民企加入其中，从房地产政策和融资环境的边际宽松中获益，有利于行业信心进一步恢复。
全国疯狂大救市开始了，今年该不该出手买房？
原本以为今年的楼市，像极了2015年，现在看来更像2008年。
全国大救市，大有愈演愈烈之势，超过110个城市加入其中。
一个最明显的标志是，2成首付已经彻底重出江湖了，在越来越多城市出现。
先是菏泽、赣州等三四线小城，接着是重庆、佛山、南通，以及苏州的张家港……
刚刚，河北省会石家庄更是传出重磅消息，首套房2成，二套房3成首付。
央行发声后，4.4%的首套房贷利率，也在20多个城市快速兑现。政府的行动力，前所未有地强。
要知道，这个利率也是仅次于2008年的力度。甚至，还有可能继续往下探。
所有人都不禁在暗暗盘算：现在该不该入场了？
今年还能买房吗？
阻碍入市的原因很简单，当下的经济数据，颇为刺激。
投资的信心，降到了冰点。
4月份，规模以上工业增加值同比、环比均出现下降，幅度还不小。
汽车、手机、芯片、机床这些核心制造板块也是全线下跌。
就连百试百灵的压舱石房地产，都遭遇了滑铁卢。
4月份的房地产开发投资增速，是近10十年来最低的水平。商品房销售面积，同比下跌四成。
头部房企销售额同比全都是负增长，平均降幅三四成。
所有一幕幕的景象，是不是都像极了2008年？
全中国的地产人想起去年这个时候，恐怕都觉得恍若隔世。去年五六月间，楼市时何等火热啊！
抢房潮席卷大江南北，从上海、广州到杭州、合肥、西安等城市，每个月都在刷新房价。
每个人考虑的不是要不要买房，而是能不能抢到房。
经济都这样了，对楼市没有信心，很正常。
北大教授黄益平说，应该“不惜一切代价救经济”了。很多专家都提出，要促进消费，甚至可以给大家直接发钱。
对于面临困境的中小企业，还可以发放“抗疫特别国债”，要让钱精准的流向各行各业。
延展开说，就是不计一切代价保就业，不计一切代价促消费，不计一切代价稳住中小微企业和个体户。
高层定调，各地各部门都要行动起来，增强紧迫感：
看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出。
这句话用来形容当前的楼市调控政策，太恰当了。目前，除了北上广深，各地政府已经拿出了十八般武艺。
一场全国房地产救市政策创新才艺大赛，正式拉开了帷幕。
长沙：只要把房子出租，就给你发一张新房票。
无锡：在校大学生，凭在读证明，就给你发一张房票。
杭州、南京、东莞：多生个娃，就给你一张房票。
……
只有想不到，没有地方政府做不到的。想必到了非常时刻，直接放开限购也不是没可能。
房贷利率、首付比例的大幅降低，限购、限售政策的松动，让无数买房人开始遐想。
而最后一步打开楼市复苏的钥匙，很多城市已经顺利找到：
刺激二手房流动
杭州的做法最为典型。按说，杭州是不需要刺激的，土地财政和新房限价、一二手倒挂玩得666，第一轮土拍稍稍让利，房企就猛扑上来了。
但杭州也有自己的苦处啊。二手房挂牌数，已经蹭蹭蹭积压到了18万套了，简直是堰塞湖。
二手房再不动起来，新房市场的购买力也要枯竭。
所以，杭州二话不说，甩出一串“王炸”，激活二手房市场。
增值税 "5 改 2"：名下唯一住房的增值税免征年限由 5 年改为 2 年
社保 "4 改 1"：非杭州户籍购买二手住宅，社保缴纳要求从 4 年降至 1 年
落户即可买二手房：落户本市未满 5 年的家庭购买二手房，取消 2 年社保的要求
效果也是立竿见影。大批的杭州业主，看到了解套的希望，纷纷配合政策：
开始降价大甩卖
一日之间，挂牌房源又新增了2千套，而且都在降价吆喝。
