本文来自微信公众号:界面新闻 (ID:wowjiemian),作者:吴容,编辑:牙韩翔,头图来自:作者拍摄


德勤2021年数据显示,中国一二线城市中,67%的白领有喝咖啡的习惯,平均每年消耗三百多杯咖啡——越来越多的咖啡店正在涌向他们,塞满写字楼所有可能营业的空间。


在广州珠江新城、琶洲等写字楼聚集的地方,不止大堂设置咖啡品牌的快取店,一些高层写字楼也被充分利用,摆放着如瑞幸旗下的瑞即购无人咖啡机。


以广州琶洲保利中悦广场大堂的瑞幸咖啡为例,门店下单高峰期一般在上午和午饭后,在工作日营业单数超过400单;而一家位于广州人民日报华南分社的瑞幸咖啡在工作日也有超过450的单数。如果按照每单1.7杯(瑞幸咖啡价格带分21元、24元、27元三档)40元的客单价算,这些店的日营业额在1.8~2万元。



位于广州琶洲一栋写字楼大堂内部的瑞幸咖啡,工作日下午2点至3点是点单高峰期。(图片拍摄:吴容)
位于广州琶洲一栋写字楼大堂内部的瑞幸咖啡,工作日下午2点至3点是点单高峰期。(图片拍摄:吴容)


上海环贸中心写字楼大堂以及连通商场的过道空间内,出现了% Arabica、Seesaw Coffee、Manner Coffee以及紧挨着它的星巴克;和上海环贸中心同属同一家地产公司新鸿基的最新综合体项目上海two itc座写字楼大堂,也出现了一家只有十几平方米的%Arabica。


% Arabica咖啡位于上海two itc座写字楼大堂的门店
% Arabica咖啡位于上海two itc座写字楼大堂的门店


“离消费者越近,就越有机会。”仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪对界面新闻说“一栋写字楼如果有一两万白领,咖啡店能捕捉到1/10,那也有2000人了。这意味着是非常稳定的客流量,如果有优惠活动叠加,工作日单日可以卖出500~600杯。”


这样的单数对咖啡店而言显然是可观的。按照咖啡从业人士王振东的说法,在上海,一家在市区的咖啡店基本保本杯量在日均120杯至160杯之间,也就是说,每天超过100杯就有可能实现单店盈利——而做得好的写字楼咖啡店单数是它的4~6倍。


此外,在写字楼大堂开咖啡店对于品牌而言性价比极高。


因为它的租金成本在可承受范围内。一位熟悉零售行业的分析人士对界面新闻透露,通常来说,租金如果在营业额的1/4是商家可以承受的范围。“在上海,开在写字楼咖啡店一般月租在2万元,一些门店每月营业额15万,好一点可以达到20万。”上述分析人士说。


高力国际广州公司董事总经理曾庆庆也对界面新闻表示,以广州珠江新城高德置地秋广场来说,一楼靠街边的咖啡门店租金约是每月每平方为1200元左右,一般来说,写字楼大堂内的咖啡店租金会减半,大概每月每平方600元,这样的租金是咖啡店完全可以负担成本。


而且相比街铺而言,大堂内的店铺使用率也相对高点。


“大堂的使用率一般高达到90%,街铺的为70%~80%。”曾庆庆说。使用率(使用面积与建筑面积之比)指的使用的效率,与人流量密切相关,人流量大的地方使用率低;而人流量并不等同于客流量,后者指的是符合定位的消费群体——换句话说,开在写字楼的咖啡店拥有更稳定和针对性的消费客群,转化效率更高。


位于广州天河寰城海航大厦大堂的.jpg咖啡。(图片拍摄:吴容)
位于广州天河寰城海航大厦大堂的.jpg咖啡。(图片拍摄:吴容)


不过,如今这样的黄金位置已一铺难求。


曾庆庆表示,过去人们在设计写字楼的时候,往往旁边配备了大量的商场或者底商,属于写字楼内部的商业功能基本都是忽视掉。如果大堂也不一定具备排烟排水等功能,咖啡店是无法进驻的。再加上,一线城市核心商圈包括新增在内的写字楼不多,导致一楼大堂的商业资源更是稀缺资源。


“招商量很小,也意味着,不会放到公开市场或任何的中介机构去交易,有位置腾出之后在内部市场就消化掉了。”曾庆庆说。


如今出于多点经营产生效益的考虑,大部分写字楼欢迎咖啡业态进驻大堂,但业主们对于品牌的选择通常比较局限,也有自己的偏好。


按照多个房地产咨询人士的说法,为了迎合年轻白领的喜好,与周边地方原有商业生态形成互补,业主们会优先招商瑞幸咖啡、星巴克和manner等这些连锁品牌。除了认为它们符合写字楼调性外,连锁品牌也相对拥有话语权,可以更快地拿到临商证、卫生许可证等。


而为了抢夺这样的黄金铺位,咖啡品牌们也丝毫不敢懈怠。


上述零售行业分析人士举了Manner Coffee做为例子,“Manner决策比较快,它会快速观察分析写字楼白领的年龄层次,并根据该写字楼附近已有的门店的销量来判断能不能开店。从了解招商到回去协商再到签约合同,一个星期能完全搞定。”


比起之前在商场、购物中心的咖啡店租期为5年(星巴克早期谈判能力比较强,租期甚至更长),写字楼大堂咖啡店可能需要忍受较短的租期,一般大概3年~5年。某种程度上这意味着,一旦租约到期,又不得不面临租金上涨的风险。


“此外,为了彰显自己的优势和差异,品牌们会提出可以为业主提供定制化服务的概念,也会强调自身品牌定位潮流,会和时尚品牌联名合作。此外,在谈判的时候会‘拉踩’一些竞争对手。”上述分析人士说。


除了咖啡快取店、无人咖啡机,在一些写字楼大堂现在能找到花店、轻食餐饮门店等,未来还可能会有手办、盲盒机的进驻,但咖啡店仍会是写字楼大堂商业的主流选择。大堂商业通常对是否排队和干扰环境有一定要求,如果排队太长会扰乱秩序影响观感,而不那么占地方、出品标准化的单品类业态可以满足这样的要求。


瑞即购无人咖啡机。(图片拍摄:赵晓娟)
瑞即购无人咖啡机。(图片拍摄:赵晓娟)


此外,在曾庆庆看来,写字楼咖啡品牌也可能还是局限在大家熟悉的连锁品牌,小众精品咖啡很难入圈。据公开消息显示,2021年咖啡领域投资案例共21起,总金额接近60亿元。“咖啡融资可能不会再像此前那样蜂拥而上,大概率很难有新的品牌冲出重围,写字楼大堂出现新品牌的概率也许很小。”上述分析人士说。


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