可以预见，越来越多的城市都会打开二手房的闸门，通过税收、限售调整等手段，给楼市注入更多的流动性。
央媒经济日报还专门在头版发表了评论，为调控定调：
房地产市场调控的主体责任在地方，在市场出现变化时，因城施策出台调控举措十分必要。
可见，当下不论是怎样的松绑动作，都有了足够的正当性，更大力度的刺激仍在路上。
在这样的背景下，如何买房也成为一个焦点问题。最近很多人在讨论，要不要提前还房贷？
我的观点很明确：千万不要提前还房贷。
这种做法，看起来似乎省了一笔钱，其实还不如持有现金，等待良好的投资机会。
提前还房贷，不会占银行丝毫的便宜，只是一种资金配置的选择而已。
但是，比起把钱“存”进房子，持有现金不是更有安全感吗？
更何况，目前不管楼市、股市，都处在历史地点，很多城市都出现了买入机会。
简单算一笔账，房贷利率4.4%有多香？
假设贷款总额280万，去年首套5.8%利息，按揭30年，每月需还款16429元，总还款591.4万；
现在如果按最低4.4%的利率计算，同样贷款总额，每月月供14021元，总还款504.7万。
相比一年前，房贷总额280万，每月最多可少还2400元，30年少还86.7万。
这才是真正的省下一大笔钱啊！
尤其是对改善型（卖一买一）需求、刚性需求的买房人来说，今年买房还需要犹豫吗？既然总是要买的，怎么也要把央行的便宜给笑纳了吧。
你说对不对？这笔账，其实算起来很简单。
更不用说，还有一些非常优质的城市，原本买不到，这次松绑也敞开了怀抱。
最典型的就是苏州了。
过去3年，苏州一直是处在严格调控的状态。限售5年，获得买房资格需要2年社保。
如今，一顿操作猛如虎，限售改到2年了，二手房直接可以交易。买房资格门槛，直接降到了6个月社保。
一大批新苏州人，以及部分跨城投资客户——尤其是上海人，立马就嗅到了机会。
新政出台一周，很多房子就被抢光了：
新房成交量环涨127%，单日成交达到旺季水准！
二手房成交量环涨126%，业主连夜跳价，房源被迫下架！
在官方网站上看交易数据，隔1个小时就增加了几十套。买房真的是要拼手速啊！
另一个快速出现反应的，是东莞市场。
东山湖片区的虹溪诺雅小区，480万的房子在政策松绑后，直接跳价50万。太凶了。
当然，目前还只是二手房业主心态飘，成交依然只有零星的数量。
但入市的买房人数量，还在逐步增加。
回顾过去20年，哪一波楼市业主赚得最多？2008年金融危机后出手的那批人。
有一句话大家说得很多，但能做到的人很少。
——在大多数人恐惧时贪婪，在大多数人贪婪时恐惧。
眼下这个阶段，选择提前还房贷的多，选择持有现金的少。选择观望徘徊的多，选择置换加仓的少。
而越是如此，就越要回归理性。
楼市当然不可能一出ICU，就上大保健。但是中国楼市的制度设计，决定了它在拉动经济增长中的基石作用。
楼市不火，信贷不扩，经济不兴。
所以，当下注定救市不停。更何况，地方政府已经非常缺钱了。整个四月，财政收入下滑三四成的城市，大有人在。
经济实力强的城市都如此，更何况三四线小城呢？
楼市复苏，已经是当下的一种共识。政策发力在快速拉升，反转必然到来，且力度一定不会弱。
这一波调控的结果，是一部分热点城市的楼市必然会迎来兴旺。
我的判断是，北上广深以及杭州、成都、南京会出现置换和上车的机会，环境比较宽松。苏州、东莞出现难得的投资窗口。珠海、佛山、重庆等城市，则是抄底的时机。
太阳底下无新事。
想想被干趴下的平台经济、互联网企业和中概股们，房地产并不孤单。现在，扭转形势的时间到了，轮回指针又将重新开始。
中国经济的基本面仍然蓬勃向上，国运巨轮滚滚向前。尽管险阻无数，应当保持乐观。